하루가 멀다 하고 오르는 집값에 내 집 마련을 위해 주택 건축을 계획하는 분들이 늘고 있으며 코로나 19가 장기화됨에 따라 언택트 사회로 변모한 요즘 전원주택 시장은 더욱 활발하게 움직이고 있습니다. 그래서 오늘은 건축주가 집을 짓기 전, 꼭 알아두어야 할 아홉 가지 건축단계에 대해 알려드립니다.
1. 가용 예산 설정, 시공사 알아보기
토지 매입비용과 건축비, 부대비용까지 앞으로의 건축에 대한 계획서와 예산을 수립하는 단계입니다. 예산과 기본적인 계획이 수립되었다면 본격적으로 매입할 토지와 시공사를 알아봅니다. 건축은 미리 꼼꼼하게 준비하지 않으면 시간과 예산을 낭비할 뿐만 아니라 제대로 된 집을 지을 수 없습니다.
2. 토지 매입
예산과 취향에 맞는 부지를 선정하기 위해서는 먼저 인터넷으로 기본 정보를 얻고 여러 곳을 현지답사하여 상세한 정보를 알아봐야 합니다. 발품을 많이 팔수록 좋은 정보를 얻고 좋은 부지를 매입할 수 있습니다. 여기서 토지비용과 부동산 중개비용, 토지 등기를 위한 취등록세와 법무사 비용이 발생하는데 법무사는 비교견적이 가능하므로 아는 법무사가 없다면 인터넷으로 알아보시면 됩니다.
토지 매입 단계에서 추가로 비용이 발생할 수 있는 여지를 반드시 점검해야 합니다. 전이나 답의 지목일 경우 전용허가를 받아야 하기 때문에 토목설계사 비용과 전용부담금이 듭니다. 토목 설계사와 현장에서 토목공사 비용, 상수도나 지하수 개발비용, 지중 계획 여부 등 기반시설을 파악해야 합니다.
또한, 철거할 구옥이 있을 경우 부동산의 말만 믿지 말고 상세하게 견적을 받아 철거비용에 대한 예산을 수립해야 합니다.
3. 건축계약
시공사 선정 시에는 업체의 재무제표와 직영공사 여부, 부가세와 추가 비용 발생 여부 그리고 무엇보다 중요한 시방서를 비교해야 합니다. 최종적으로 시공사를 선정하였다면 부지에서 현장상담을 진행하게 됩니다.
4. 경계 측량
집을 짓다 보면 건축물대장의 면적이 더 적은 경우가 있는데 이것은 측량 때문입니다. 집을 짓기 전, 인근 토지와의 경계와 땅 모양을 정확히 알기 전에 경계 측량을 해야 하며 추후 분쟁의 소지를 없애기 위해 인근 부지 지주들의 입회가 필요합니다. 이때 주변 이웃과의 민원에 직접적 역할을 해줄 시공사의 담당자가 배석하는 것이 좋습니다.
5. 기존 건축물이 있는 경우 구옥 철거, 건축물대장 말소
6. 설계 및 인허가, 착공신고
대게 설계, 인허가, 착공신고, 사용검사신청 등의 제반 행정 저리는 설계사무소에 일괄 위탁하기 때문에 건축주가 따로 신경 쓸 필요는 없습니다. 다만 땅을 사기 전, 원하는 집을 건축하기 좋은 땅 인지와 별도의 추가 비용 발생 여부를 검토하여 토목 설계에 필요한 배치도를 그릴 때 건축물의 배치도가 나와있는 것이 좋습니다.
설계자와 계획 설계, 인허가 설계, 실시설계, 준공도면(사용승인)의 단계를 거치게 되는데 토지 매입 단계에서 설계자를 선정하는 것이 효율적입니다.
7. 토목, 건축공사
착공신고까지 마친 상태면 건축을 할 준비가 된 상태입니다. 건축주는 배치도와 규준틀의 일치 여부와 공사 중 설계변경 사항이 있는지 확인해야 합니다. 또한 인테리어에 대한 협의와 에어컨, 정화조의 위치를 결정하고 준공서류 진행을 점검해야 합니다.
8. 부대, 조경공사
공사 하반기쯤에는 각종 인입 공사가 시작됩니다. 가스배관 설치 및 가스안전검사 필증, 전기/통신 인입, 상수도 설치 등과 여러 가지 테스트가 이루어집니다. 초기에 조경과 주차장에 대한 예산을 수립했다면 이때 하는 것이 좋습니다.
9. 준공과 입주
사용승인 후에는 60일 이내에 건축물에 대한 취등록세 납부 및 등기를 하고 입주를 준비합니다.
시공사에서 제공하는 준공청소 외에 이사 과정에서 손상과 오염이 발생하기 때문에 이사 후 별도로 입주청소를 해야 합니다.
잔금까지 마무리가 되었다면 시공사에 추후 a/s를 보증하는 하자이행각서를 발행받습니다. 약 집을 짓는 과정에서 토지담보대출을 받았다면 은행에 주택담보대출 전환을 요청하는 것이 좋습니다. 통상 토지담보대출의 이율이 주택담보대출의 이율보다 비싸기 때문입니다.
실패 없는 건축, 무엇보다 시공사 선정이 중요하다!
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