3기 신도시 불법 투기 이슈로 2기 신도시 '반사이익'
LH직원 및 공무원들의 3기 신도시 불법 투기가 사회적 이슈로 떠오르면서 2기 신도시 중 검단신도시가 반사이익을 얻을 전망이다. 3기 신도시의 불확실성이 커지고 있는 만큼 수요자들이 오히려 안정적 궤도에 진입한 2기 신도시로 눈길을 돌릴 가능성이 커졌기 때문이다.
그 중에서도 검단신도시는 각종 개발호재로 더 많은 관심이 쏠리고 있는 모습이다. 우선 인천도시철도 1호선 연장선이 작년 11월에 착공을 해 2024년 말 개통이 예정돼 있다. 계획이 아니라 착공이라는 점에서 수요자들의 주목을 받고 있다. 착공까지 이뤄지면 완공이 미뤄지는 경우는 흔치 않아 불확실성이 크게 줄어든다.
GTX-D 등 교통여건 개선 예정인 검단신도시 급부상
그런 점에서 현재는 교통이 다소 불편한 검단신도시에 앞으로 나올 분양 물량들은 입주할 시점과 지하철이 개통시점이 맞물린다는 점에서 눈길을 끈다. 또, 추가로 예정된 원당~태리간 광역도로가 신설되면 여의도까지 약 30분대 진입이 가능해지고 공항고속도로와 연결되는 검단~경명로간 도로 신설도 예정돼 있어 교통여건이 더욱 좋아질 전망이다.
특히 GTX-D가 검단신도시를 지나갈 가능성이 크다는 것도 중요하게 체크할 포인트다. 아직 노선이 확정되기 전이지만 인천광역시와 경기도에서 발표한 노선에 검단신도시가 모두 포함돼 있기 때문에 큰 이변이 없는 한 검단은 지나갈 것으로 점쳐지고 있다. 최근 GTX-C 노선이 안산을 지나갈 가능성이 제기되면서 단시간에 수억원의 집값이 상승한 것을 감안하면 GTX-D 노선의 계획이 확정된다면 검단신도시 집값 상승에도 긍정적인 영향이 예상된다.
또한 대규모 택지개발지구이기 때문에 서울, 경기, 인천 거주자 모두 청약이 가능하다는 점에서 수요자들의 관심이 높을 전망이다. 단, 공급비율은 인천 50%, 나머지 서울/경기 거주자에게 50%를 공급하게 된다.
검단신도시 청약경쟁률 두자릿수 기록, 프리미엄 최대 ‘3억’
18년 말 첫 분양이 시작된 검단신도시는 AB15-2블록 호반베르디움(현재 호반써밋인천검단1차)이 6.25대 1로 1순위 마감을 하며 좋은 출발을 알렸으나 2019년으로 넘어가면서 미분양이 쌓이기 시작했다. AB6블록 한신더휴를 시작으로 AA12-1블록 대광로제비앙까지 7개 단지가 연속 1순위 마감에 실패했으며 그 해 분양한 12개 단지 중 1순위 마감에 성공한 단지는 3곳에 불과했다.
하지만 2020년으로 넘어가면서 들어서면서 시장 분위기는 확 전환됐다. 2020년 2월에는 미분양 관리지역에서 해제되었으며 작년에는 총 4곳이 분양해 4곳 모두 1순위 마감되었다. 각 단지별 1순위 평균 경쟁률은 파라곤 센트럴파크 8.64대 1, 우미린 에코뷰 27.21대 1, 노블랜드 리버파크 13.46대 1 등 최근에는 두자릿수 경쟁률을 기록했다.
검단신도시 초기 분양했던 단지들의 분양가는 3.3㎡당 1200만원 정도였는데 전용면적 84㎡ 기준으로는 4억원 안팎이었다. 미분양이 계속됐던 2019년 11월 정도까지 대략 이와 비슷한 분양가로 공급이 되었으며 1순위 마감단지가 나오기 시작한 12월부터는 1,200만원대 중반 전용면적 84㎡ 기준 4억2,000만~4억3,000만원대의 분양가로 공급이 되었다. 그리고 작년에 공급된 단지는 4억5,000만원 정도까지 분양가가 오른 상황이다.
초기에 분양한 단지들은 프리미엄이 얼마나 붙었을까. 전용 84㎡ 기준으로 4억원 정도에 분양했던 호반써밋인천검단1차는 올해 2월 8억2,000만원까지 거래되며 4억원 이상의 프리미엄이 붙기도 했다. 그 이후 분양한 우미린의 경우도 2월에 7억4,050만원에 거래되며 분양가 대비 3억원 이상 올라 거래됐다.
최근 최저 청약 가점은 40점대 후반, 최고 가점은 60점대 초반 기록
그렇다면 검단신도시 청약을 노리는 수요자들은 어느 정도의 가점이면 당첨이 가능할까. 가장 최근 분양한 2개 단지의 청약가점을 살펴보면 지난해 3월 분양한 인천검단신도시3차 노블랜드 리버파크는 전체를 통틀어서 최저가점이 47점(전용 59C)이었다. 전용 59㎡는 평균적으로 52~57점대 정도의 당첨 가점이 나왔다. 전용 84㎡는 59㎡보다는 조금 더 높은 가점을 기록했다. 전용 84㎡ 최저가점은 49점이었으며, 평균적으로는 53~63점대가 나왔다.
인천 검단신도시 우미린 에코뷰는 전체 최저가점이 46점이었다. 전용 59㎡는 평균적으로 48~56점대 정도의 당첨 가점이 나왔다. 노블랜드 리버파크와 마찬가지로 전용 84㎡는 59㎡보다는 조금 더 높은 가점을 기록한 것을 알 수 있다. 전용 84㎡ 최저가점은 50점이었으며 평균적으로는 54~62점대가 나왔다.
하지만 시장 상황이 급변하고 있으며 단지 입지나 분양가에 따라 가점은 차이가 날 수 있 이 가점은 참고가 될 수 있을 뿐이라는 점을 기억해야 한다. 현재 GTX-D 영향으로 검단신도시의 분위기가 계속 올라가고 있기 때문에 이번에 분양을 앞둔 단지에서는 작년보다는 좀 더 높은 가점을 기록하지 않을까 예상도 나온다.
한편 올해 상반기 검단신도시에서 분양을 앞두고 있는 단지는 ‘검단신도시 우미 린 파크뷰’가 3월에 예정돼 있으며 ‘검단신도시 예미지 퍼스트포레’가 4월에 예정돼 있다.