서울 아파트시장은 2.4대책 발표 이후 하락한 주택형 비중이 늘어나면서 2.4대책 이전에 비해 안정세가 나타나는 것으로 조사됐다. 직방은 2020년 8월부터 2021년 3월 23일 공개된 서울 아파트 실거래가를 분석한 결과 2.4대책과 공시가격 현실화 등의 정부 정책이 효과를 보이고 있는 것으로 나타났다.
전월대비 매매가격이 하락한 아파트 주택형 비중은 2020년 10월 39.9%까지 늘어난 이후 점차 감소추세가 이어졌다. 2020년 12월 대비 2021년 2.4대책 발표 이전(2021년 1월 1일~21년 2월 4일) 하락한 주택형 비중은 23.1%까지 줄어들었다. 하지만 2.4대책 발표 이후(21년 2월 5월~ 21년 3월 23일) 2.4대책 이전에 비해 매매가격이 하락한 주택형 비중은 33.3%로 다시 늘어나면서 매매시장이 안정세를 보였다.
2.4대책 이후 권역별 매매거래가격이 하락한 주택형은 마용성이 39.4%로 가장 높은 비율을 보였고, 강남 3구 36.2%, 그 외 서울 33.3%, 노도강 28.7% 순으로 분석됐다. 모든 권역에서 2021년 2.4대책 이전에 비해 하락 비중이 늘어났다. 강남 3구는 ‘21년 2.4대책 이전 하락한 주택형 비중이 19.9%로 가장 낮았으나 2.4대책 이후 16.3%p 증가해 하락한 면적 비중이 가장 커졌다. 노도강권역은 ‘21년 2.4대책 이전 21.5%에서 7.2%p 증가하면서 하락한 면적비율은 상대적으로 적게 늘었다.
‘21년 2.4대책 전후 매매거래가격이 하락한 주택형 비중은 용산이 53.3%로 가장 높았고, 강남이 43.3%로 뒤를 이었다. 상대적으로 아파트 가격 수준이 높은 용산과 강남이 상위를 차지했으나, 강서 42.6%, 서대문 41.7%, 강북 41.4%, 동대문 40.9% 등 서울 전역에서 매매거래가격이 하락한 주택형 비중이 높게 나타났다. 정부의 정책 효과가 가격수준이나 지역에 한정되지 않고 서울 전반적으로 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다.
기존의 수요 억제와 함께 다주택자의 보유세 강화 정책과 맞물려 2.4 공급대책이 영향을 미치면서 최근 서울 아파트 매매시장은 안정세를 보이고 있다. 수요억제 및 매각 유도 정책과 함께 장기적인 공급대책이 결합되면서 이전 정책에 비해 시장 안정에 대한 강한 시그널을 준 것이 시장 참여자들에게 심리적인 안정감을 준 것으로 판단된다.
다만 현재의 시장 안정세가 본격적인 하락세나 장기적인 가격 하락세라고 판단하기는 이르다. 하락 주택형 비중이 2.4대책 이후 증가했으나 여전히 절반 이상은 상승한 것으로 나타났다. 재개발∙재건축 규제 완화에 대한 기대심리가 남아 있고, 기존 가격 상승의 주원인인 저금리와 풍부한 현금 유동성이 유지되고 있는 부분도 시장불안이 다시 발생할 수 있는 잠재적 리스크다. 서울 아파트 매매시장이 대세 하락기인지 일시적인 가격 안정기인지는 2021년 상반기 동안의 시장 흐름에 따라서 결정될 것으로 예상된다.
글. 직방 빅데이터랩
