부동산 투자 상품 중 가장 보편적인 상품인 ‘오피스텔’은 주택이 아니면서도 주택으로 간주되는 기묘한 상품이다. 오피스텔은 업무용으로 시작되었으나 주거의 용도로 사용되면서 주택이 아님에도 불구하고 결국 주택임대 사업자가 가능한 유일한 상품이 되었다.
현재 아파트의 주택임대사업자제도 폐지로 실제 주택에 해당하는 도시형생활주택과 아파트는 주택임대사업자가 불가하고 업무시설인 오피스텔은 가능하여 주객이 전도된 상황이다. 오피스텔은 누구나 쉽게 투자할 수 있는 수익형 상품으로 상가와 더불어 그동안 국민 부동산으로 자리매김해왔다. 오피스텔은 상가보다 수익률은 다소 떨어지는 것이 일반적이나 주거상품으로 가장 안정적인 부동산으로 평가받는다.
이러한 대중적인 사랑을 받던 오피스텔에 찬물을 끼 얻는 사건이 발생한다. 7.10 부동산대책이다. 이 대책으로 인해 사랑받던 오피스텔은 찬밥 신세로 돌변하여 지금은 냉대를 받고 있다. 현재 원룸형 오피스텔 분양 현장 분위기는 참담할 정도다. 얼마 전 “그렇게 성공적으로 분양되던 상품이 맞나?” 싶을 정도로 분위기는 차갑게 식어 있다.
과연 그럼 7.10대책이 어떤 대책인지 확인해볼 필요가 있다. 7.10대책 중 오피스텔 관련 주요 내용은 오피스텔(업무용 제외)의 세제상 주택 간주이다. 따라서 졸지에 오피스텔이 주택으로 간주되어 1주택자의 경우에도 다주택자가 되는 어처구니없는 상황이 발생하였다. 현재 정부는 다주택자에게 무거운 과세정책을 취하고 있다. 이는 이 정책의 영향을 직접적으로 받는다는 얘기다.
쌈짓돈을 투자하여 월세나 받아 보려 하다가 졸지에 종부세 합산과세, 양도세중과, 타 주택 구입 시 취득세중과 등 다주택자 과세 3종 세트를 받아야 하는 상황이 온 것이다. 금년부터 일반 세율의 경우에도 양도세는 최고세율이 45%로 3% 오르고 종부세도 최대 2.8%까지 세제가 대폭 강화되었다.
특히 다주택자의 경우 주택분종부세는 일반 세율의 경우 작년 0.5~2.7%에서 올해 0.6%~3.0% 인상되었으며 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자의 경우에는 작년 0.6%~3.2%에서 1.2%~6.0%로 대폭 인상되었다. 양도세의 경우도 살펴보면 조정대상지역 내 다주택자의 경우 2주택자는 기본세율(과표 구간별 6∼42%)에 20% 포인트, 3주택자 이상은 30% 포인트의 양도세를 중과한다. 최고 양도세율은 2주택자가 62%, 3주택자 이상은 72%에 달한다. 말 그대로 세금폭탄이다.
다수의 미분양 오피스텔 현장의 시행사 관계자들은 보통 이렇게 얘기한다. “작년에는 이 가격에 한방에 완판 되었는데 수수료를 이렇게 많이 주는데 왜 못 파냐? 대행사 능력 부족 아니야?”라며 대행사 탓을 하며 더 나은 대행사를 찾기에 여념이 없다. 그러나 이는 상황인식의 문제를 가지고 있다. 위에 설명한 것과 같이 투자자가 투자를 했는데 수익은 적고 오히려 세금폭탄을 맞을 상황이라면 투자자를 찾을 수 없는 상황일 것이다. 정말 아무것도 모르는 순진한 호갱님을 잡거나 아니면 세금에 다소 영향을 안 받는 극소수의 투자자만이 선택 가능할 것이다.
이러한 현상으로 수익형 오피스텔은 한동안 침체기를 맞이할 것이다. 추후 이런 약점으로 인한 수익형 오피스텔에 대한 외면이 계속된다면 가치도 하락할 것이고 이는 사회적인 문제로도 대두되어 제도적인 보완이 필요한 시점이 올 것이다.
그렇다면 현재 시점에서 대안은 있는가? 이미 지어진 오피스텔은 결국 가시밭길을 걸을 수밖에 없을 것이나 만약 계획 중인 사업장이 있다면 반드시 ‘수익형’이 아닌 ‘주거형’으로 바꿔야 성공할 수가 있다. 사업의 성공요건 첫 번째는 ‘주거형’이며 두 번째는 ‘무주택자’다.
현재 부동산시장은 팬데믹으로 인한 무제한 화폐공급으로 급격한 인플레이션이 예정되어 있다. 아파트는 연일 최고가를 경신하여 무주택자들은 청약통장만 붙잡고 한숨만 내쉬고 있다. 일전에 얘기한 것처럼 모든 시장에는 틈새시장 공략이 있다. 세제상 오피스텔 주택 간주는 무주택자에게는 또 다른 기회다. 세제상 주택간주는 그동안 투자기회가 없던 무주택자에게 소액으로 거주 및 투자 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 기회를 준다.
무주택자가 오피스텔을 구입 시 받을 수 있는 혜택은 첫 번째, 실거주시 ‘양도세비과세 적용’ 두 번째, ‘청약 시 무주택간주(청약가점상승)’ 세 번째, ‘주담보대출제한 배제’다. 위기가 기회라는 말이 있듯. 금번 규제는 무주택자에게 오히려 기회로 작용한다. 급격한 인플레이션이 예상된 시장 상황에 아파트와 비슷한 신규 오피스텔에 거주하면서 청약 가점을 높여 이후 원하는 아파트로 갈아타는 시나리오가 완성된다. 더구나 아파트 청약 후 입주하더라도 일시적 2주택자로 ‘양도세비과세’, ‘취득세중과배제’ 혜택을 받을 수 있으니 얼마나 금상첨화인가? 지금은 ‘주거형’ 오피스텔이 ‘갑’이다.
<와이낫플래닝 손상기 이사>
