2021년 1분기 아파트 청약시장은 직전 분기보다 일반분양물량이 감소했음에도 불구하고 1순위 청약경쟁률이 낮아진 것으로 나타났다.
직방은 한국부동산원의 청약결과를 통해 전국 2021년 1분기 아파트 청약시장을 살펴봤다. 2019년부터 분기별 일반분양세대수와 1순위 청약경쟁률 추이를 보면 일반분양 세대수가 감소하면 1순위 경쟁률이 높아지는 부의 관계를 보였다. 하지만 지난 2020년 4분기는 일반분양세대수가 늘었음에도 불구하고 1순위 경쟁률이 높아진 한편, 2021년 1분기는 일반분양세대수(4만7,390세대)가 전기 대비 41.9%가량 감소했으나 1순위 청약경쟁률도 20대 1로 낮아졌다.
2021년 1분기 전국 1순위 청약경쟁률은 앞서 살펴본 바와 같이 20 대 1이었으며, 권역별 청약경쟁률도 2020년 4분기에 크게 벌어졌던 것과는 달리 비슷한 수준으로 나타났다. 수도권이 21.3 대 1, 지방이 18.5 대 1을 기록했다. 지방 청약경쟁률이 2020년 4분기에 비해 소폭(0.6%p) 올랐으나 수도권 청약경쟁률이 전기 대비 40.5%p 낮아지며 전국 1순위 청약경쟁률도 전기 대비 14%p 낮아졌다.
2020년 3분기와 4분기에 증가했던 1순위 청약미달률도 1분기 들어 다시 낮아졌다. 청약미달률은 분양가구수 대비 미달가구수 비율로, 수치가 낮을수록 청약수요가 특정 단지에 집중되지 않고 여러 단지로 고루 분포하고 있음을 확인할 수 있는 지표다. 2021년 1분기 전국 1순위 청약미달률은 8.3%로 전기 대비 12.7%p 낮아졌으며, 권역별로도 수도권 0%, 지방 17.2%로, 수도권과 지방 모두 전기 대비 11.9%p, 9.0%p씩 낮아졌다. 수도권의 3개 지역이 1~3월에 연속 0%를 기록한 것이 이례적이다.
2021년 1분기 평균 최저가점은 전국 47.3점으로 2020년 2분기 이후로 47점 이상을 유지하고 있다. 수도권은 47.8점으로 2019년 4분기 이후로 가장 낮은 평균 최저가점을 나타냈으며, 지방은 46.8점으로 직전 분기 대비 1.8점 오르며, 수도권 평균 최저가점과의 격차가 크게 줄었다. 특히 2021년 1분기는 평균 최저가점 상위 아파트에 지방 아파트가 등장했다. 평균 최저가점 상위 10개 아파트 중 5개가 계룡자이(59.83점), 세종리첸시아파밀리에(H2블록 59.29점, H3블록 59.23점) 등 지방에 위치한 아파트로 나타났다. 2020년 4분기 평균 최저가점 상위 10개 아파트 중 힐스테이트첨단(광주광역시 광산구 쌍암동)만이 지방에 위치한 아파트였던 것과 비교된다.
2021년 1분기 전용면적대별로 1순위 청약경쟁률을 살펴보면 60㎡ 이하 소형 면적대 청약경쟁률이 2020년 4분기 대비 2배 정도 높아진 반면, 60㎡ 초과 면적대들은 청약경쟁률이 낮아졌다. 60㎡~85㎡ 이하는 15.5 대 1(2020년 4분기 30.2 대 1), 85㎡ 초과는 49.8 대 1(2020년 4분기 100.8 대 1)을 나타내 50% 안팎으로 감소했다. 60㎡ 이하 소형 면적대는 거의 대부분의 아파트에서 청약신청건수가 공급세대수를 넘어섰으며, 특히 광진구 자양동의 자양하늘채베르 공급면적 64A, B타입(전용 46.97㎡)이 각각 405.7 대 1, 331.8 대 1의 매우 높은 경쟁률을 보였다.
2021년 1분기 1순위 청약미달률은 모든 전용면적대에서 낮아졌다. 특히 1순위 청약경쟁률이 유일하게 상승했던 60㎡ 이하 아파트의 미달률은 전기 대비 23.9%p나 낮아졌다. 광진구 자양동 자양하늘채베르, 세종특별자치시 산울동 세종리첸시아파밀리에, 수원시 정자동 북수원자이렉스비아 등에 포함된 소형면적들이 0.0%의 미달률을 기록하며 성공적으로 분양을 마쳤기 때문이다. 85㎡ 초과 면적대의 청약미달률은 2020년 1분기 이후 2% 대를 유지하며 다른 면적대보다 현저히 낮은 수준을 유지하고 있으며 1분기에는 추가로 1%p 낮아졌다.
2021년 1분기에 가장 높은 1순위 청약경쟁률을 보인 아파트는 자양하늘채베르(서울 광진구 자양동)로 367.4 대 1을 나타냈다. 자양하늘채베르는 총세대수 165세대, 공급면적 64㎡, 82㎡로 구성된 소형 아파트이지만 1분기에 서울에서 공급된 아파트가 2개뿐이라 관심이 집중된 데다가 상대적으로 저렴한 호당 분양가로 청약신청자들의 관심이 높았다. 그 다음으로 높은 경쟁률을 보인 아파트는 세종리첸시아파밀리에H2블록(세종특별자치시 산울동)이 221.4 대 1, 고덕강일제일풍경채 (서울 강동구 고덕동)가 150.2 대 1, 세종리첸시아파밀리에H3블록(세종특별자치시 산울동이 134.9 대 1을 기록했다.
평균 최저가점이 가장 높았던 아파트는 67.81점을 기록한 고덕강일제일풍경채(서울 강동구 고덕동)였다. 해당 아파트의 공급면적 116A타입(전용 84.15㎡)과 118MC 타입(전용 84.72㎡)은 74점으로, 1분기 평균 최저가점 중 가장 높은 점수를 기록했다. 이어 청약경쟁률이 가장 높았던 아파트는 자양하늘채베르(서울 광진구 자양동) 67.00점, 계룡자이(충남 계룡시 두마면) 59.83점, 더샵디오션 시티2차(전북 군산시 조촌동) 59.33점 순으로 나타났다.
2021년 1분기 청약시장은 2020년에 비해 안정세를 보이고 있다. 분양물량은 줄었으나 1순위 청약경쟁률이 감소했다. 청약경쟁률이 낮아졌으니 청약수요에게 외면 받은 걸까? 청약경쟁률 감소와 함께 청약미달률 역시 큰 폭으로 감소했기에 청약수요들이 외면했다고 보긴 어렵다. 오히려 일부 단지, 지역에 집중되지 않고 고르게 참여한 것으로 해석된다. 전매제한과 거주의무기간 등의 실수요 중심의 정책으로 인해 단기 분양권전매 차익을 노리는 수요가 유망단지 중심으로 집중되는 양상은 감소하고 실수요 중심으로 청약에 참여한 게 아닐지 조심스럽게 추측해본다.
한편, 2월 19일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터는 수도권의 모든 분양가상한제 적용주택에 대해 최대 5년 (인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 차등적용)까지 거주의무기간이 부여된다. 향후 청약수요자들은 분양대금 마련과 실입주 계획에 주의할 필요가 있고, 이는 단기 투자를 목적으로 했던 투자수요를 배제시키는 역할을 할 것으로 예상된다.
글. 직방 빅데이터랩
