금리 인상과 같은 대외 여건들로 인해 최근 아파트 시장은 가격 하락과 거래량 감소 등 침체 국면에 들어서는 분위기이다. 본격적인 시장 침체가 발생하면 매수 심리는 줄어들고 매도 심리가 증가하여 기존에 형성된 가격보다 더 낮은 가격에 매매하는 “하락거래”의 비중이 증가할 수 있다. 이에 직방은 단지별로 “동일면적 직전 거래가격” 대비 상승거래와 하락거래의 최근 10년 간 추이를 통해 아파트 시장의 동향을 파악하였다.
아파트 매매거래량은 지난 2019년~2020년에 정점을 기록한 이후 꾸준히 하락하고 있다. 2022년 1분기 기준 전국 7만 4,902건, 서울 3,333건으로 2013년 이후 분기별 최저치를 기록하였으며, 2분기에는 다소 상승하였으나 여전히 최근 10년 간 최저치 수준을 보이고 있다. 특히 서울의 경우 2018년 4분기~2019년 1분기 거래량 대폭 감소 시기를 넘어서는 수준의 거래 절벽 상태로 평가된다. 이와 같은 거래 감소 현상을 상승과 하락 사례로 나누어 보기 위해, 직전 동일면적 매매가격 대비 5% 이상 상승한 거래량과 하락한 거래량을 나누어 집계해 보았다.
전국과 서울 모두 지난 2019년 3~4분기부터 2021년 3분기까지의 약 2년 동안 직전 대비 5% 이상 상승거래량이 하락거래량보다 크게 웃돌았다. 과거 추세를 살펴보면, 물가 상승으로 인한 자연적 가격 상승과 아파트에 대한 수요자들의 강한 보유 심리 등으로 인해 대체로 하락거래보다 상승거래가 많은 경향이 있다. 그러나 최근 그 경향은 예년도의 추세를 크게 상회하여, 2021년 3분기 기준 하락 대비 상승거래량은 전국 기준 1.8배, 서울 기준 3.98배로 최근 10년간 최고치를 기록하기도 했다. 그러나 2021년 4분기부터 상승거래는 크게 줄어서 2022년 현재 거의 엇비슷한 수준을 보이고 있다. 거래신고가 진행중인 2022년 3분기 현재는 하락 대비 상승거래가 전국 0.81배, 서울 0.42배를 기록하였는데, 이는 하락거래가 상승거래보다 더 많이 집계되고 있는 상황임을 뜻한다. 상세한 가격 변동률 구간별 거래량의 비율은 다음과 같다.
변동률 구간별 비율도 앞선 분석과 마찬가지로 2021년 4분기부터 하락거래가 늘어나고 상승거래가 줄어드는 경향을 보였다. 2022년 1~2분기에는 전국과 서울 모두 ±1% 오차범위(보합)를 넘어서는 하락거래의 비율이 40%를 초과하여 2019년 1분기 이후 가장 높은 수준을 기록하였다. 또한 거래 및 신고 집계가 진행중인 2022년 3분기 현재는 오차범위를 넘어서는 하락거래의 비율이 전국과 서울에서 각각 48.6%, 54.7%를 기록하고 있는데 이는 최근 10년 중 가장 높은 수준이다. 역으로 상승거래 비중은 줄어들고 있는데, 특히 서울에서 2022년에 빠르게 줄어들어 2019년 3분기 이후 처음으로 50%를 밑돌고 있다. 2022년 전체로 살펴보면 전국 아파트에서 오차범위를 넘어서는 상승거래는 7만 4,842건, 하락거래는 7만 4,230건으로 엇비슷한 수준이었으며, 서울의 경우 상승거래 2,604건, 하락거래 2,722건으로 나타나 하락거래가 상승거래를 역전하는 모습도 보이고 있다.
이와 같이 거래량이 감소하면서 하락거래의 비율이 늘어나는 최근의 동향은 아파트 시장 침체기로의 전환이 진행되고 있다는 신호로 해석할 수 있다. 몇 년 동안 정점을 기록한 매수세는 2021년 4분기를 기점으로 해소되고, 2022년 현재는 매수 심리가 크게 위축된 상황인 것이다. 반면 상승거래 만큼은 아니지만 하락거래량 또한 같이 줄어들고 있다는 점을 통해 주택 보유자들이 급하게 아파트를 처분하는 대신 시장 상황을 관망하는 경향도 같이 확인할 수 있다. 따라서 단기간에 현재의 침체 분위기 전환이 되지 않더라도, 매도자들의 “패닉 셀”과 아파트 시장 경착륙으로까지 이어지기는 어려울 것으로 예상된다. 그러나 고금리와 불경기 등 아파트 시장을 둘러싼 대외 여건은 여전히 우호적이지 않기에 거래 감소 및 하락거래 위주라는 현 상황은 당분간 이어질 것으로 전망된다.
글. 직방 빅데이터랩
