기준금리가 유례를 찾아볼 수 없을 정도로 빠른 속도로 치솟으면서 부동산시장에도 불안감이 확산되고 있다. 기준금리 상승은 주택담보대출이나 PF(프로젝트 파이낸싱) 등 부동산관련 대출 금리 상승과 직결되기 때문이다.
한국은행의 ‘기준금리 변동추이’를 살펴보면, 기준금리가 2012년(3.00%) 이후 10년만에 처음으로 3%대로 재진입했다. 다음 달에도 빅스텝(기준금리 0.05%p 인상)이 사실상 예고돼 있는 만큼 올해 기준금리가 3.5%로 종결될 가능성이 커 보인다. 세계금융위기 수준(2007~2009년)으로 기준금리가 회귀하는 셈이다.
이 같은 금리상승 분위기 속에서 앞으로도 부동산 시장은 금리인상이라는 막연한 공포감 속에 갇혀 있을 가능성이 크다. 과연 금리와 주택시장의 흐름을 과거 부동산 시장을 통해 짚어본다.
■ 금리가 정말 주택시장에 영향 미칠까?
금리가 인상되면 이론적으론 주택시장에 부정적인 영향을 미친다. 금리상승에 대한 부담이 주택수요를 위축시키기 때문이다.
주택을 매입하기 위해선 상당한 자본금이 투입돼야 하므로 서민들에겐 주택담보대출 의존도가 큰 편이다. 하지만, 금리가 오를수록 서민들의 주거비용 부담은 더욱 커질 수밖에 없다. 주택매수희망자들은 내 집 마련 시기를 늦추거나 오히려 주거비용부담이 적은 전·월셋집으로 수요가 이탈되기도 한다. 투자자 입장에서도 ‘레버리지 효과(leverage effect)’를 기대하기가 힘들어지면서 투자심리가 위축된다.
따라서 주택금리가 오를수록 주택수요가 감소하고 주택가격은 하락곡선을 그리게 된다. 기준금리와 주택시장은 반비례하는 셈이다.
하지만 과거 부동산 시장에서는 이와 정반대의 모습을 보이기도 한다. 2006년 당시 한국은행은 기준금리를 전년도보다0.75%p(3.75%→4.50%) 올렸지만 주택매매가격지수는 11.6% 상승했다.
2012년엔 금리를 0.5%p(3.25%→2.75%) 낮췄음에도 불구하고 주택가격이 1.4% 하락했으며 2019년에도 기준금리(-0.5%p)와 주택가격(-0.4%) 모두 하락곡선을 그렸다.
국내 내수 시장을 전체적으로 살펴보면 오랜 기간 저금리기조에 길들여져 왔다. 2015년부터 2021년까지 기준금리가 2%대를 넘어선 적이 없다. 그래서 최근 주택시장은 금리상승에 더욱 민감하게 반응하고 있는 듯싶다.
■ 기준금리보다 전체적 시장상황을 더욱 주시해야
과거사례를 보면 알 수 있듯 주택시장은 단순히 기준금리 하나만으로 움직이지 않는다. 대체적으로 기준금리보단 외부적 요인이 주택가격에 많은 영향을 미쳤다.
참여(노무현)정부 시절 IMF구제금융의 후유증에서 벗어나면서 주택가격이 껑충 뛰었다. 당시 참여정부는 금리인상과 더불어 세부담을 크게 강화해봤지만 한번 불붙은 부동산시장을 잠재우기에는 백약이 무효였다.
반면, 이명박정부 집권 당시에는 세계금융위기로 전세계가 깊은 시름에 빠졌던 시기다. 금리를 인하하고 세금을 크게 낮춰졌지만 극적인 분위기를 연출하지 못했다.
기준금리는 부동산가격을 결정하는 여러 요인 중 하나에 불과하다. 인구와 가구, 물가·임금, 재정·금융, 부동산 규제 등 수많은 요인이 부동산가격에 영향을 미친다. 따라서 부동산가격을 결정하는 여러 요인을 꼼꼼히 따져보고 주택시장에 진입하는 것이 유리해 보인다.
■ 그럼, 내 집 마련 시기는 언제?
전세계적으로 치솟는 인플레이션을 잡기 위해 긴축정책을 펴나가면서 국내 주택시장도 당분간 위축될 가능성이 크다. 이미 세종이나 대구 등 일부 지역에선 주택가격이 수억원 떨어졌다는 뉴스를 어렵지 않게 접할 수 있다.
그럼, 내 집을 마련하기 위한 가장 현명한 시기가 언제일까? 부동산시장을 주식시장과 빗대어 본다면 ‘최저점 매수’가 가장 유리하다. 하지만 최저점 매수시점을 일반인들이 확인하기란 사실상 불가능하다.
일상적으로 학계에서 이야기하는 부동산경기 변동 순환주기를 살펴보면 회복기와 상승기, 후퇴기, 수축기로 총 4가지 국면으로 분류된다.
시점별로 살펴보면 지난 해 하반기부터 주택 거래가 줄면서 부동산시장에 이상현상이 조금씩 감지되기 시작했으며 올해 하반기에는 주택가격도 하락세로 전환됐다. 이런 점을 비춰봤을 때 부동산시장은 정점을 찍고 하강국면(후퇴기, 수축기)에 진입했음을 알 수 있다.
4가지 국면에 대해 학자별로 의견이 분분하지만 상승국면(회복기, 확장기)에 비해 하락국면에 머무는 시간이 짧은 것으로 알려졌다. 대신 주택가격 하락폭이 조금 더 깊을 수도 있다.
부동산시장의 경제순환주기에선 ‘쥬글라파동(8~10년 주기)’과 ‘한센파동(17~18년 주기)’을 주로 언급하고 있다. 그 중에서도 학자들은 ‘한센파동’에 가깝다고 주장한다.
하지만 미국과 국내 주택시장을 살펴보면 ‘한센파동’보다 ‘쥬글라파동’에 가깝다. 1987년 블랙먼데이와 1997년 IMF금융위기와 2008년 세계금융위기, 2018년 미중무역전쟁 등을 살펴보면 거의 10년 단위마다 위기가 찾아왔다.
올해는 코로나19펜데믹의 후유증으로 조금 이른 시기에 하강국면에 진입했다. 다만, 10년 주기(쥬글라파동)로 계산해 본다면 하강국면(후퇴기, 수축기)은 3~4년 정도로 추정해볼 수 있다. 따라서, 내년 하반기부터 저가매수를 노려볼 만할 전망이다.
부동산 경기변동까지 모두 고려해봐도 확신을 갖기 어렵다면 기존 부동산시장보다 분양시장을 통해 내 집을 장만하는 것도 두려움을 덜 수 있는 방안이 될 수도 있다.
규제지역에서는 주변시세보다 분양가가 저렴하게 책정되는 경우를 볼 수 있기 때문이다. 수도권 대다수지역은 규제지역(조정대상지역 등)에 포함되므로 고분양가관리제의 적용을 받는다. 고분양가관리지역에서 HUG(대한주택도시보증공사)가 정하는 분양가 산정기준을 넘어서 분양가를 책정할 수 없다.
또 공공택지는 분양가상한제의 적용을 받아 분양가가 주변시세보다 상대적으로 낮게 책정되므로 청약통장을 사용해볼 만하다.
다만, 규제지역(고분양가관리지역)이나 공공택지에 공급되는 아파트들은 일부 제약이 따를 수도 있으니 이점을 유의해야 한다. 청약과 대출자격 요건이 까다로울 뿐만 아니라 재당첨제한의 적용도 받는다. 또, 분양권의 전매도 일정기간 동안 제한이 따르므로 환금성이 일부 떨어진다.