오랜 시간 애물단지 취급을 받던 단독주택이 최근 부동산시장에서 귀한 대접을 받고 있다. 올해 기준금리가 치솟으면서 주택시장이 하향압력을 받고 있지만 단독주택만은 예외인 듯싶다. 단독주택 가격만은 98개월 연속 상승세를 이어 나가고 있기 때문이다.
단독주택은 지난 해까지만 해도 계륵 같은 존재였다. 아파트 가격은 수년간 껑충 뛰었지만 단독주택은 완만한 상승세를 보여줬었다. 또 단독주택은 환금성이 떨어지는 데다가 ‘방범 및 보안’이 취약하다는 이유로 주택시장에서 외면 받아왔다.
2022년에 접어들면서 단독주택의 위상이 달라지고 있다. 지난 해까지 가파르게 오르던 아파트 가격은 과거 가격으로 회귀하고 있지만 단독주택의 상승곡선은 멈출 줄 모른다.
■ 아파트 가격 하락폭 확대…단독주택 상승세는 여전
한국부동산원에서 매달 발표하는 전국주택가격 동향조사에 따르면 단독주택 매매가격지수가 2014년 8월부터 올해 9월까지 98개월 동안 상승세를 이어 나가고 있다. 반면, 아파트는 올해 2월 하락세로 전환됐으며 하락폭도 매달 키워가고 있다. 다세대/연립주택 가격도 올해 8월부터 힘을 쓰지 못하고 있는 추세다.
■ 단독주택 가격 17개 시/도 모두 상승…아파트는 단 6곳 상승
올해 단독주택 및 아파트의 지역별 가격변동률도 눈여겨볼 만하다. 올해 아파트는 17개 시/도에서 단 6곳만이 상승하는 데 그쳤지만 단독주택은 17곳 모두 상승한 것으로 나타났다.
2020년 아파트가격 상승률 1위를 기록했던 세종시는 올해 들어 가장 큰 하락폭(7.9%p, 96.3→88.7)을 보였다. 반면, 세종시 단독주택가격은 2.70%p(101.9→104.7) 오르며 전국에서 가장 높은 상승률을 보여줬다.
극심한 부동산시장 한파를 맞이한 대구시도 마찬가지다. 이 곳의 아파트가격은 동기간 5.9%p 하락(100.6→94.6)했다. 전국에서 아파트 하락폭이 두 번째로 크다. 하지만, 단독주택 가격은 2.2%p(101.8→104.1) 올랐다.
■ 단독주택 가구 비중 15년간 14.5% 줄고 아파트 9.3% 늘어
단독주택도 아파트와 마찬가지로 거래량이 줄고 있다. 올해 1월부터 9월까지 단독주택은 6만5,883건이 거래됐다. 지난 해 같은 기간 9만7,882건보다 32.7% 줄어든 수치다.
단독주택의 거래가 줄고 있음에도 불구하고 주택가격이 오르는 주된 이유를 ‘공급부족’에서 찾아볼 수 있다. 매년 단독주택의 비중이 줄고 있기 때문이다.
국토교통부에 따르면, 지난 2006년 당시엔 두 집 중 한 집이 단독주택(44.5%)이었다. 하지만, 매년 단독주택 비중이 서서히 줄어들면서 2020년엔 31.0%수준에 머물렀다. 반면, 같은 기간 아파트의 비중은 41.8%에서 51.1%로 약 10%가량 늘었다. 지금은 두 집 중 한 집이 아파트다.
단독주택의 신규공급 비중도 매우 낮다. 주택유형별 주택준공실적을 살펴보면 단독주택은 올해 1월부터 8월까지 2만7,743호(동)가 준공됐다. 반면 공동주택(아파트, 연립, 다세대)은 같은 기간 23만926가구가 완공됐다. 전체 준공실적의 89.3%를 공동주택이 차지한 셈이다.
대한민국이 고령화시대에 접어들면서 단독주택 수요가 늘고 있다는 점도 주택가격 상승을 부추기고 있다. 은퇴 후 답답하고 삭막한 도심 속 아파트를 벗어나 자신만의 여유롭고 독립된 주거공간에서 노후를 즐기고 싶어하기 때문이다.
지난해 부동산 플랫폼 '직방'의 설문조사에 따르면 은퇴 후 희망하는 주거 공간으로 단독·다가구·전원주택·타운하우스(38%)가 아파트(35%)를 누르고 1위를 차지하기도 했다.
10년 넘는 기간 동안 전국 지가(地價)가 꾸준하게 오른 점도 단독주택 가격상승을 견인했던 요인으로 보인다. 단독주택은 주로 대지면적과 지가를 기준으로 거래가 이뤄지고 있는 편이다. 여기에 최근 몇년간 아파트 값이 급등하면서 대도시의 구도심 개발이 힘을 얻고 여기에 따른 단독주택(대지지분)가격이 들썩인 것도 있다.
■ 단독주택에 다가오는 먹구름…금리인상이 발목 잡을 수도
단독주택 가격이 8년 넘는 기간동안 꾸준히 상승곡선을 그리고 있지만 미래가 밝지만은 못하다.
가파르게 치솟고 있는 기준금리가 단독주택 시장에도 찬물을 끼얹을 가능성이 크기 때문이다. 이미 주택담보대출 금리가 7%를 넘어선 데다가 연내 8%를 돌파할 가능성까지 점쳐지고 있다. 내년까지 미국 연준이 금리인상을 예고하고 있는 만큼 국내 기준금리도 우상향할 가능성이 크다.
단독주택은 워낙 고가의 자산이므로 금융권에 대한 의존도가 큰 편이다. 금융비용 증가에 대한 부담은 고스란히 소비자들에게 전가되면서 매수세도 둔화될 것으로 예상된다.
아파트 시장이 위축되면 단독주택 시장까지 부정적인 영향을 미친다. 아파트가격이 하락할수록 주택재개발사업 등 정비사업의 사업성도 저하되기 마련이다. 이런 이유로 정비사업의 속도가 늦춰지거나 무산되면 결국 단독주택 자산가치 하락을 가지고 온다.
이 외에도 정부의 긴축정책과 세계경기 위축, 내수시장 침체, 경제성장률 둔화, 스태그플레이션 등 불안요인이 너무 많다. 주택시장에서 단독주택만이 나홀로 독불장군이 될 순 없다. 따라서 투자보단 실수요자 위주로 필요에 따라 단독주택을 구매하는 자세가 필요해 보인다.