‘부동산 시장에서 대형개발호재. 집값 상승의 일등공신.’
철도와 부동산 시장은 뗄 수 없는 사이다.
서울 접근성이 집값 형성에 중요한 요소인 수도권에서는 교통개발호재가 지역의 가치를 끌어올리는 데 상당한 영향력을 행사한다. 서울보다 상대적으로 저렴한 집값과 친환경적인 거주환경, 서울 출퇴근이 용이하다는 조건이 더해져 수요가 따라붙기 마련이다.
특히 요즘처럼 부동산 시장의 약세가 확대되고 있을 때일수록 확실한 개발호재를 기본으로 한 똘똘한 한 채를 선택해야 하기 때문에 철도호재의 중요성은 지속될 것으로 보인다.
과거 시장을 되짚어봐도 철도 교통의 효과는 대단하다.
수원 광교신도시의 경우 신도시가 만들어진 이후 강남과 연결하는 신분당선이 개통되어 집값이 여느 신도시 보다 올랐고, GTX 수혜지로 손꼽히는 곳은 착공도 하기 전에 가격이 먼저 오르는 결과를 가져왔다. 여기에 최근 들어 부동산 시장의 약세가 지속되고 있지만, GTX 개통 소식으로 단기간 급등한 가격을 생각하면 하락폭은 크지 않다는 의견도 나오고 있다.
GTX-A노선 창릉역이 들어설 예정인 고양시 원흥동의 경우 2020년 12월 29일 창릉역 신설계획 발표 이후 급속도로 가격이 올랐다. 2020년 11월 평균 아파트 가격은(KB부동산 시세) 7억5,419만원, 12월은 7억8,195만원이었고 발표 1년뒤인 2021년 12월에는 9억2,733만원으로 올라 6개월 사이 ‘억’ 단위의 숫자가 연이어 바뀌었다.
이처럼 수도권 지하철 개통, GTX 사업 발표, KTX고속철도 개통 등 수혜지역의 집값 상승은 수년째 반복되어 ‘철도 호재는 곧 집값 상승’이라는 학습효과가 시장에 형성되어 있다.
철도교통 호재는 단순히 서울 출퇴근, 인구 유입만으로 끝나지 않는다. 역을 중심으로 개발하는 역세권 개발사업도 부동산 시장에서 큰 의미를 지닌다.
KTX역처럼 교통망이 집중된 곳은 크고 작은 상업시설이 들어서 인프라가 확충되고 역 인근으로 주거지가 형성되면서 하나의 미니신도시로 발전하는 과정이다.
대표적인 사례는 광명역세권이다. 광명역은 KTX 개통 초기만 해도 주변이 허허벌판이라고 할 정도로 황량한 모습이었다. 하지만 지금은 주거, 상업, 업무시설이 들어와 신도시처럼 변했다. 과거 광명에서도 변두리 취급을 받던 곳은 어디 가고 지금은 가장 집값이 비싼 동네로 자리매김하고 있다.
KB부동산 시세를 참고하면 광명역세권인 일직동은 아파트 매매가 평균이 13억616만원(2022년 9월 9일 기준)으로 조사되었다.
광명역세권은 2004년 4월 KTX 운영을 시작할 때만 하더라도 지금의 모습을 상상할 수 없었지만 변화의 조짐은 2010년대부터 감지되었다. 광명역세권 주상복합 분양에는 수 많은 사람들이 몰렸고 대형상업시설도 입점이 확정되었다.
‘이케아, 롯데프리미엄아울렛, 코스트코’ 등 앵커시설이 들어오고 하수처리장 통합 지하화, 도심공항터미널 유치에 성공하면서 광명역 자리는 다시 태어났다고 해도 과언이 아니다.
미니신도시 꿈꾸는 ‘KTX역세권 개발 어디?’
역세권 개발 1호 사업지라 할 수 있는 광명의 천지개벽을 본 이후 각 지역에서는 KTX역세권 개발에 열을 올리고 있는 모습이다.
특히 비수도권 KTX 역사는 도심이 아닌 외곽, 행정구역 경계에 들어서는 경우가 있어 역 주변 개발이 필요한 경우가 많다. 또 지역균형개발과 지역경제활성화를 해결할 수 있다는 점에서 지자체에서도 적극적으로 개발을 추진하고 있다.
현재 KTX역을 두고 있는 곳 중 역세권 개발에 힘을 쓰는 곳으로 수도권에서는 인천과 평택, 수도권 밖에서는 대전, 대구, 울산, 경주 등이 있다.
한정된 토지 등으로 역세권 개발이 쉽지 않은 수도권에서는 인천 송도가 대표적인 KTX역세권 개발사업 지역으로 손꼽힌다. 송도역세권 도시개발사업은 연수구 옥련동 일대 29만1,725㎡에 5개 블록의 공동주택과 상업용지 등을 개발하는 사업이다.
인천발 KTX 송도역 개통이 2025년으로 예정된 만큼 추후 주변 기반 시설 개발은 물론, 역세권 주변으로 아파트 분양도 이어져 미니신도시 급으로 인프라가 확대될 것으로 보인다.
특히 송도역세권구역 도시개발사업은 삼성물산에서 시행부터 시공까지 참여해 화제다. 더욱이 삼성물산이 내년 상반기, 역세권구역 도시개발사업의 첫 공급으로 ‘래미안 송도역 센트리폴’을 선보인다고 밝혀 눈길을 끈다. 지역 내 10년 만에 선보이는 래미안 브랜드 아파트이면서, 삼성물산만의 우수한 상품성까지 기대돼 벌써부터 수요자들의 관심을 모으고 있다.
또 대구에서는 지난 3월 개통한 서대구역 인근 낙후지역을 도시개발하는 사업이 눈길을 끈다. 동대구에 비해 집중도가 약한 서대구역을 2030년까지 1조2,000억원을(건축비제외, 대구시홈페이지) 투입해 개발에 나선다는 계획이다. 역세권 개발에는 앵커시설, 복합환승센터 등 기반시설을 세우고 하폐수처리장은 모두 통합 지하화된다.
대전역 일대를 바꾸는 대전역세권 복합구역 개발도 있다. 재정비촉진지구 92만3,065㎡ 부지에 주거 및 상업, 업무, 문화, 컨벤션 시설 건립과 도로, 공원 등 기반시설을 정비하는 도시개발사업이다. 지난해에는 한화건설 컨소시엄이 사업시행자로 결정되면서 속도를 내고 있다.
이밖에도 울산 울주군에 있는 KTX역세권 배후지역에 스마트 자족신도시를 건설하는 사업이 있고 KTX 신경주역 주변을 개발하는 KTX신경주역세권 신도시는 개발규모 53만3,834㎡에 주거지, 상업, 기타 녹지 및 공원, 학교, 공공청사가 배치되는 사업이다.
KTX역세권 개발은 역세권이라는 교통호재를 가진 입지에서 출발한다. 여기에 역 주변으로 상업, 편의, 주거 및 교육시설 등이 개발되어 신도시와 같은 효과를 기대할 수 있는 곳이어서 차세대 신흥주거지로 주목받고 있다.
이에 전문가들은 역세권 개발이 KTX 개통 이후에 진행되는 사례가 많아 미래에 대한 투자로 보고 내 집 마련을 준비해야한다고 조언했다.