2021년 12월 양도소득세 비과세 고가주택 기준이 9억원에서 12억원으로 상향 조정된 이후 2022년에는 중도금 대출보증 기준 금액 역시 12억원까지 상향 조정된 바 있다. 2023년부터는 종합부동산세, 주택임대소득세의 고가주택 기준도 12억원으로 조정됐다. 이에 아파트 매매가격대별 거래량에 영향이 있었는지 ㈜직방(대표 안성우)이 아파트 매매가격대별로 거래량을 살펴봤다.
2022년 아파트 매매시장은 금리인상과 경기침체로 인해 수요가 크게 감소하면서 역대 최저 거래량을 기록했다. 시기별로 상이한 거래량을 감안해 가격대별 거래량 비교는 기간 내 거래량 비율을 이용했다.
[그림1] 분기별 전국, 서울 아파트 매매거래량 추이
주) 출처: 국토교통부 실거래가(계약일 기준), 2023.01.11 데이터 기준
전국 아파트 매매가격대별 거래비율을 보면 2022년에는 3억원 이하 거래가 70% 안팎을 보이며 예년에 비해 저가거래가 높은 비율을 유지하고 있으며 6억원 이하 거래비율도 증가했다. 반면 6억원을 넘어서는 매매거래는 2021년 4분기 이후 줄어드는 모습을 보였다.
[그림2] 분기별 전국 아파트 매매가격대별 거래비율 추이
주) 출처: 국토교통부 실거래가(계약일 기준), 2023.01.11 데이터 기준
서울지역 아파트의 매매가격대별 거래비율 추이를 살펴보면, 아파트 가격 상승으로 인해 12억원 초과 고가거래가 2020년 2분기부터 꾸준히 늘다가 2022년 들어 다소 줄어드는 모습이다. 금리인상, 경기침체 등으로 수요가 크게 위축되면서 아파트가격 자체가 하락세를 기록하기도 하면서 6억원 이하 가격대의 거래가 주로 이뤄진 것으로 보인다. 시장 전체적인 분위기가 위축됐던 만큼 양도세 비과세 기준이 높아졌다고 해서 9억원 초과 12억원 이하 매물거래가 늘어나는 등의 모습은 찾아보기 어려웠다.
[그림3] 분기별 서울 아파트 매매가격대별 거래비율 추이
주) 출처: 국토교통부 실거래가(계약일 기준), 2023.01.11 데이터 기준
서울에서 12억원이 넘어서는 고가아파트 거래비율이 분기별 전체 거래의 50% 이상인 4개구 모두 1분기에 12억원 초과 고가거래 비율이 크게 줄었다가 2분기 반등했다. 단, 용산구는 다른 가격대보다 12억원 초과 고가아파트의 거래량 감소폭이 커지며 3, 4분기 모두 고가아파트 거래비율이 줄었으나, 서초구와 강남구는 전체적인 거래량이 줄었음에도 4분기에 9억원 이하 아파트의 거래량이 크게 줄어들어 상대적으로 고가아파트 거래비율이 증가했다. 송파구는 3분기에는 모든 가격대가 직전분기와 비슷하게 거래됐으나, 4분기에 12억원 초과 고가거래가 헬리오시티(24건), 잠실엘스(19건), 리센츠(13건), 파크리오(11건), 잠실주공5단지(11건) 등에서 크게 늘며 고가아파트 거래비율이 증가했다.
[그림4] 12억 초과 고가아파트 거래비율이 높은 서울 4개구의 고가아파트 거래비율 추이
주) 출처: 국토교통부 실거래가(계약일 기준), 2023.01.11데이터 기준
서울 내에서 2021년 4분기 대비 2022년 4분기의 12억원 초과 고가아파트 거래비율이 가장 크게 하락한 지역은 성동구로, 2021년 4분기 72.5%였으나 2022년 4분기는 36.6%로 35.9%p 하락했다. 광진구, 동작구, 중구, 마포구 등의 순으로 고가아파트 거래비율이 크게 줄었다.
[그림5] 12억 초과 고가아파트 거래비율 전년대비 크게 감소한 서울 자치구 Top10
주1) 출처: 국토교통부 실거래가(계약일 기준), 2023.01.11데이터 기준
주2) 거래비율 감소값 = (2021년 4분기 고가아파트 거래비율) - (2022년 4분기 고가아파트 거래비율)
평균 호당 매매거래가격도 분기별 추이를 살펴보면 전국 및 서울 모두 2022년 2분기에 평균 거래가격이 잠시 상승했다가 다시 하락하고 있다. 공통적으로 고가 거래비율은 감소하고 저가 거래의 비율이 늘어나면서 평균 호당 거래가격도 감소하는 것으로 나타났다.
[그림6] 분기별 전국, 서울 아파트 평균 호당 매매거래가격 추이
주1) 출처: 국토교통부 실거래가(계약일 기준), 2023.01.11 데이터 기준
주2) 평균 호당 매매거래가격 = (기간 내 전체 거래 금액의 합) / (기간 내 거래건수)
2021년부터 주택가격의 변화에 따라 양도세, 대출, 종부세 등의 고가주택 기준이 시기적인 차이를 두고 조정되어 왔다. 하지만 2022년에 급격히 이뤄진 금리 인상과 함께 대외경제여건의 불안 등으로 인해 아파트 매매시장이 침체기에 빠져들면서 고가주택에 대한 규제 완화 거래 영향은 크지 않은 것으로 나타났다. 2022년 후반부터는 규제지역을 해제하거나 부동산시장의 연착륙을 위해 규제를 완화하는 등 정부의 정책에 대한 기대감이 커지고 있다. 다만, 대외적 환경에 대한 불안이 여전하다. 지난 12월 직방에서 진행한, 2023년 주택시장 전망을 묻는 설문조사에서도 금리인상 및 경기침체 지속에 대한 우려로 '가격 하락'을 전망하는 응답이 70%가 넘었다. 향후 금리 변화와 함께 시장을 되살리려는 정부의 대책에 수요자들이 어떻게 움직일지 귀추가 주목된다.
