부동산시장에서 날개 없는 추락을 이어 나갈 것만 같았던 ‘동탄2신도시’가 최근 부활의 조짐을 보이고 있다.
동탄2신도시 아파트가격 거품이 서서히 가라 앉으면서 내 집 마련의 문턱도 그 만큼 낮아졌기 때문으로 풀이된다. 그 동안 높은 주택가격으로 구매를 망설였던 실수요자들의 발길이 다시 이어지고 있는데 다가 저점 매수를 노리는 투자자들도 늘고 있기 때문으로 풀이된다.
■ 지난 해 4분기, 아파트 매매 거래량 전국 1위…급매물 대부분 소진
부동산시장 회복을 나타내는 전조현상이 곳곳에서 발견되고 있다. 부동산시장에 냉혹한 한파가 몰아치면서 전국 대다수 지역의 아파트 거래는 사실상 멈춰선 상태다. 하지만 동탄신도시를 품고 있는 화성시만은 전혀 다른 행보를 보이고 있다.
이 곳의 아파트 거래량이 크게 늘었으며 급매물도 대부분 소진된 상태다. 국토부에 따르면 지난해 4분기 화성시의 아파트 매매거래량이 1,907건으로 전국에서 가장 많았다. 이는 부동산시장이 한창 호황이던 2021년 4분기 거래량(1,219건)보다 56.4% 늘어난 수치다.
동탄2신도시 시범단지 일대에서 부동산을 운영 중인 ‘K’대표는 “동탄2신도시 아파트가격이 고점 대비 큰 폭으로 떨어진 건 사실”이라면서 “부동산시장에 아직 불안감이 남아있지만 주택가격이 저점을 찍었다는 인식도 팽배해지면서 매수문의가 늘고 있다”고 전했다.
하지만 아직 시기상조라고 주장하는 중개업자들도 일부 있다. 익명을 요구한 한 중개업소 대표는 “아파트가격이 거의 저점에 다가서고 있지만 반등 여부는 아직 불확실하다”면서 “다만, 장기적 관점에서 보면 충분히 상승여력이 있는 만큼 ‘실주거 목적의 매수자’ 또는 ‘장기 투자자’들에겐 좋은 기회가 될 것”이라고 내다봤다.
■ 동탄2신도시 아파트 입주 마무리단계…부동산시장에 ‘온기’
동탄2신도시의 개발 사업이 마무리단계에 접어든 점도 반등에 무게를 싣는다. 실제 동탄2신도시의 신규 아파트 공급은 거의 끝나가는 분위기다. 동탄2신도시에 개발되는 7곳 특별계획구역 중 마지막 남은 주거지는 ‘신주거문화타운’ 단 한 곳뿐이다.
동탄2신도시에선 2015년부터 아파트 입주가 시작됐으며 2018년엔 3만2,902가구가 공급되며 고점을 찍었다. 이후 입주물량은 큰 폭으로 줄었다. 2020년부턴 입주물량이 매년 1만여 가구 수준에 머물렀으며 내년엔 8,603가구만이 집들이를 시작할 예정이다.
신규입주물량이 줄면서 기존 아파트시장이 차츰 안정세를 되찾아갈 전망이다. 일시적 공급과잉 현상에 대한 우려를 덜 수 있기 때문이다. 또 화성시에는 동탄2신도시를 제외하면 대규모 개발사업을 진행하는 곳이 거의 남아있지 않다는 점도 주목할 만 하다.
동탄2신도시의 부동산가치를 지금 당장 판단하기에는 이르다. 굵직하고 다양한 개발호재를 품고있는 데다가 일자리가 늘면서 인구유입도 꾸준히 이어지고 있기 때문이다. 향후 부동산시장이 회복되고 동탄2신도시의 미래가치가 가격에 반영된다면 상승여력은 충분해 보인다.
■ ‘동탄테크노밸리’가 동탄2신도시 미래 성장동력…자족도시 판교·광교와 닮은 꼴
동탄2신도시는 2기 신도시 중에서도 특별한 면이 있다. 생산과 소비가 모두 이뤄지는 ‘자족형신도시’로 개발된 다는 점에서 배드타운인 김포한강·파주·양주신도시와 구분된다. 반면 2기 신도시 성공 모델인 ‘판교·광교신도시’와 비슷한 면이 많다.
판교신도시와 광교신도시는 ‘테크노밸리’라는 거대 첨단산업·업무단지를 품고 있다. 이 곳에는 수많은 기업들이 터를 잡고 있으며 수만명의 근로자들이 종사하고 있다. 동탄2신도시도 ‘동탄테크노밸리’ 성공을 발판 삼아 ‘자족형복합도시’로 발돋움해 나가게 된다.
‘동탄테크노밸리’는 ‘판교테크노밸리’의 약 3.4배, 광교테크노밸리 약 5.8배 규모인 약 47만평(1,569,487㎡) 규모의 부지에 개발된다. 이 곳은 첨단산업과 연구, 벤처시설이 복합된 산업클러스터로 구축되며 수도권 최대규모의 지식기반산업 집적지로 탄생하게 된다. 현재, 테크노밸리에는 지식산업센터들이 빼곡하게 들어서 있으며 ‘한미약품 연구센터’를 비롯해 ‘아신제약’, ‘현대트랜시스’ 등 국내 주요기업의 사옥도 마련돼 있다.
동탄테크노밸리의 개발이 모두 끝나면 4,500여 개의 기업이 터를 잡고 20만여명이 상주할 것으로 예상하고 있다. 이는 동탄2신도시 계획인구 25만4,048명에 육박하는 숫자다.
■ 수도권 남부 교통의 요충지…고속도로와 고속철로가 한 곳에
동탄2신도시는 수도권 남부 최고의 요충지로 개발된다. 대한민국을 대표하는 고속도로와 고속철도가 모두 동탄2신도시에서 만나기 때문이다.
현재, 차량을 이용하면 경부고속도로를 통해 서울을 포함한 수도권 주요도시로 빠르게 이동할 수 있다. 또, 동탄JC를 거쳐 수도권제2순환고속도로로 진입도 수월하다.
동탄역은 이미 운행 중인 수서고속철도(SRT)를 비롯해 수도권광역급행철도(GTX-A노선), 동탄인덕원선, 트램, 버스정류장 등이 들어서는 광역 복합환승센터로 개발된다. 경부고속도로도 지하화 돼 복합환승센터를 관통하게 된다.
GTX-A노선이 개통(2028년 예정)되면 동탄역에서 삼성역까지의 이동시간이 19분대로 크게 단축되므로 서울 강남권 출퇴근도 가능해진다. 이 외에도 동탄에서 시작해 안양시 인덕원까지 연결되는 동탄인덕원선의 사업도 검토 중인 것으로 알려졌다. 또 동탄2신도시 내부는 트램이 운영돼 주민들의 이동을 도울 예정이다.
■ 동탄2의 높은 미래가치, 신규공급 마무리 단계…합리적 가격에 분양시장 노려볼까?
현재 동탄2신도시의 부동산시장 위축이 현명한 소비자들에게는 오히려 기회가 될 수도 있다. 일단 기존보다 저렴한 가격에 주택을 매수할 수 있으므로 그 만큼 비용도 절감할 수 있다.
게다가, 정부가 최근 각종 부동산규제를 완화함에 따라 재산세나 종부세·양도세 등 각종 세부담도 크게 덜 수 있게 됐다. 따라서, 장기적 관점에서 보면 부동산시장이 불황인 현재 주택을 매입하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.
분양시장도 마찬가지다. 부동산시장이 호황일때는 동탄2신도시 아파트의 청약경쟁률이 수백대 1에 달할 정도로 분양시장의 문턱이 높았다. 예비청약자들에겐 선택의 여지가 거의 없으므로 ‘묻지마 청약’이나 ‘선당후곰(당첨된 후 고민하자)’라는 신조어가 생겨날 정도였다.
하지만, 현재 예비청약자들의 선택폭은 훨씬 넓어졌다. 콧대 높던 건설사들도 몸을 낮추는 추세다. 분양가를 기존보다 저렴하게 책정하거나 커뮤니티시설이나 조경시설을 대거 확충해 고객들의 눈 높이에 맞추려고 노력하고 있다.
DL이앤씨가 동탄2신도시 마지막 특별계획구역인 신주거문화타운에 분양 예정인 ‘e편한세상 동탄 파크아너스’가 대표적이다. 실제 이 아파트와 비교적 근거리에 있는 동일브랜드 아파트 ‘e편한세상 동탄(2018년1월 입주)’의 시세보다 훨씬 저렴하게 분양가를 책정될 예정이다.
업계에 따르면 3월 분양 예정인 ‘e편한세상 동탄 파크아너스’의 분양가는 3.3㎡ 당 1,500만원 선으로 책정될 것으로 알려졌다. 전용 99㎡형 기준으로 살펴보면 6억원 미만으로 분양가가 나올 전망이다. 반면 인근에 위치한 ‘e편한세상 동탄’ 전용 102㎡형의 KB부동산 시세는 평균 7억8,000만원선으로 형성돼 있다. 3.3㎡당 분양가로 환산하면 거의 2,000만원대에 육박하는 수준이다.
‘e편한세상 동탄 파크아너스’에는 최고급아파트에서나 흔히 볼 수 있는 ‘각양각색’의 다양한 종류의 커뮤니티시설이 갖춰질 예정이다. 입주민들의 건강을 책임지는 피트니스센터를 비롯해 필라테스룸(기구), 키즈체육관, G/X룸, 실내 스크린 골프연습장, 스크린골프룸 등이 마련된다.
이 외에도 입주민들의 취미생활과 자녀들의 교육을 위한 차별화된 시설도 설치된다. 가족단위로 문화생활을 즐길 수 있는 ‘패밀리시네마’와 어린 자녀들만의 차별화된 독립공간 ‘키즈라운지’와 ‘키즈스테이션’, ‘차일드케어센터’ 등이 마련된다. 또 방과 후 학습이 가능한 독서실과 작은도서관, 스터디룸 등도 꾸밀 계획이다. 업계 관계자에 따르면 이 곳에만 20여개의 다채로운 커뮤니티시설이 설치될 것이라고 전했다.
■ 부동산투자, ‘저점매수·고점매도’ 지향해야…실주거자는 장기적 관점에서 기회
흔히 증권시장에서 대다수 투자자들은 ‘저점매수 고점매도’를 지향하고 있다. 가격이 떨어질 때 사서 비쌀 때 파는 것이 수익을 높일 수 있는 가장 좋은 방법이기 때문이다. 하지만 일부 개미 투자자들은 분위기에 휩쓸려 움직이곤 한다. 증권시장 상승장 때 무턱대고 동승했다가 결국 손실을 보기도 한다. 고점 수준에 매수했기 때문이다.
부동산시장도 마찬가지다. 수년간 아파트가격이 큰 폭으로 오르자 ‘패닉바잉’ 현상이 발생하며 부동산시장에 혼란을 더욱 가중시켰다. 이 당시 ‘영끌족’이나 ‘빚투족’이 대거 등장하며 부동산가격에 거품을 키우기도 했다. 또 자본력이 약한 MZ세대마저 개입하며 사회적 문제로 대두됐다. 결국, 이들은 대다수 달콤한 ‘수익’대신 쓰디쓴 ‘손실’을 맛봐야 했다.
따라서 지금이 기회가 될 수도 있다. 실거주목적의 소비자들도 마찬가지다. 가격거품이 형성됐던 기존 가격보다 훨씬 저렴한 가격으로 주택을 매수할 수 있기 때문이다. 게다가 로또라 불리던 분양시장의 문턱도 예전보다 훨씬 낮아져 소비자들이 선택 폭도 넓어졌다.