전세 보증금 미반환 사례가 늘어나고, 조직적 전세사기가 드러나는 등 최근의 사건 사고로 인해 전세시장의 불안감이 커지고 있다. 이에 ㈜직방(대표 안성우)이 2021년 하반기~2022년 상반기 전세거래총액 조사를 통해 향후 전세시장의 보증금 반환 규모를 분석했다.
전세계약기간을 2년으로 간주하여 분석한 결과 2023년 하반기 계약이 만료되는 2021년 하반기 전국 주택전세거래총액은 149.08조원으로 나타났다. 2024년 상반기 계약이 만료되는 2022년 상반기 전세거래총액 153.09조원까지 더하면 향후 1년간 전국의 전세계약이 만료되는 보증금 규모는 300조원을 넘어선다. 이는 2011년 실거래가 공개이후 집계된 거래액으로는 최고치다.
주택유형별 2021년 하반기~2022년 상반기 전세거래총액은 아파트가 228.38조원으로 전체 전세거래총액의 75.6%를 차지하고 있다. 그 다음으로 연립다세대 33.42조원(11.1%), 단독다가구 22.81조원(7.5%), 오피스텔 17.56조원(5.8%)으로 조사됐다. 아파트 외 주택이 차지하는 비중은 1/4이지만 최근의 전세보증금 미반환 사례가 아파트 외 주택에서 집중되는 만큼 주의가 필요한 상황이다.
시도별로 향후 1년간 전세계약이 만료되는 전세보증금 총액은 서울이 118.68조원으로 가장 많고, 경기도 98.93조원, 인천 15.82조원으로 수도권에서만 233.43조원(77.3%)이 집중되어 있다. 수도권을 제외하면 지방은 부산의 전세계약 만료 보증금 총액이 12.17조원으로, 지방 중에서는 유일하게 10조원을 넘어서는 전세계약 보증금이 향후 1년 이내에 만료될 것으로 추정된다. 경상남도 7.77조원, 울산 2.80조원으로 부울경 권역도 22.75조원(7.5%) 규모의 보증금이 전세계약 만료될 것으로 전망된다. 충청권은 대전 6.32조원, 충남 5.56조원, 충북 4.21조원, 세종 2.75조원으로 전체 18.84조원(6.2%)으로 추정된다.
2023년 하반기~2024년 상반기 전세계약 만료가 예상되는 보증금총액 상위 시군구는 서울이 강남3구와 강서구∙강동구로 조사됐다. 강남구 13.21조원으로 가장 많고, 송파구 11.60조원, 서초 9.25조원으로 조사됐다. 강남3구는 단일 시군구로 서울∙경기∙인천∙부산을 제외하고 지방 단일시도보다도 많은 보증금의 전세계약 만료 앞두고 있다. 그 외 강서구 7.47조원, 강동구 6.55조원 규모의 보증금이 전세계약 만료될 것으로 예상된다. 경기∙인천은 성남시 분당구가 9.17조원으로 가장 많은 보증금의 전세계약 만료를 앞두고 있다. 성남시 분당구는 서울 강남 3구를 제외하고 가장 큰 규모의 보증금이 전세계약 만료를 앞두고 있다. 그 다음으로 경기 화성시 6.55조원, 경기 남양주시 5.73조원, 경기 용인시 수지구 4.91조원, 경기 부천시 4.59조원 순이다.
지방은 전세계약만료 보증금 상위 지역이 충청권에 집중되어 있다. 전세계약이 만료되는 보증금 규모가 가장 클 것으로 예상되는 지역은 대전 서구로 2.52조원이며, 그 다음으로 대구 수성구 2.38조원, 충남 천안시 서북구 2.22조원, 대전 유성구 2.11조원, 부산 해운대구 1.97조원 순이다.
2023년 하반기부터 2024년 상반기까지 1년간 전세계약이 만료되는 전세보증금 총액이 약 300조원 이상으로 역대 최대 규모가 될 것으로 예상된다. 이 전세보증금의 규모는 2023년 1분기 기준 가계신용 1,853.9조원의 16.3%에 달하며, 주택담보대출 750.2조원의 40.3%에 달하는 규모이다. 300조원 규모의 전세보증금이 1년간 일시에 모두 반환되지는 않겠지만 전세거래보증금 거래총액이 줄어들고, 전국 아파트 전세가격도 2년 전에 비해 13.5% 하락한(직방RED 아파트 전세가격 지수 2023년 5월 기준) 상황을 감안하면 전세보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다. 계약종료 전세보증금이 아직 최대 수준이 아닌 2023년 상반기 상황에서도 보증금 미반환 규모는 더 커지고 있다. 올해 하반기와 내년 상반기에 역대 최대 규모의 전세보증금 계약만료가 예상되는 만큼 임대인의 상환 능력을 살피는 등 대비가 필요하다.