최고가 대비 29% 하락 후 저점 인식에 빠른 회복
7월 매매가격 본격 반등할지 ‘주목’
직방 월별리포트는 매월 해당 지역의 시세 흐름과 직전거래 대비 상승하락 거래 비중, 최고점 대비 현재 3.3㎡당 매매가격 수준, 신고∙신저가 등을 종합 분석한 보고서다. 초보자뿐 아니라 아파트 시장에 관심이 높은 이용자들에게도 지역 주택 시장의 다양한 정보 흐름을 전달하고 있다.
㈜직방(대표 안성우)이 매월 발표하는 월별리포트 자료에 따르면 최근 아파트 매매가격 흐름이 가장 먼저 반등한 지역은 ‘세종특별자치시(이하 세종시)’인 것으로 나타났다. 2019년 10월부터 약 2년 간 크게 상승했던 세종시 아파트 매매가격은 2021년 하반기 하락세에 진입했다. 대부분의 지역이 2022년 하반기 이후 하락세에 진입한 것에 비해 다소 빠른 움직임이었다. 올해 들어 세종시 매매가격의 저점 인식이 확산되기 시작하며 저가 매물이 소진됐고 2023년 3월, 시도지역 중 가장 먼저 상승세로 전환됐다.
세종시 아파트 매매가격은 2019년 10월부터 최고점을 찍은 2021년 8월(2,304만원/3.3㎡)까지 약 2년동안 93%가 상승했다. 같은 기간 타 지역의 경우 평균 42% 올랐던 것에 비해 2배 이상의 높은 상승률을 보였다. 가파른 상승 때문이었을까, 세종시는 2021년 8월 최고점(2,304만원/3.3㎡)가격을 기록한 직후 하락으로 돌아섰다. 대부분 지역의 아파트 매매가격이 2022년 하반기 경에 약세에 진입했지만 세종시는 다른 지역 대비 약 1년 빠르게 하락세에 들어섰다
세종시 매매가격의 마이너스 변동률은 2023년 2월(1,630만원/3.3㎡)까지 지속됐다. 2023년 2월 당시 매매가격은 최고점을 찍은 2021년 8월에 비해 29% 하락했다. 이는 동기간 시도별 가격 변동률 상 가장 큰 하락률로 타 지역들이 평균 5%가량 떨어진 것에 비해서도 하락률이 크고 타 지역의 각 최고점 대비 변동률과 비교했을 때도 하락폭이 두드러진다. 인천은 최고점을 찍었던 2022년 3월 대비 20% 하락했고, 대구는 2022년 1월 대비 17%, 경기는 2022년 3월 대비 16% 순으로 하락했다.
세종시 집 값이 많이 떨어지자 바닥론이 서서히 고개를 들며 거래량 변화가 나타났다. 2023년 1월까지만 해도 전체 매매 거래 191건 중 63%가 종전 거래 가격보다 낮게 거래됐다. 2023년 2월 들어서는 전체 거래량은 436건으로, 하락 거래 비중은 63%에서 51%로 줄고 상승 거래는 30%에서 43%로 늘었다. 세종시는 공공기관이 밀집해 있어 관련 수요가 꾸준하고 주거환경 만족도가 높은 편이다. 세종시 저평가론이 대두되고 올해 초 규제가 완화되며 매수심리가 회복됐다. 무엇보다도 그 동안 낙폭이 컸다는 부분에서 저점 인식이 확산되며 투자 및 실수요가 빠르게 유입돼 거래 증가를 이끈 것으로 보인다.
거래가 늘며 2023년 3월 세종시 아파트 매매가격은 전월 대비 0.8% 오르며 플러스 변동률로 전환됐다. 거래 비중 또한 상승 거래 비중이 절반 이상으로 증가하며 총 432건 중 224건(52%)이 종전 거래보다 오른 가격에 거래가 됐다.
세종시 매매가격 변동률은 3월 이후 6월까지도 지속적으로 플러스 변동을 유지하고 있다. 6월은 1.0% 오르며 5월보다 변동폭이 소폭 줄긴 했지만 상승 거래 비중이 55%로 올해 월별 수치 중 가장 크다. 고점 회복까지는 시간이 좀 걸리겠지만 7월에도 상승세가 지속될 지 궁금해지는 대목이다.
한편 낙폭이 큰 지역 중 대구가 있다. 대구 아파트 매매가격은 세종시 다음으로 하락세 진입이 빨랐던 가운데 지난 해 2월부터 올해 4월까지 하락세를 이어오다 최근 조금씩 하락폭이 점차 줄며 약보합세로 접어들고 있다. 대구는 공급여파가 크다. 분양 및 입주물량 공급이 많고 내년까지 예정돼 있는 입주물량이 상당해 기존 아파트 매매시장에도 타격을 주는 모습이다. 공급 리스크가 큰 만큼 대구 아파트 매매가격은 당분간 반등을 기대하긴 쉽지 않아 보이지만 최근 매매가격 하락폭이 줄고 있다는 점에서 대구가 저점을 통과하여 반등할 시점이 언제인지 지켜볼 필요가 있다.
수도권은 인천의 반등여부가 주목할 부분이다. 인천은 올해 6월 기준 전년 동기 대비 3.3㎡당매매가격이 20% 하락하며 시도지역 중 가장 큰 하락률을 보였다. 재건축, 재개발 사업지 및 택지지구 입주물량이 대거 공급되는 가운데 금리 인상 및 매수심리 저하로 하락폭이 컸다. 반등은 아직이지만 최근 상승거래 비중이 조금씩 증가하며 보합세를 보이는 등 반등 추세로 전환하기 위한 준비를 하면서 신고가를 찍은 사례도 보이고 있다. 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 99A㎡는 직전거래 대비 1억 7,300만원 오른 5억 2,300만원에 거래(23.6.28)됐고 서구 마전동 검단힐스테이트3차2단지 164㎡는 직전거래 대비 6,000만원 오른 4억 4,000만원(23.6.1)에 거래되며 신고가를 찍은 바 있다.
상반기를 마무리하고 벌써 하반기에 접어들고 있다. 최근 수도권 아파트 매매시장은 한동안의 급매 거래 이후 오른 가격에 출시된 매물에 거래가 주춤해지는 가운데 선호도가 높은 매물 위주로 거래가 확산되는 모습이다. 4월 25개구, 5월 16개구가 마이너스 변동률을 보였던 서울의 경우 6월 9개구만이 하락하며 시장의 온기가 확산되는 듯하다. 경기지역 또한 6월 0.4%(직방 6월 월별리포트 자료 기준)오르며 플러스 변동률로 전환됐다.
한편 지방은 마이너스변동률을 보이는 지역이 점점 줄고 있긴 하지만 여전히 약세를 보이고 있다. 입주물량 공급이 지속되는 가운데 수요 움직임 자체가 적어 주춤한 분위기를 이어가는 모습이다.
직방이 최근 실시한 2023년 하반기 주택 매매가격 전망 설문조사(23.6.14~23.6.30 조사 진행)에 따르면 응답자의 45.9%가 하락할 것으로 응답했다. 약 절반이 하락을 예상했지만 지난 해 말 실시했던 2023년 주택매매가격 전망 설문에서 응답자의 77.7%가 하락을 예상했던 것에 비해 하락 전망 응답자 비중이 다소 감소해 시장 분위기가 달라졌음을 느끼게 한다. 하반기를 시작하는 첫 달인 7월, 아파트 매매시장이 본격 반등할 지, 아니면 여전히 지금의 분위기를 이어갈 지 시세흐름과 거래상황을 잘 지켜볼 필요가 있다.
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직방 월별 리포트는?
매월 각 지역별(도시, 시군구, 읍면동)로 직방 시세의 흐름과 상승하락 거래 비중, 최고점 대비 평당가 수준, 해당월 신고∙신저가 등의 내용을 담은 종합 분석 보고서이다. 각 항목마다 해석 가이드가 있어 부동산을 잘 모르는 초보자도 쉽게 시장 흐름을 읽을 수 있다. 직방 월별 리포트는 매월 마지막 주 월요일에 발간된다.
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