지식산업센터는 그동안 각종 부동산 규제에서 자유롭고, 담보대출도 담보인정비율(LTV) 70~80%까지 가능해 투자처로 인기가 높았다. 하지만 2022년 기준금리 인상과 경기침체로 상황이 달라졌다. 2023년 들어 주택시장은 거래량이 증가하고 가격이 회복되고 있지만 지식산업센터는 상대적으로 투자 매력도가 감소한 모양새다. 2022년 이후 지식산업센터 시장은 어떤지 (주)직방(대표 안성우)이 등기정보광장 집합건물 실거래가정보와 한국산업단지공단 데이터를 분석해 수도권 지식산업센터 거래동향을 살펴봤다.
[그림1] 수도권 지식산업센터 거래량 반기별 추이
주1) 출처: 직방RED. 등기정보광장 집합건물 실거래가정보 (2023.08.01 기준), 한국산업단지공단 (2023.07월말 기준)
주2) 매매에 의한 소유권이전등기에 한하며, 소유권 전부이전인 사례만 포함됨
수도권 지식산업센터 거래량은 2021년 상반기까지는 크게 증가하다가 2021년 하반기부터 감소추세가 나타나며 2022년에는 크게 줄었다. 2022년 상반기는 2,611건 거래되며 직전 반기 대비 17.2% 감소했으며 2022년 하반기에는 1,024건 거래로, 직전 반기 대비 60.8% 감소했다. 금리인상으로 금융비용 부담이 증가함과 동시에 공급과잉에 공실마저 늘어나면서 거래가 위축된 것으로 보인다. 2023년 들어서는 서울, 경기지역 거래량이 소폭 늘었고, 본 통계 특성상 등기 전 거래는 아직 포함되지 않아 2023년 상반기 거래량은 소폭 회복세가 예상된다.
[그림2] 수도권 지식산업센터 전용면적 ㎡당 매매가격 반기별 추이
주1) 출처: 직방RED. 등기정보광장 집합건물 실거래가정보 (2023.08.01 기준), 한국산업단지공단 (2023.07월말 기준)
주2) 매매에 의한 소유권이전등기에 한하며, 소유권 전부이전인 사례만 포함됨
수도권 지식산업센터의 전용면적당 매매가격은 거래량과는 달리 상승세를 보이고 있다. 인천지역 지식산업센터는 2022년 하반기부터 약세를 보이고 있지만 서울과 경기지역 지식산업센터 거래가격이 상승세를 유지하고 있다. 전반적인 경기가 좋지 못한 상황에서 입지 등 상대적으로 우위에 있는 건물 위주로 거래되면서 거래 가격은 상승세를 유지하는 것으로 보인다.
[표1] 2023년 상반기 거래가격 높은 지식산업센터 - 거래가격 기준
주1) 출처: 직방RED. 등기정보광장 집합건물 실거래가정보 (2023.08.01 기준), 한국산업단지공단 (2023.07월말 기준)
주2) 매매에 의한 소유권이전등기에 한하며, 소유권 전부이전인 사례만 포함됨
2023년 상반기 가장 높은 가격에 거래된 지식산업센터는 금천구 가산동에 위치한 에이스하이엔드타워3차였다. 지난 3월 13층 전용면적 701.5㎡가 50억 원에 거래됐다. 그 다음으로 용인시 수지구 동천동 분당수지유타워 14층 전용면적 291.09㎡가 2월 29억 원에 거래됐으며, 안양시 동안구 관양동 디지털엠파이어 전용면적 357.14㎡가 4월 23억 4,500만 원에 거래됐다.
[표2] 2023년 상반기 거래가격 높은 지식산업센터 – 전용면적 ㎡당 가격 기준
주1) 출처: 직방RED. 등기정보광장 집합건물 실거래가정보 (2023.08.01 기준), 한국산업단지공단 (2023.07월말 기준)
주2) 매매에 의한 소유권이전등기에 한하며, 소유권 전부이전인 사례만 포함됨
같은 시기, 전용면적 ㎡당 가격 기준으로 가장 높은 가격에 거래된 지식산업센터는 성동구 성수동1가 포휴였다. 2월 7층 전용면적 107.71㎡가 21억 2,000만 원에 거래되었으며, 전용면적 ㎡당 가격은 1,968.2만 원이었다. 2위는 성동구 성수동2가 성수역에스케이브이원타워 전용면적 80.56㎡로, 5월 9층이 15억 원에 거래되어 전용면적 ㎡당 가격은 1,862만 원을 기록했다. 3위는 전용면적 ㎡당 가격이 1,812.1만 원이었던 성동구 성수동2가 성수에스케이브이원센터1이었다. 전용면적 86.09㎡가 3월에 15억 6,000만 원에 거래됐다.
지식산업센터는 기존 오피스를 대체할 수 있는 공간으로 저렴한 임대료와 도심의 공업지역을 개발해 개발 부가가치를 높일 수 있는 투자상품으로 각광 받았다. 또한 주택과 달리 보유수와 상관없이 종부세, 양도세 중과규제를 받지 않고, 전매제한이 없고 대출규제에서도 자유로워 투자자들에게 매력적인 상품이었다. 도시 자족기능 강화를 위해 지자체에서도 분양승인에 적극적이었다.
하지만 2022년 금리가 크게 오르고 대내외적인 경기 침체가 계속되자 거래가 크게 줄었다. 신규 공급도 계속 이어지는 한편, 공실도 꾸준히 늘어 매물은 나오고 있으나 거래할 투자자가 부족하다. 그 와중에 거래된 사례들의 전용면적당 가격은 상승세를 보이고 있다. 역세권 등 입지가 우수하고 건축한 지 오래되지 않은 지식산업센터들 위주로 거래가 이뤄진 것으로 보인다. 다만 매매가격의 상승으로 적정 임대수익 확보를 위한 임대료 상승이 수반되면서 기존의 저렴한 임대료 경쟁력이 점차 줄어들고 있어 지식산업센터 투자시장도 변화가 나타날 수 있다.