최근 청약시장에 나타난 양극화 현상 등을 살폈을 때, 입지나 단지 자체 경쟁력이 높은 아파트로 수요가 집중되는 현상이 강해지고 있다. 역세권은 전통적으로 수요자들이 선호하는 입지조건으로, 수도권 전철 중 어느 노선, 어느 역세권 아파트의 매매가격지수가 가장 많이 올랐는지 (주)직방(대표 안성우)이 분석했다.
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<직방RED 아파트 가격지수 분석 개요> □ 기초가격 산정방식: 국토교통부 실거래 데이터 기반, 자체 딥러닝 모형을 통해 주택 특성을 통제하여 아파트 룸타입별 가격 시계열 산정 (모형 정확도: 전국 기준 평균 오차율 ±5.4% 내외) □ 가격지수 산출방식: 딥러닝 모형으로 산정된 매매가격을 기초로 한 종합주가지수 방식 가격지수 산출 (시가총액 가중식 라스파이레스 지수, 신축/멸실에 따른 세대수 변동 보정) □ 가격지수 집계대상: 전국 소재, 직방 및 호갱노노에서 서비스중인 아파트 매매가격 □ 유의사항 ① 2023년 9월은 실거래 신고가 완료되지 않아 향후 변동될 수 있음 ② “역세권별 가격지수”는 각 전철역별 역세권에 소재한 아파트를 대상으로 가격지수를 집계한 것이며, 단지 경계에서 역까지 직선거리가 500m 이내인 아파트를 역세권으로 분류함. 단, 아파트 총세대수가 1,000세대 미만인 지역은 분석에서 제외됨. ③ 지수 산출을 위한 기초가격은 실거래가 기반 딥러닝 모형 산정가격만을 활용하였으며, 호가, 중개업소 시세 및 공시가격 등은 지수에 반영되지 않았음. |
[그림1] 수도권 노선별 2022년 12월말 대비 2023년 9월말 매매가격지수 상승률 상위 10
주1) 출처: 직방RED
주2) 2023년 9월은 실거래 신고가 완료되지 않아 향후 변동될 수 있음
주3) 각 전철역 중심좌표에서 단지 경계선까지 직선거리 500m인 아파트를 대상으로 집계함
수도권 전철 노선 중 올해 매매가격지수가 가장 많이 오른 노선은 2022년 12월말 대비 14.15% 상승한 8호선이었다. 8호선 중 상승률이 높은 역은 몽촌토성역(21.15%) > 송파역(16.51%) > 가락시장역(15.68%) > 남한산성입구역(14.71%) > 문정역(14.32%) 등이었다. 몽촌토성역 역세권 아파트는 6,800여 세대가 넘는 대규모 단지인 신천동 파크리오가 유일하다. 인근에는 미성아파트(잠실르엘)와 진주아파트(잠실래미안아이파크)가 재건축 중으로 2024년, 2025년에 신축 아파트 입주가 예정돼 있어서 이후에도 해당 역세권은 강세를 보일 것으로 예상된다.
그 다음으로 2호선이 2022년 12월말 대비 12.32% 상승하며 두 번째로 높은 상승률을 보였다. 2호선 중 잠실새내역(19.48%) > 잠실나루역(19.46%) > 양천구청역(18.40%) > 신답역(18.03%) > 한양대역(17.83%) 순으로 높은 상승세를 보였다. 잠실새내역 역세권 아파트는 잠실동 잠실엘스, 리센츠, 트리지움이 있다. 이들도 모두 3천 세대가 넘는 대단지로, 꾸준히 거래되며 상승세를 보이고 있다.
신분당선도 전년말 대비 11.94% 상승하며 높은 상승률을 기록했다. 역별로는 광교중앙역(18.67%) > 상현역(18.19%) > 정자역(14.41%) > 동천역(14.12%) > 수지구청역(13.51%) 순으로 상승률을 나타냈다. 광교중앙역 주위에는 이의동 자연앤힐스테이트, 써밋플레이스광교, e편한세상광교, 자연앤자이1~3단지 등이 있다. 인근에 경기도청을 포함해 경기도교육청, 경기주택도시공사 등 주요 관공서들이 들어섰고, 아브뉴프랑, 롯데아울렛 등 대형 쇼핑몰들도 함께 위치해있어 정주여건이 우수한 편이다.
[그림2] 역세권별 2022년 12월말 대비 2023년 9월말 매매가격지수 상승률 상위 10개 역
주1) 출처: 직방RED
주2) 2023년 9월은 실거래 신고가 완료되지 않아 향후 변동될 수 있음
주3) 각 전철역 중심좌표에서 단지 경계선까지 직선거리 500m인 아파트를 대상으로 집계함
[그림3] 역세권별 매매가격지수 월별 추이 (2022년 12월말 대비 상승률 top 5)
주1) 출처: 직방RED
주2) 2023년 9월은 실거래 신고가 완료되지 않아 향후 변동될 수 있음 (2019년12월 = 100p)
주3) 각 전철역 중심좌표에서 단지 경계선까지 직선거리 500m인 아파트를 대상으로 집계함
주4) 8호선 몽촌토성역과 9호선 한성백제역은 서로인접한 역(역 중심 기준 350m안팎 거리)으로 역세권 아파트가 중복됨으로 인해 가격지수 차이가 크지 않아 그래프에서는 겹쳐서 표현됨
수도권 전철 중 올해 가장 많이 오른 역세권은 27.19% 상승한 1호선 광명역 역세권으로 집계됐다. 광명역 인근에는 2017년 이후부터 입주를 시작한 일직동 광명역유플래닛데시앙, 광명역써밋플레이스, 광명역센트럴자이, 광명역파크자이, 광명역푸르지오가 광명역을 에워싸고 있다. 광명역 역세권은 입주 이후 지속적으로 상승하다가 2021년 9월 이후 하락세를 보였으며, 2022년 12월(2019년 11월 이후 가장 낮은 가격 기록) 이후 올해 1월부터 소폭 반등하기 시작하면서 상승률이 커졌다.
두 번째로 많이 오른 역세권은 3호선 대청역 역세권이다. 2022년 12월말 대비 2023년 9월말 기준 23.81% 상승했다. 대청역 역세권은 2023년 9월말 가격이 2006년 실거래가 공개후 가장 높은 매매가격지수를 기록하며 전년말 대비 높은 상승률을 보였다. 대청역 역세권 아파트는 개포동 개포자이, 대청, 대치, 일원동 디에이치자이개포, 일원동우성7차, 개포한신, 현대4차, 디에이치포레센트, 래미안개포루체하임 등이다.
그 다음으로 8호선 몽촌토성역, 9호선 한성백제역, 7호선 신대방삼거리역 순으로 20%가 넘는 높은 상승률을 보였다. 이 중 몽촌토성역과 한성백제역은 역사 간의 사이가 300~400m 정도 거리라 역세권 아파트가 겹치면서 가격지수 변동도 거의 같이 움직이며 근소한 차이로 3, 4위를 기록했다.
아파트 입지여건 중 수요자들이 선호하는 조건 중 하나인 역세권은 편리한 교통여건이 확보되기 때문에 선호도가 높다. 통근·통학이 편리하고 전월세 수요도 구하기 쉽기 때문이다. 최근 아파트 매매거래가 예년 같지 않지만 경쟁력 있는 역세권 아파트는 올해 높은 상승률을 기록했다. 매매가격지수가 가장 많이 상승한 노선과 역세권의 특징은 동부지역 및 강남으로의 접근성이 우수한 지역이다. 최고가 아파트 밀집지역은 아니지만 비교적 고가 아파트이면서 강남 인접성과 정주여건이 우수한 지역을 중심으로 가격지수 상승폭이 높았다. 대출규제가 15억까지 풀리고 규제지역이 해제되는 등 거래 제약이 풀린 영향으로 보인다.
시장상황에 따라 거래가격의 등락이나 변동폭이 달라지지만 역세권처럼 입지적인 장점이 명확한 경우에는 하락기나 침체기에도 시장의 영향을 상대적으로 덜 받는다. 내집마련을 할 때 꼼꼼히 살펴야할 이유다.
