서초, 은평, 중랑 등 최고가 거래 감소
대출규제 이어지며 매수수요 관망기조 유지 전망
대출규제로 최근 서울 아파트 거래량이 주춤한 가운데 최고가 거래 비중이 감소했다. 직방(대표 안성우)이 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과 월별 최고가 거래 비중이 5월 이후 4개월 연속 증가세를 보이다 10월 들어 감소 전환한 것으로 나타났다. 10월 서울 최고가 거래 비중은 전체 거래의 15.6%로 전체 3,029건 중 472건 거래에 그친 것으로 집계됐다.
한동안 활발한 거래를 보였던 서울 아파트 매매 거래시장은 가격상승 피로감이 누적된 상황에서 DSR스트레스2단계 적용 및 대출규제로 9월부터 주춤하기 시작했다. 5~8월 많게는 8,800건을 넘었던 월간 거래량은 9월, 10월 3천여건 거래되는데 그쳤다. 정책자금대출 제한 등 대출규제가 강화되고 자금줄이 막히자 매수자들의 거래 관망기조가 확산됨에 따라 최고가 거래사례도 줄어든 모습이다.
10월 최고가 거래 건이 많이 감소한 자치구는 ▼서초구(53건->22건: -58%), ▼은평구(26건->12건:-54%), ▼중랑구(11건->7건:-36%), ▼금천구(6건->4건:-33%), ▼노원구(7건->5건:-29%)다.
9월 구축 및 신축 모두 최고가 거래가 많았던 서초구는 10월 들어서는 절반도 되지 않는 22건의 최고가 거래가 이뤄졌다. 반포동 래미안퍼스티지 전용59.89㎡가 34억원(2024.10.9)에 거래되며 종전 최고가(30억 9,500만원, 2024.6.24)를 경신했다. 신반포역 바로 앞에 위치한 랜드마크단지로 수요가 많다. 잠원동 신반포2차 전용92.2㎡는 종전최고가(35억원)보다 2억원 높은 37억원(2024.10.4)에 거래됐다. 한강변에 위치한 재건축 진행 단지로 시공사 선정을 앞두고 수요자들의 문의가 이어지고 있다. 은평구는 은평뉴타운상림마을7단지아이파크(706~708동) 전용84.42㎡가 8억원(24.10.11)에 거래되며 종전 최고가(4억 8,800만원, 2017.12.4)를 경신했다.
반면 최고가 거래 건이 증가한 자치구는 ▲관악구(6건->14건: 133%) ▲도봉구(6건->13건: 117%), ▲서대문구(7건->11건, 57%), ▲동대문구(12건->17건, 42%), ▲성북구(10건->13건, 30%) 등이 있다. 관악구는 지하철2호선 접근성이 좋은 소규모 단지 위주로 최고가 거래가 나타났다. 봉천동 동원낙성대 전용74.75㎡가 종전 최고가(5억 6,700만원)대비 41% 높은 8억원에 거래됐고 신림동 미래 전용 59.78㎡가 4억 2,000만원에 거래되며 종전 최고가(3억 4,400만원)를 경신했다. 도봉구는 5억원 미만으로 저가 중소형 면적 위주로 최고가 거래가 이어졌다. 방학동 동양크레오 전용 59.98㎡가 종전 최고가(3억 3,700만원)보다 32%가량 높은 4억 4,500만원(24.10.2)에 거래됐다. 서대문구는 입주5년차 이내인 준신축 위주로 최고가 거래가 이어졌다. 홍은동 힐스테이트홍은포레스트 전용59.84㎡가 종전 최고가(8억 7,000만원)대비 7,000만원 높은 9억 4,000만원(24.10.5)에 거래됐고 북아현동 e편한세상신촌 전용 59.96㎡가 15억원(24.10.9)에 거래되며 종전 최고가(14억 2,100만원)을 경신했다.
한편 절대적인 최고가 거래 건수로는 강남구가 가장 많았다. 10월 강남구 최고가 거래 건수는 78건으로 전월(74건)보다 5.4% 늘었다. 압구정 현대와 더불어 개포, 대치 일대 준신축 중심으로 거래가 됐다. 가격 방어가 잘되는 재건축 및 신축 랜드마크 위주로 거래가 이어지고 있다. 대치동 대치아이파크 전용 84.93㎡이 32억원에 거래되며 종전 최고가 29억원(2023.10.30)을 갈아치웠고 압구정동 현대5차 전용 82.23㎡는 지난 8월 44억 8,000만원에 거래된 이후 10월 들어 47억(2024.10.12), 47억 9,800만원(2024.10.24)에 거래되며 연이어 최고가를 경신했다. 그 외 송파, 양천, 마포 등 도심 접근성 및 학군이 우수한 상급지 위주로 최고가 거래가 많았다.
최근 수도권 아파트 중심으로 거래가 주춤한 가운데 정책대출 및 제2금융권의 대출이 제한되는 등 대출 규제가 더욱 강화될 것으로 보인다. 연내까지는 고강도 대출규제가 유지될 것으로 예상돼 매수를 고려했던 수요자들의 주요 자금줄이 막히며 당분간 서울 아파트 매매거래는 짙은 관망세가 이어질 것으로 보인다.
미 대선에서 트럼프가 대통령에 당선됐고 국내 경제, 산업의 불확실성이 높아졌다. 미국 우선주의 정책 영향으로 인한 원화 인플레이션과 고환율이 예상되는 가운데 특히 금리가 변수다. 강력한 보호주의로 미국의 금리인하 속도가 늦춰질 것으로 전망되고 있어 국내 기준금리 변동 가능성 및 부동산시장에 미칠 영향도 무시할 수 없다.
