안녕하세요. 저는 경기도 안양시 호계주공아파트에 거주 중인 ‘K’주부(48세)입니다. 호계동은 평촌신도시에 포함(일부 제외)되므로 생활편의시설은 잘 갖춰져 있지만 주변에 노후주택이 많아 주거환경이 점점 열악해지고 있습니다. 저는 10년 넘게 호계동에서 생활해왔기 때문에 다른 지역으로 이주하고 싶은 마음은 별로 없습니다. 그래서 주변에 새로 지어진 아파트들을 살펴봤는데요. 아파트가격이 2~3년 새 최소 1억원 가량 올랐습니다. 결국, 먼 미래를 내다보고 재건축•재개발구역 내 지분에 투자하기로 결심했습니다. 큰 맘 먹고 부동산에 방문해 상담을 나누려고 했건만 시작부터 언어장벽에 막히고 말았습니다. 공인중개사 분께서 분양권과 입주권에 대해 설명을 해주시긴 했는데요. 쉽게 이해가 되질 않습니다. 분양권과 입주권의 정의, 차이점, 장단점에 대해 알고 싶습니다.
오늘도 어김없이 업데이트되어 돌아온 리얼투데이 김병기차장입니다. 모처럼 좋은 질문 받아봤습니다. 본래, 금번 부동산상식 포스트는 ‘주택임대차 계약 시 유의사항 2편’을 게재하려고 했습니다. 하지만, 독자 분의 좋은 의견에 답하고자 급하게 포스트를 작성해 올리게 됐습니다.
입주권이란?
재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 그때부터 조합원 입주권으로 바뀌게 됩니다. 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실 된 것으로 봅니다. 이 때부터 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위가 부여 됩니다. 이를 입주권이라 부릅니다. 시중에 거래되는 입주권에는 기존건물의 평가액과 납부 청산금, 웃돈(승계조합원의 경우)이 모두 포함돼 가격이 산정됩니다. 실질적으로는 주택 매입을 위한 모든 비용을 지불해야 하는 셈입니다. 따라서, 초기비용부담이 상당합니다.
하지만, 입주권은 분양권에 비해 저렴한 가격(총 거래가액)으로 매입할 수 있으며 건설사가 제공하는 다양한 혜택(이주비 지급, 발코니무료확장, 시스템에어컨 무상제공 등)도 받아 볼 수 있어 인기입니다. 특히, 서울이나 부산, 대구 등 주요지역 재건축단지의 경우 일반분양으로는 당첨되기가 어려워지면서 입주권을 찾는 수요가 늘어나고 있습니다. 재개발 및 재건축 사업 등으로 주택이 완공되면(사용검사필증 교부일 또는 임시사용일 기준) 입주권이 아닌 주택으로 분류하게 됩니다.
입주권에 부과되는 세금은?
입주권은 세법상 주택 수에 포함됩니다. 입주권과 주택을 모두 보유한 자는 1가구2주택•1가구3주택으로 보고 양도세가 중과될 수 있습니다. 청약조정대상지역 내에서 기존 주택을 먼저 매도하면 양도세 중과 대상에 포함됩니다. 다만, 입주권을 먼저 매도하면 중과세가 아닌 일반세율로 과세됩니다. 입주권은 향후 주택을 취득할 수 있는 권리로써 주택이 아니기 때문입니다. 다만, 투기수요를 억제하기 위해 입주권을 주택수에 포함시켜 기존 주택을 매도할 시에는 중과세가 적용됩니다. 일정요건을 충족하면 입주권도 주택과 마찬가지로 양도세 비과세혜택이 제공됩니다. 관리처분계획인가 시점에 해당 주택을 2년 이상 보유하고, 관리처분계획인가 시점에 1주택만을 보유하고 있다면 양도세가 부과되지 않습니다(비과세).
8.2대책 발표 전에 취득한 주택은 2년 이상 보유 하면 비과세요건에 충족했습니다. 하지만, 8.2대책 발표 이후 취득한 주택(2017년 8월 2일)은 2년 거주요건도 함께 충족해야 합니다. 일시적 1가구2주택에 해당해도 양도세 비과세혜택을 적용 받을 수 있습니다. 이 경우에는 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 시점에 입주권을 취득해야 하며 입주권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 매도해야 합니다.
입주권의 양도세는 일반 주택과 큰 차이가 없습니다. 보유 기간이 1년 이내이면 40%, 1년 이상~2년 미만이면 양도차익에 따라 6~38% 양도세를 내야 합니다. 입주권의 양도세율 적용 보유기간 산정일은 관리처분계획인가일 이후 승계 취득일부터 양도일까지 입니다. 다만, 비과세 적용을 위한 보유기간에는 포함되지 않습니다.
입주권의 취득세를 살펴보면 일반 주택에 비해 세율이 훨씬 높습니다. 입주권을 관리처분인가 전에 매입했다면 기존 주택을 매입한 것으로 취급합니다. 이 경우 취득세는 1.1%가 부과됩니다. 엄연히 말하면 관리처분인가 전에 발생하는 권리는 입주권에 포함되지 않지만 편의상 함께 입주권이라고 부릅니다. 관리처분인가 후에는 곧 이주 및 철거가 이뤄지게 됩니다. 주택이 사라지게 되므로 토지에 대해서만 취득세를 부과하게 됩니다. 주택이 아닌 토지로 과세하므로 4.6%의 높은 세율이 부과됩니다.
입주권은 새 아파트가 준공될 때 청산금에 대해서도 취득세를 지불해야 합니다. 재개발사업 원조합원 중 전용면적 85㎡이하의 주택을 받으면 취득세가 100% 면제됩니다. 전용 85㎡를 초과하면 3.16%의 세율이 적용됩니다.승계조합원 중 85㎡이하의 주택을 받으면 2.96%, 85㎡이상은 3,16%의 세율이 부과됩니다.
재건축사업의 세율은 약간 다릅니다. 전용면적 85㎡이하는 2.96%, 85㎡초과 3.16%의 세율이 적용됩니다. 재건축은 원조합원 85㎡이하 취득세 면제규정이 없습니다. 재산세는 준공 전까지 토지분에 대해서 매수자가 부담해야 합니다.
분양권이란?
재개발•재건축사업이나 지역주택조합 등으로 지어지는 공동주택은 조합원들에게 우선적으로 배당됩니다. 조합원분을 제외한 나머지 세대는 일반 분양해 각종 비용을 충당하고 조합원의 수익을 극대화할 수 있습니다. 이 때, 일반분양으로 취득한 권리가 곧 분양권입니다. 일반분양가는 조합원 분양가보다 10~20% 가량 높지만 초기투자금이 적고 취득세가 낮은 점이 매력적입니다.
분양권은 입주권과 달리 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능합니다. 분양권은 주택이 완공되어 잔금을 지불하거나 등기를 하면 주택으로 바뀝니다.
분양권에 부과되는 세금은?
분양권은 양도소득과세표준(액)에 따라 1년 미만 보유 시 50%, 2년 미만(주택은 1년 미만) 시 40%, 2년 이상(주택은 1년 이상) 시는 정해진 구간별 6~42%를 적용합니다. 양도 세율 적용 보유기간 산정일은 계약일부터 양도일까지 입니다. 분양권은 주택수에 포함되지도 않으므로 장기보유특별공제 혜택을 받아볼 수 없습니다.
분양권은 입주 시점에 취득세를 한번만 납부하면 됩니다. 취득세는 주택의 경우 면적에 따라 1.1~3.5%의 세율이 적용됩니다. 분양권을 분양가에 프리미엄(웃돈)을 지불하고 매입했다면 과세표준은 분양가가 아니라 분양가에 프리미엄을 더한 금액이 됩니다. 재산세는 입주권과 달리 지불하지 않아도 됩니다.
입주권•분양권 세금절약 TIP
재건축•재개발사업이 완료되고 새 아파트가 들어서게 되면 분양(입주)권이 주택으로 바뀌면서 부동산가치도 껑충 뜁니다.
이 때 준공공임대주택으로 등록해 세법상 혜택을 활용하면 세금을 크게 절약할 수 있습니다. 재건축•재개발 아파트는 공사기간도 임대기간에 포함시켜 주기 때문입니다. 관리처분인가 전 6개월부터 준공 후 6개월까지는 임대하지 않아도 임대기간에 포함됩니다. 단, 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발과 재건축 아파트만 해당됩니다. 따라서 도정법상 주거환경개선사업, 가로주택정비사업, 주거환경관리사업, 도시환경정비사업은 적용되지 않는다. 건축법에 따라 빌라 몇 채를 다시 재건축하는 일반적인 소규모 재건축에도 적용되지 않습니다.
일반적으로 입주권은 분양권에 비해 거래가격이 저렴하고 다양한 혜택이 제공됩니다. 하지만, 취득세가 높다는 단점이 있습니다. 반면, 분양권은 초기비용부담이 적고 취득세가 낮습니다. 단기 양도차익을 실현하려면 분양권보다 입주권이 유리할 수도 있습니다. 입주권과 분양권 모두 거래가액 및 세금에서 상당한 차이를 보이므로 각종 권리를 매입하기 전에 세무사나 공인중개사의 조언을 구하는 것도 좋아 보입니다.
* 작성: 리얼투데이 부동산 연구소 김병기 차장
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