앞으로 낡고 오래된 아파트라 할지라도 붕괴 위험이 있을 정도로 구조적 결함이 있는 것이 아니라면 재건축이 어려워질 전망이다. 재건축 사업 추진을 결정하는 첫 단추인 안전진단의 절차와 기준이 강화됨에 따라서다.
국토교통부는 지난 20일 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’을 발표하며 재건축 사업이 구조안전성 확보, 주거환경 개선 등 본래의 제도 취지에 맞게 진행될 수 있도록 안전진단 기준을 개선키로 하였다고 밝혔다.
최근 재건축 사업 추진의 첫 관문인 안전진단의 절차와 기준이 지속 완화되어 왔으며, 이로 인해 현재 안전진단은 사업 추진 필요성을 결정하는 본래의 기능이 훼손되고, 형식적인 절차로만 운영되고 있는 상황이었다.
이로 인해 시장 과열과 맞물려 재건축 사업이 본래 취지와 다르게 추진되어, 많은 사회적 자원 낭비와 사업에 동의하지 않은 주민들의 재산권 침해 등 부작용이 나타난다는 지적이 제기되어 왔다.
따라서, 안전진단 제도가 본래 취지대로 운영될 수 있도록 하기 위해, 그간 과도하게 완화된 규정을 정상화하기로 결정한 것이다.
◈ 달라지는 안전진단 제도는?
☞ 전문성 있는 공공기관에 현지조사 의외 근거 마련
우선 현행 시장·군수가 현지조사를 통해 안전진단 실시 여부를 결정하고 있으나, 구조체 노후화·균열상태 등 전문성이 요구되는 구조안전성 분야에 대한 조사에 한계가 있는 실정을 반영, 군수가 현지조사를 공공기관에 의뢰할 수 있는 근거를 마련, 현지조사의 전문성·객관성이 담보되도록 하였다.
안전진단 前단계에서 불필요한 안전진단을 걸러 냄으로써, 안전진단 필요성을 사전에 검증하는 한편 불필요한 안전진단에 드는 매몰비용을 줄여 나갈 수 있을 것으로 기대된다.
☞ 안전진단 종합판정을 위한 평가항목별 가중치가 조정
현행 구조적 안전보다는 주거의 편리성과 쾌적성에 중점을 둔 주거환경중심 평가(구조안전성 20%, 주거환경 40%, 시설 노후도 30%, 비용분석 10%)를 통해 재건축 여부를 결정하고 있어, 구조적으로 안전함에도 불구하고 재건축사업이 추진되는 사회적 낭비 사례가 발생하고 있다.
이를 개선하기 위해 구조안전성 확보라는 재건축사업의 본래 취지대로 제도가 운영될 수 있도록 구조안전성 비중을 50%까지 상향 조정한다.
변경된 평가 요율은 구조안전성 50%, 주거환경 15%, 시설 노후도 25%, 비용분석 10%이다.
다만, 주거환경이 극히 열악한 경우 구조안전성 등 다른 평가 없이 사업을 추진할 수 있는 현 규정을 유지함으로써, 열악한 주거환경에 대한 고려도 충분히 이루어지도록 했다.
☞ ‘조건부 재건축’ 판정 시 공공기관 적정성 검토 의무화
안전진단 결과 ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 경우에는 공공기관의 적정성 검토를 의무적으로 거친 후 재건축을 추진하도록 하여 민간의 진단 결과에 대한 검증이 강화되도록 하였다.
다만, 공공기관이 안전진단을 실시하여 이미 공적 판단을 받은 경우에는 추가적인 적정성 검토 없이 재건축 사업이 가능하도록 하였다.
이는 현재 안전진단 실시 결과 구조 안전성에 큰 결함이 없는 경우 재건축 시기를 조정하여 사업을 추진할 수 있도록 “조건부 재건축”이라는 판정 유형을 두고 있으나, 실무적으로 대부분의 단지가 시기 조정 없이 바로 재건축사업이 추진되는 등 ‘재건축’ 판정과 동일하게 운영되고 있는 것을 개선하기 위함이다.
☞ 안전상 문제 기확인 건축물, 안전진단 생략 가능
최근 포항 지진 발생 등을 감안하여 이미 안전상의 문제가 확인된 건축물의 경우 안전진단 없이 재건축 추진이 가능하도록 예외 규정도 마련했다. 현재는 안전진단 결과 D등급 이하로 분류되어 안전상 문제가 지적된 경우에도 재건축 사업을 추진하기 위해서는 도시정비법상 안전진단 절차를 다시 거쳐야 하는 번거로움이 있었다.
이에 따라 지진 등 재난에 취약한 건축물을 재건축하는 경우 개별 법률의 요구에 따른 중복절차를 거치지 않고 신속하게 재건축이 추진될 수 있게 된다.
☞ 신규 기준은 개정안 시행일 이후 안전진단 의뢰 분부터…
개정 안전진단 기준은 개정안 시행일 이후 최초로 안전진단 기관에 안전진단을 의뢰하는 분부터 적용하게 된다. 따라서, 현지조사를 통해 안전진단 실시가 결정된 경우라 하더라도, 새로운 기준 시행일에 실제로 안전진단 기관에 안전진단 의뢰가 이루어지지 않았다면 개정 기준이 적용된다.
* 안전진단 신청(주민동의 10%) → 안전진단 실시 결정(시장·군수) → 안전진단 의뢰(시장·군수 → 안전진단 기관) → 안전진단 실시(안전진단 기관)
한편, 국토교통부는 금번 제도개선을 위해 도시정비법 시행령 및 안전진단 기준 개정안을 21일부터 입법예고와 행정예고를 할 계획이다.
