최근 금리인상 등으로 금융시장이 불안해지면서 다주택자들을 중심으로 주택의 보유, 매도에 관해서 전문가들의 상담이 증가하고 있다고 하는데요. 올해 미국 중앙은행에서 최대 4차례를 걸쳐 기준금리를 인상할 것으로 보여지면서 국내 기준금리도 같이 상승하고 있습니다. 금리가 오른다면 주택담보대출 이자 등 올라서 부동산시장에 부정적으로 받아드리고 있습니다.
거기에다가 8.2 부동산대책 이후 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 한도가 각각 40%씩 낮아지고 다주택자 대출을 규제하는 신DTI가 시행되었기 때문입니다. 하반기로 들어갈때는 신용대출, 마이너스통장까지 모두 산정을 해야하는 총체적상환능력비율(DSR)도 적용되고, 비강남권 유망지역의 상승 흐름도 둔화될 것으로 보여집니다. 이렇기 때문에 다주택자들의 추격매수 투자는 바람직하지 않고 실수요를 목적으로 접근을 해야 합니다.
설 연휴 이후에도 다주택자 압박은 계속…
정부에서는 양도세에 이어서 보유세 인상 예고 등 다주택자에게 강력한 압박을 주고 있는 만큼 설 연휴 이후에도 한 차례 다주택자의 매물이 나올 가능성이 있다는 분석입니다. 다주택자의 돈을 옥죄는 대출 규제인 신DTI 시행과 이것을 대상으로 하는 보유세 압박 등 주택시장에서 변수로 보여집니다.
올해 4월 1일부터는 지역에 따라서 다주택자의 양도소득세를 무겁게 내야 할 것입니다. 설 연휴 이후 신DTI와 DSR 도입, 정부 규제까지 더해진다면 거래량은 감소할 것으로 분석됩니다.
그러나 서울같은 경우에는 수요가 많고 재건축이주 수요도 많고, 월세 수요도 많기 때문에 중장기적으로 도심업무시설이 많은 곳으로 이른바 '똘똘한 주택 한채'로 보유를 해야할 것입니다. 따라서 실수요자 주택을 제외하고 대출이 많은 주택이나 양도세 등 세금이 많은 지역에서 보유하고 있는 주택, 유동성이 부족한 갭투자 물건으로 전략을 짤 필요가 있습니다.
재건축 아파트 투자는 관망, 유망 신규 분양에 도전해보자!
최근 강남권 아파트는 일반아파트와 재건축아파트를 가리지 않고 상승하고 있는 이유는 투자자들 뿐만아니라 실거주를 위해서 구매가 늘어났기 때문입니다.
그러나 정부에서는 재건축 건축 허용 확대 검토, 수억원대 초과이익 환수 부담금 예정액 공개 등 재건축을 잡고 있기 때문에 현재 상황으로써는 재건축 아파트 투자는 바람직하지 않다고 봅니다.
초기 재건축 아파트 단지들 당분간은 관망하기로…
초과이익부담금 부과 대상인 사업 초기 단계인 강남구 압구정동 현대아파트 재건축 단지, 그리고 강남구 대치동 은마아파트 등 정부의 규제로 현재는 하락이 예상되기 때문에 이러한 초기 재건축 단지들은 서둘러서 매수에 가담할 필요가 없습니다.
그리고 초과이익환수제를 피해서 강동구 일부의 아파트 쪽으로 매기가 몰릴 수 있지만 금융규제와 함께 전체 재건축시장이 위축되고 있는 분위기라 이러한 단지들만 가격이 상승하기에는 한계가 보여집니다. 따라서 추격매수는 바람직 하지 않는 것으로 전망됩니다.
유망있는 재건축 신규 분양단지에 도전해볼만…
자금여력이 충분하다면 초과이익환수제 등 정부의 규제가 집중되고 있는 재건축 단지보다는 입지가 좋은 재건축아파트와 일반아파트의 분양에 노리는 것이 유리하겠습니다.
특히나 강남권과 과천 같은 경우 주변의 시세보다 저렴하게 나왔더라도 대부분 분양가가 약9억원이 넘어서 중도금 집단대출을 받을 수 없는 만큼 자금 계획을 신중하게 고려해 보아야 합니다.
그렇다면 서울 비강남권 아파트의 매수 타이밍, 추천지역은?
재건축 규제가 강화되면서 뉴타운 등 비강남권 재개발지역의 주변과 새로 입주를 하고 있는 대단지 아파트값에 대해서 관심이 증가하고 있습니다.
집중적으로 강남 재건축을 규제하고 있어 수요자들은 강남 인근으로 발걸음을 돌리고 있는 모습입니다. 특히나 강남권과 인접해 있는 동작구, 광진구, 성동구, 마포구 등 '풍선효과'가 나타나고 있는데요. 마포, 성동, 동작구 등 중소형 아파트가 6개월 사이에 1~2억원 가량 오른 것으로 나타났습니다.
하지만 정부 규제로 강남권 거래가 급격하게 줄어들었지만 비강남권을 포함해서 서울권이 전반적으로 거래가 감소되고 있지만 가격도 안정될 것으로 보여집니다. 서울권이 아니라도 강남접근성이 좋은 과천, 하남 일대에 분양을 앞둔 단지에 관심을 둘만 하겠습니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
