업계약서란 실거래 가격보다 더 높게 가격을 기재한 계약서를 말한다. 업계약서를 작성하는 이유는 대출금액을 더 많이 받기 위한 편법으로 사용되는 방법이다.
부동산 시장 및 공인중개사 업계 관계자에 따르면 집값이 정체하거나 떨어지는 시기에는 매도자와 매수자가 공시 가격을 유지시키려는 목적으로 업계약서를 협의하는 경우가 있다. 매수자는 대가로 집값 할인이나 금품을 받기도 한다. 취득세 등을 줄이기 위해 쓰는 다운계약서와 다른 이유다.
규제의 사각지대 속에서 은행에서 더 많은 대출금을 승인받기 위해 악용되면서 불법을 조장하고 ‘하우스푸어(=집을 보유하고 있지만 무리한 대출로 인한 이자 부담 때문에 빈곤하게 사는 사람들)’를 유발한다는 우려가 나온다.
공인중개사 업계 관계자는 “고가주택을 거래하는 경우 업계약서를 쓰면 나중에 시세차익이 줄어드는 효과로 양도소득세를 덜 낼 수 있다”며 “그렇지만 일반적인 거래에서는 당장 큰 효과가 있지 않아 흔한 사례는 아니다”라고 설명했다.
다른 관계자는 “미분양된 신축빌라 등이 업계약서를 쓰기 좋은 조건”이라고 말했다. 또 “기존 분양자의 항의를 막고 남은 거래를 위해 중개인이나 분양대행사가 먼저 업계약서를 제안하는 경우가 많다”며 “집값이 떨어지지 않은 것처럼 보이려는 술수”라도 말했다.
하지만 단속은 계약자들의 신고 외에는 불가능해 사실상 전무한 상태다. 현행 주택법상 30가구 이하의 빌라는 지자체로부터 사업·분양 승인을 받지 않아도 돼 얼마든지 분양가를 속이는 게 가능하다.
실제 국토교통부 자료를 보면 업계약서 신고 건수는 지난해 전국 기준 391건 등 매년 100~400건에 불과하다. 최근 3년간 수도권에 25만여 가구가 거주 가능한 빌라 2만 4천 여동이 들어선 것을 고려하면 사실상 신고는 이뤄지지 않고 있다는 분석이다.
이처럼 실거래가를 속이고 계약서를 작성 후 적발되면 과태료로 집값의 최대 5%를 내야 한다. 국토교통부 관계자는 “양도소득세 탈루나 편법 증여가 의심되는 경우 국세청에 통보하는데 세무조사와 미납세금 추징이 이뤄질 수 있다”라고 경고했다. 또 “허위계약 자진 신고 시 세금 등을 감면하는 유도 정책을 펼치고 있다”며 “부동산 특별사법경찰 등으로 현장 단속도 강화할 것”이라고 말했다.
한편 최근 법원은 매수자가 업계약서를 요구하고 이를 받아들인 공인중개사에게 매도자가 입은 손해의 60%를 배상하라고 판결했다.
