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Daum - 부동산


다시 뜨는 중대형 아파트, 대세인가? 일시적 현상인가?

리얼캐스트 입력 2018.06.14 08:46 수정 2018.06.14 08:46
조회 38422추천 23



┃몸값 뛰는 중대형, 대세 소형 앞질러



중소형 쏠림 현상에 찬밥 신세로 전락했던 중대형 아파트가 되살아나고 있습니다. 최근 국토교통부가 발표한 ‘2018년 전국 공동주택 공시가격’에 따르면 전용 85㎡초과 아파트의 공시가격 상승률이 11년만에 처음으로 85㎡이하 중소형 아파트를 뛰어넘었습니다. 가장 큰 상승률을 나타낸 주택형은 전용 135~165㎡로 전년 대비 평균 6.71% 올랐습니다. 전용 165㎡초과 주택도 평균 6.62%의 상승률을 기록했고요. 전용 85~102㎡는 6.54%로 전국 평균(5.63%)을 웃도는 수치를 보인 반면 선호도 높은 전용 60~85㎡이하는 4.54% 오르는 데 그쳤습니다.



┃중대형 강세 서울 외곽 수도권서 두드러져



특히 서울을 제외한 수도권(경기•인천)에서 중대형 강세가 두드러집니다. 부동산114 시세 데이터를 통해 최근 5개월(2018년 1월~5월)간의 주택면적별 아파트 가격상승률을 분석해본 결과 경기도와 인천지역 전용 85㎡초과 아파트값은 평균 1.37% 상승했습니다. 이는 같은 기간 전용 60㎡이하 아파트값이 0.97%, 전용 60∼85㎡이하가 1.31% 오른 것에 비해 높은 상승률입니다. 김포, 평촌, 하남 등 일부 지역에선 소형보다 2, 3배이상 웃도는 오름세를 보이기도 했고요. 작년 동기간과 비교하면 최근 이 지역의 중대형 강세가 얼마나 거센지 더욱 확연해집니다. 지난해 같은 기간 전용 60㎡이하가 0.87%, 60~85㎡이하 0.63%, 85㎡초과 중대형 아파트는 0.46%로 가장 낮은 오름폭을 보였으니까요. 1년새 상황이 역전된 것입니다. 



┃중대형으로 몰려드는 청약자…1순위 경쟁률도 가장 높아



수도권 중대형 아파트의 반등 현상은 청약 시장에서도 확인됩니다. 올 들어 수도권에서 분양한 아파트의 주택면적별 1순위 평균 청약경쟁률을 보면 전용 85㎡초과 주택형이 평균 33.70대 1로 가장 높은 청약률을 기록했습니다. 이는 전체 평균(14.02대 1)을 2배이상 웃도는 수치며 가장 선호도 높은 국민주택형이 포함된 전용 60~85㎡이하(8.52대 1) 주택형에 비하면 가히 압도적인 청약경쟁률을 보인 것입니다.



┃미분양도 85㎡초과 중대형이 가장 많이 소진돼



미분양도 빠른 속도로 감소세입니다. 국토교통부에서 발표한 지난 4월말 기준 수도권 민간부문 면적규모별 미분양 주택 현황을 보면, 전용 85㎡초과 중대형 미분양 가구수는 2,204가구로 전년 동월(3,838가구) 대비 무려 74.13%나 줄었습니다. 반면 전용 60㎡이하 소형은 1,118가구로 전년 대비 20.03% 감소하는데 그쳤고, 전용 60~85㎡이하 중소형은 작년 동월보다 4,950가구가 줄어든 70.32% 감소율을 보였으나 중대형 급감률에는 미치지 못했습니다. 



┃덩치값 못한다던 중대형의 반전, 왜? 



이처럼 이례적으로 중대형 아파트가 각종 지표에서 일제히 상승세를 보이며 인기를 구가하는 이유가 뭘까요? 수년간 중소형 아파트값이 큰 폭으로 뛴 반면 중대형은 제자리 수준에 머물면서 가격 격차가 줄어 값이 저평가된 중대형을 찾는 수요가 늘고 있기 때문이라는 게 업계의 공통된 시각입니다. 그간 중소형 가격 상승에 비해 중대형은 상대적으로 덜 오른 데 따른 기저효과가 작용했다는 거죠. 실제로 중소형과 중대형 아파트 가격격차는 최근 몇 년간 계속 좁아졌습니다. 2012년만 해도 수도권역 내 전용 85㎡이하와 전용 85㎡초과 아파트와의 가격차는 3.3㎡당 294만원이었는데 작년 평균 매매가격은 그 격차가 195만원으로 좁혀졌습니다.


여기에 작년 9월부터 적용된 청약가점제 확대와 1순위 청약 요건 강화, 지난 4월부터 시행된 다주택자 양도세 중과 등 정부의 고강도 규제로 인해 생겨난 ‘똑똑한 한 채’ 선호현상과 세대 구분 리모델링 허용 움직임, 늘어나는 합가 등 중대형의 활용가치가 높아진 것도 큰 작용을 했다고 풀이합니다. 부동산 전문가의 의견 들어보시죠.



“중소형은 너무 많이 올라 시세차익에 대한 기대감이 낮은 반면 중대형은 상대적으로 덜 올라 상승 기대감이 큰 것 같습니다. 가격차도 줄어 접근도 용이해졌고요. 다주택자를 누른 규제탓도 크죠. 세금 부담이 커진 다주택자들이 주택 수를 줄이는 대신 주택형을 종전보다 넓게 쓰려는 경향과 함께 임대수익까지 얻을 수 있는 세대분리형, 셰어하우스 등 중대형 활용도도 커졌으니 가치가 올라갈 수밖에요.” 



┃중대형 공급 줄어든 데 따른 ‘희소가치’도 인기 요인



또한 중소형 위주의 공급으로 중대형 공급량이 갈수록 줄어 희소성이 증대된 것도 중대형 아파트의 인기 반등 요인으로 꼽힙니다. 실제 부동산114의 수도권 아파트 면적규모별 공급동향 자료를 보면 10년전인 2008년만해도 전체 입주물량 중 전용 85㎡초과 중대형 아파트 비중이 21.42%에 달했지만 올해는 입주예정 물량까지 합쳐도 9.25%에 불과합니다. 10가구 중 1가구에도 채 못 미치는 수준으로 급감한 셈이죠.



┃‘귀한 몸’ 중대형, 주택시장 변화 오나



상황이 이렇다 보니 건설사들도 수요자 니즈와 지역 특성, 현재의 시장상황을 고려하여 중대형 비중을 조절하고 상품력도 강화하고 있습니다. 일례로 지난달 말 하남 미사강변도시에서 분양한 미사역 파라곤은 925가구에 달하는 아파트 주택형 모두를 전용 102~195㎡ 중대형으로만 구성했는데요. 평균 104.91대 1의 높은 청약경쟁률로 전 주택형 1순위 마감에 성공했습니다. 같은 시기 총 57가구를 일반분양한 과천 센트레빌(과천12단지)의 경우도 희소가치 높은 대형면적형을 포함해 공급했는데요. 특히 이 단지에서 선보인 전용 130㎡형은 최근 관심이 쏠리는 세대분리형 설계가 적용됐다는 점이 주효하게 작용해 11대 1의 높은 청약률로 1순위 당해 마감됐습니다.


이달 김포 고촌읍 신곡6지구 1블록에 나오는 캐슬&파밀리에 시티 2차도 그러한 예인데요. 총 2,255가구를 짓는 이 단지는 전용 85㎡초과 중대형 타입을 1차(345가구)보다 늘려 475가구로 구성한데다 1차에 없던 전용 125㎡ 주택형을 추가하고 해당 타입 32가구에 세대분리형 설계를 도입했습니다. 일부에 테라스도 적용해 공간 활용성도 높였고요. 내 집 마련과 동시에 임대수익을 얻을 수 있다는 이점 때문인지 세대분리형 타입에 대한 문의전화가 빗발치며 유독 큰 관심이 몰리고 있다는 게 현장 분양관계자의 전언입니다. 



┃되살아난 중대형, 앞으로의 향방은? 



일각에서는 공급 불일치와 규제 여파로 인한 반짝 상승이라며 1, 2인가구 급증에 저출산현상이 이어지는 현실에서 중대형의 인기가 계속될지 미지수라고 말하기도 합니다. 소형 아파트의 인기는 거스를 수 없는 대세이나 중대형의 인기는 일시적인 현상에 머무를 수도 있다는 얘기죠. 그러나 더 넓은 집에서 여유로운 생활을 즐길 수 있는데 그걸 마다할 이가 있을까요? 게다가 과거에 비해 가격부담이 덜해졌고 세대분리형 아파트나 부모세대와의 합가, 셰어하우스 같이 활용 가치가 높아졌는데요. 되살아난 중대형 아파트가 대세로 자리매김할 지는 좀더 지켜봐야겠지만 그 가치가 재인식되고 있음은 분명하고 유의미한 일입니다. 이것이 또한 중대형의 반격이 반갑고 앞으로 또 어떤 변화를 일으킬지 기대되는 이유기도 하고요.




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