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늙은 구도심 버리고 젊은 신도심 향하다

리얼투데이 입력 2018.06.14 13:42 수정 2018.06.14 14:11
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충북 청주시 탑동 일대 아파트로 이사한 ‘K’씨(46세). 이 아파트는 청주 도심과 가깝고 주변 집값보다 훨씬 저렴해 이사를 결심하게 됐다. 차량 5분 거리에 충북도청과 청주시청 등 행정기관이 있으며 주변에 홈플러스와 CGV 등 생활편이시설이 밀집해 있어 주거지로 선택하게 됐다.  하지만, 입주 첫날부터 그는 심각한 스트레스에 시달리고 있다. 일단, 단지 앞 대로변을 달리는 차량 소음과 먼지에 항상 노출되어 있다. 또, 주변에 공원이나 녹지 등이 거의 없고 노후주택들로 둘러 싸여 있어 삭막한 느낌마저 감돈다. 게다가, 초등학교도 거리가 멀고 큰 길을 여러 번 건너야 하므로 어린 자녀들의 안전한 통학마저 장담할 수 없다.

 

이처럼, 도심에서 생활하는 현대인들은 자신만의 주거지에서 휴식을 취하고 안락한 주거생활을 영위하고 싶어 하지만 어긋나는 경우가 많다.

 

■ 과거, 양적 주택 공급 위주 정책…난개발에 따른 입주민 불편 가중 

 

과거에는 부족한 주택부족문제를 해결하고 서민들의 주거안정을 도모하기 위해 주거의 ‘질’보다는 ‘양’을 더욱 중요하게 생각했기 대문이다. 이로 인해, 체계적인 도시개발을 벗어나 ‘난개발’이 성행하면서 사회적 문제로 대두되기도 했다. 수도권뿐만 아니라 지방까지 난개발로 인해 전국은 몸살을 앓고 있었다.

 

 

1980~1990년대 개발된 일부 대규모주거지역은 주변에 학교가 거의 없고 조그만한 근린공원조차 찾아보기 힘들다. 도심 안에 위치해 있음에도 불구하고 시골에서나 볼법한 사행성(巳行性)도로를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 실적 위주의 잘못된 도시계획이 만들어낸 결과물이다.


또, 건물이나 시설물이 노후화되면서 슬럼화현상이 발생하는 지역도 늘고 있다. 지방은 서울과 달리 재개발•재건축 사업 추진도 쉽지 않다. 사업성이 높지 않은데다가 아직 개발이 가능한 택지들이 다수 남아있기 때문이다. 또, 원주민들의 반발도 정비사업 진행을 늦추는 주요 요인이다. 이처럼, 구도심의 정비사업이 제대로 진행되지 못하면서 일부 구도심에는 빈집들이 속속 등장하고 있다. 

 

 

 

늙어가는 구도심…젊은 도시, 신도심 이주 수요 크게 늘어

 

이처럼, 구도심 정비사업이 부진한데다가 슬럼화가 지속되면서 구도심 이탈행렬도 계속되고 있다.
지방 최대의 도시 부산시도 마찬가지다. 부산 전통부촌으로 알려진 구도심 동래구의 인구가 해마다 줄고 있다. 반면, 명지국제신도시를 품고 있는 강서구에는 빠른 속도로 인구가 유입되고 있는 것(그래프 참조)으로 나타났다.

 

 

부산 강서구 명지국제신도시에서 부동산을 운영 중인 ‘K’부동산 대표는 ”과거 강서구는 부산 외곽에 위치하고 교통도 불편해 주거선호도가 매우 낮은 지역이었다” 면서 “하지만, 도로 및 공원, 학교 등 각종 기반시설이 체계적으로 갖춰지고 있는데다가 직주근접성 뛰어나 인구가 빠른 속도로 유입되고 있다”고 전했다.


부산 동래구 명륜동에 ‘L’공인중개사는 “부산 구도심은 타도시에 비해 재개발•재건축 사업이 활발하지만 주택수요를 충당하기에는 부족하다” 면서 “정비사업은 상당한 시간이 소요되는데다가 일반분양분이 거의 없어 신규주택수요를 흡수하기 힘들다”고 설명했다. 덧붙여 그는 “동래구 기존 주택들이 노후화되면서 신규주택을 찾아 타지로 떠나는 고객들도 크게 늘었다”고 했다. 

 

■ 신도심이 지역 내 최고 부촌으로 ‘등극’

 

지방에서 신도시나 택지지구, 도시개발사업 등을 통해 신흥주거타운이 완성되면 지역 최고의 부촌으로 거듭나게 된다. 실제, 1970~1980년 대만 해도 부산의 작은 어촌 마을에 불과했던 부산 해운대구는 ‘센텀시티’와 ‘마린시티’가 개발된 이후 부산 최고의 부촌으로 거듭났다. 충북 청주 대농지구와 충남 천안시 불당지구도 비슷한 사례다.

 

 

 

 

과거, 대규모 섬유공장이 있던 그 자리에 대농지구가 개발됐다. 대농지구는 청주 외곽에 있는데다가 신규 공급된 아파트들이 고분양가 논란을 겪으며 대규모 미분양사태가 발생하기도 했다. 하지만, 대농지구 주변에 백화점이나 대형마트 생활편의시설이 모두 마련되면서 지금은 청주시 최고의 부촌으로 성장했다.


아직도 개발이 한창인 충남 천안 불당지구도 천안시 최고의 부촌이다. 불당지구의 아파트가격도 만만치 않다. 이 지역의 평균 아파트가격은 지난해 4분기 천안시에서 처음으로 1000만원대를 돌파했다. KB국민은행 부동산에 따르면 불당동 평균 아파트가격은 3.3㎡당 1036만원에 달한다. 천안 평균 아파트가격인 637만원보다 약 62.7% 가량 높은 수치다.

 

■ 지방 분양시장도 신도심을 향하다.

 

지방 분양시장에서도 유독 신도심 아파트가 강세를 보이고 있다. 오랜 기간 분양시장이 침체에 빠져 있는 천안시에서 지난해 유일하게 분양에 성공한 아파트가 있다. 천안 불당지구에 분양했던 ‘천안 불당 금호어울림’은 평균 13.7대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위에서 청약접수를 모두 모두 마무리 지었다. 지난해 천안시 평균 1순위 경쟁률이 0.6대 1에 불과했던 점을 감안하면 약 22.8배 가량 높은 기록이다.


HDC현대산업개발이 충북 청주시 흥덕구 가경지구에 분양했던 ‘청주 가경 아이파크 2단지(2017년 12월 분양)’는 청주 분양시장의 불씨가 되기도 했다. 이 아파트는 지난해 청주시 분양물량 중 유일하게 5.55대 1의 경쟁률을 보이며 1순위에서 청약접수를 모두 끝냈다. 당시 청주시 청약경쟁률은 2.0대 1보다 2배 가량 높은 수치다. HDC현대산업개발은 이 기세를 몰아 ‘청주 가경 아이파크 3단지(983가구)’를 이달 중에 분양할 계획이다.


청약열기가 여전히 뜨거운 대구에서도 신도심 성격이 강한 택지지구가 있어 눈길을 끈다. 대구 도심에서는 보기 힘든 녹지와 교통호재, 계획도시로 이름을 알리고 있는 연경지구이다. 이 중 민간분양 아파트 중에서는 막바지로 나서는 ‘대구 연경 아이파크(792가구)’가 이달 중 분양을 앞두고 있어 관심이 모아지고 있다.


앞으로도 지방에서는 신도심에 청약수요가 몰릴 것으로 보여진다. 일단, 부산이나 대구 등 대도시를 제외한 지방 도시들은 정비사업으로 공급되는 비중이 매우 적다. 지방은 택지개발사업이나 도시개발사업을 통해 주택공급이 대부분 이뤄진다.


지방은 엎친 데 덮친 격으로 정비사업의 비중은 더욱 줄어들 전망이다. 올해부터 재건축의 저승사자나 다름없는 초과이익환수제가 적용 되면서다. 사업성 저하로 재건축 사업이 좌초되는 현장도 늘어날 전망이다.


정비사업은 신도시나 택지지구(이하 택지지구)처럼 광역적으로 주거환경을 개선하기 힘들다. 더군다나 정비사업 추진이 더욱 힘들어지면서 구도심의 슬럼화는 더욱 가속화될 전망이다.


반면, 체계적이고 계획적으로 개발되는 택지지구에 주택수요가 몰릴 것으로 기대된다. 대규모부지에 다량의 주택공급이 이뤄지므로 분양가도 상대적으로 저렴해 실수요자들에게 특히 많은 인기를 끌 것으로 기대된다.

 

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