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분양만 하면 로또? 분양가 규제의 역설

리얼캐스트 입력 2018.06.20 10:05 수정 2018.06.20 10:18
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유행처럼 번진 로또청약…로또 단지 많아진 이유는?



집값 안정이라는 명분 아래 정부가 무리하게 분양가를 규제하면서 분양가가 시세보다 수억원 가량 저렴한 아파트 단지들이 등장했습니다. 입지 여건이 뛰어난 서울 강남에서조차 주변 시세보다 낮게 공급되는 아파트들로 인해 청약 광풍이 불었습니다. 


일례로 지난 3월 서울 강남구에서 분양한 ‘디에이치자이 개포’는 분양가가 주변 시세보다 최대 4억원 이상 싸게 책정되면서 3만명이 넘는 청약자가 몰렸는데요. 분양가와 시세의 차이가 큰 일명 로또아파트 분양열기는 쉽게 가라앉지 않을 전망입니다. 서울 서초, 강동 등 강남권에서 6월 이후 분양을 준비중인 단지들을 비롯해 서울 도심권 분양예정 단지들도 예비청약자들의 입에 오르내리고 있습니다. 



┃수도권에도 등장한 ‘반값’ 아파트 



서울뿐 아니라 수도권에서도 분양가 규제에 따른 반값 아파트 등장으로 시끄러웠습니다. 얼마 전, 하남시 미사강변도시에 분양한 ‘미사역 파라곤’인데요. 이 아파트는 분양가 상한제의 적용을 받아 주변 시세보다 최대 5억원까지 저렴하다고 알려지면서 8만명이 넘는 청약자가 몰렸습니다. 특히 102㎡ 주택형에서는 기타경기지역 청약자 가운데 청약가점 만점인 84점이 나오기도 했습니다. 당첨만 되면 적어도 4억원 이상 시세차익을 얻을 수 있다는 입소문에 이 같은 현상이 나온 것이지요.



┃로또아파트 등장…명과 암이 동시에



입지나 브랜드의 영향도 있겠지만, 무엇보다 분양가격이 청약 열풍을 이끄는 요인입니다. 전반적으로 주변 아파트 시세보다 신축 아파트의 분양가격이 싸게 책정되면서 시세차익을 기대할 수 있기 때문에 ‘우선은 넣고 보자’는 식으로 접근하는 사람들이 많았습니다.


실제로 서울 및 수도권 주요 지역에서는 두 자리, 세 자릿수 경쟁률을 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 상반기 서울에서 분양한 영등포 중흥S-클래스(24대 1), 마포 프레스티지 자이(50대 1), 당산 센트럴아이파크(80대 1) 등이 실수요자를 중심으로 관심이 쏠린 단지입니다. 경기권에선 미사역 파라곤(104대 1)을 비롯해 동탄역 예미지(107대 1)에서 100대 1이 넘는 경쟁률을 기록했습니다. 


문제는 이로 인해 투기성 청약이 집중됐다는 점입니다. 당첨을 위해 위장전입은 물론 청약가점을 높이기 위해 부양가족을 늘리는 등의 불법적인 방법까지 동원됐습니다. 이를 간파한 정부가 당첨자를 전수조사 하는 등 규제의 강도를 높이는 악순환은 계속되고 있습니다.



┃로또아파트 양산 주범이 분양가상한제?



아이러니하게도 ‘로또아파트’가 양산되는 배경에는 분양가 상승을 우려한 HUG가 분양가 통제에 나섰기 때문이라는 게 업계의 분석입니다. 실제로 HUG는 분양보증 심사를 통해 새 아파트의 분양가를 최근 1년 내 인근에서 분양한 단지의 평균 분양가를 넘지 못하도록 하고 있습니다. 때문에 주변 시세의 변화가 제대로 반영되지 않은 분양가가 책정되고 있습니다. 기준은 있지만 출발이 잘못된 기준으로 청약시장이 혼란을 겪고 있는 셈입니다.



┃닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐…주변시세를 먼저 잡느냐, 분양가를 잡느냐



특정 시기, 특정 지역 집값이 과도하게 오른 감도 없지 않습니다. 하지만 주변 집값이 고려되지 않은 상태에서 분양가가 규제되고 있고, 더욱이 분양권 전매 등으로 분양가 이후의 분양권 시세가 파악되지 않는 상황에서 분양가 규제는 ‘로또 아파트’를 양산하고 있습니다. 당첨된 사람들이야 당첨 사실을 알고 좋아하겠지만 과도한 투기성 청약으로 실수요자들의 당첨 기회는 사라질 수 있습니다. 규제의 역설이 나오는 이유겠지요. 정책에 대한 깊은 고민이 필요할 때입니다. 무엇을 먼저 잡느냐(혹은 안정화 시키느냐)를 말입니다.








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