20년 이상 노후주택 전국 760만 가구 달해
기존 주택시장 거래 ‘뚝’ 분양시장 인기 ‘쑥’
요즘 새로 분양되는 아파트는 인파가 몰리고 경쟁률이 높은 반면, 기존주택은 찾는 사람이 없어 거래가 뚝 끊긴 모습이다. 이렇게 양극화가 심해지는 이유는 무엇일까?
지난 7월 전국의 주택 거래량이 작년 동월에 비해 큰 폭으로 감소했다. 국토교통부 자료에 따르면 지난달 전국의 주택 매매거래량이 총 6만 3천687건으로 작년 동월(9만 8천414건) 대비 35.3% 감소했다. 5년 평균 거래량(8만 4천312건)에 비해서는 24.5% 줄어든 것이고 6월(6만 5천207건)보다도 2.1% 감소한 것이다.
반면 청약시장은 대조적인 모습을 보였다. 이달 대구에서 분양한 '남산 롯데캐슬 센트럴 스카이'는 1순위 청약 결과 특별공급을 제외한 357가구 모집에 10만 1458건의 청약통장이 몰려 284.2대 1의 경쟁률을 보였다.
대전 도시공사가 분양한 대전 갑천 3블록 트리플시티는 청약 결과 일반공급 물량인 642가구에 대한 평균 경쟁률이 241대 1을 기록했다. 청약 최고 경쟁률은 537대 1을 기록했다. 일반공급 청약에만 총 15만 4931명이 몰리며 대전 도시공사 분양에서 역대 최대 청약 경쟁률을 경신했다.
분양시장은 새집을 주변 시세에 비해 상대적으로 싸게 살 수 있는 합법적인 방법이다. 옥석을 잘 가릴 수 있다면 불안한 주택시장에서 알짜를 구할 수 있는 기회가 될 수 있다. 시세차익을 노린 투기수요보다 요즘은 새집 선호 현상이 분양시장을 이끌고 있는 것이다.
때문에 노후 아파트가 많은 지역에서 주거 편의성이 높은 새 아파트 선호도는 더욱 높아진다. 신규 분양에 대한 갈증이 많고 최신 평면과 시스템, 커뮤니티 시설 등에 대한 만족도 역시 높기 때문이다.
20년 이상 노후주택 전국 760만 가구 달해
전국의 760만 가구 이상이 준공 후 20년 이상된 노후주택인 것으로 나타나 신규 분양에 대한 희소성이 갈수록 높아질 것으로 전망된다. 특히 재개발•재건축에 대한 규제가 점차 강화되고 있는 데다 추가로 예정돼 있는 대규모 신도시 개발이 없기 때문에 신규 공급이 부족하고 양호한 입지에서 공급되는 분양 물량의 경우 수요자들의 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 예상된다.
도시 및 주거환경정비법에 따르면 노후•불량 건축물은 ‘건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물’을 의미한다. 그 기준은 서울특별시•광역시 및 특별자치시, 인구 50만 이상 대도시, 시•도조례로 정하고 있고 공동주택인지 여부, 구조에 따라 차이가 있으나 일반적으로 ‘20년’이 기준점이 된다.
통계청 주택 총조사 자료(2016년 기준)를 분석한 결과 준공 20년 이상된 주택(아파트, 단독, 연립, 다세대)은 전국 1,669만 2,230가구 중 762만 8,843가구로 약 46%인 것으로 조사됐다. 이는 2015년 주택 총조사 당시 준공 20년 이상 주택 716만 3,554가구에 비해 46만 5,289가구 늘어난 수치다.
시도별로는 경기도가 136만 5,551가구로 가장 많았으며 서울 121만 9,207가구, 부산 60만 1,598가구, 경남 56만 9,152가구, 경북 55만 7,629가구, 전남 45만 7,089가구, 인천 44만 7,885가구 등의 순이었다. 반면 세종은 1만 6,038가구, 제주 93,378가구 등으로 노후주택 수에 따른 지역별 격차가 적지 않은 것으로 나타났다.
주택 노후도별 가구수 비중을 살펴보면 20년~30년 미만이 29%로 가장 높았으며 10년~15년 미만과 15년~20년 미만이 각각 15%로 뒤를 이었다. 새 주택에 속하는 5년 미만은 13%로 상대적으로 비중이 낮게 나타났다. 한때 논란이 됐던 재건축 연한의 기준점인 30년 이상 주택 비중은 총 16%나 됐다.
새 아파트 인기 계속될까?
부동산 전문가는 "시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 주거 편의성이 높은 역세권. 신규 아파트 선호가 분양시장을 이끄는 것으로 보인다"면서 "전국적으로 아파트의 노후도가 심해지는 상황에서 하반기 부동산 시장에서도 '새 아파트' 강세가 이어질 것"이라고 전망했다.
