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계약 전 후 확인 필수! 등기부등본 보는 법

부동산114 입력 2017.09.12 14:39 수정 2017.09.22 10:34
조회 16874추천 20
                       

 

 

 

거래하기 전 꼭 확인해야 하는 등기부등본, 제대로 보는 방법

 

 

 

 

|등기부등본이란?

 

등기부등본은 집을 계약하기 전에 반드시 확인을 해봐야 하는 서류다. 토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서는 누가 점유하고 있는지 또는 누가 소유하고 있는지 쉽게 알 수가 없다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 대한 권리관계를 기재하여 일반 사람들도 볼 수 있게 알리는데 이를 부동산 등기라고 한다.

등기부등본을 처음 보게 된다면 난해한 용어로 인해 헤매는 경우가 종종 있다. 등기부등본을 보는 방법에 대해 함께 알아보자.

 

 

|등기부등본, 어떻게 볼 수 있나?

 

등기부등본은 공인중개사를 통해서도 확인할 수 있으나, 인터넷 등기소를 통해 직접 열람할 수도 있다. (모바일 어플리케이션에서도 확인이 가능하다) 등기부등본 열람은 인터넷 등기소 홈페이지 등기 열람/발급 내 부동산 카테고리를 클릭 후 해당하는 부동산 주소를 입력하면 열람 및 발급이 가능하다.

 

※열람 수수료 700원, 발급 수수료 1,000원

 

|등기부등본 구성


등기부등본은 해당 부동산의 건축연도, 면적, 권리관계의 이동 등 부동산에 관련한 대략적인 내용이 함축되어 있는 부동산의 신분증이라고 할 수 있다. 각 항목별 특징에 대해서 알아보자.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다. 을구에 기재된 사항이 전혀 없을 경우 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성된 등기부등본을 발급한다.

 

 

 

① 부동산 외관을 표시하는 표제부 (건물의 표시에 대한 표제부)

 

부동산의 외관을 표시하며 토지, 건물의 표시와 그 변경사항이 기재되고 부동산의 소재지, 지번, 지목, 면적, 구조, 층수, 용도 등이 표시된다. 아파트 등 집합건물은 동 전체에 대한 표제부와 개별 가구에 대한 표제부로 구분된다. 등기부등본을 봤을 때 가장 먼저 확인해야 하는 것으로 내가 원하는 부동산이 맞는지 확인할 수 있다.

 

 

 

 

② 소유권의 권리관계가 표시되어있는 갑구

 

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되어 있다. 순위 번호, 등기 목적,접수일 등기를 한 이유, 권리자 등이 나오며 등기한 순서대로 나오므로 마지막 부분을 보면 현재 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있다. 또한 갑구에는 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매 등이 표시되며 이런 권리관계의 변경 및 소멸에 대한 내용도 기록되는데, 이를 통해 소유권에 문제가 있는 부동산인지 우선 확인할 수 있다.

 

 

 

③ 저당권, 전세권 설정 등의 권리관계가 표시되어있는 을구

 

을구에는 소유권 이외 권리, 즉 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등이 기재된다. 통상 은행에서 주택 담보 대출을 받는 경우가 많아 을구에는 은행의 근저당이 설정되는 경우가 많다. 채권 최고액은 통상 실제 채권액의 120~130% 설정된다. 예를 들어, 을구 등기목적란에 근저당권설정이라고 표시되어 있고 권리자 및 기타사항에 채권최고액 3억원이라고 표시되어 있다면, 해당부동산은 은행에 3억원이 저당 잡혀 있다는 뜻이다. 건물 소유주가 은행에서 빌린 돈 3억을 갚지 못하면 해당 건물은 경매로 넘어가고 세입자는 보증금을 온전히 받지 못할 가능성이 있을 수 있으므로 계약 전 주의할 필요가 있다.

 

 

 

 

 

 

|등기부등본 권리순위

 

등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이루어지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.

 

 

 

|등기부등본 외에 확인할 사항은?

 

등기부등본 외에 건축물대장도 필수로 확인하는 것이 좋다. 건축물대장에는 건축물 위치, 면적, 구조, 용도, 층수 등 과 건축물 소유자의 성명, 주소, 소유권 지분 등 소유자 현황 관련 사항이 등록되어 있는데, 각 층의 면적과, 주차장 정보, 엘리베이터 정보 등 건축에 대한 모든 상황이 정리돼 있어 훨씬 상세한 내용 확인이 가능하다. 인터넷을 통해 무료로 열람·발급이 가능하기 때문에 가능한 확인해 보는 것이 좋다. 정부민원포털 민원24의 건축물대장등초본을 클릭 수 건축물소재지, 대장구분, 대장종류를 입력하면 확인이 가능하다.

 

 

 

 

 

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