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서울 재건축에 마음 급한 세입자들, 갈 수 있는 곳은?

리얼캐스트 입력 2017.09.14 10:32 수정 2017.09.18 18:19
조회 9622추천 5




| 2년 전보다 3.3㎡당 172만원 오른 서울 전셋값



올해 하반기 전세 만기가 찾아오는 세입자들의 한숨이 깊어지고 있습니다. 무엇보다 세입자들을 힘들게 하는 것은 너무 오른 ‘집값+전셋값’입니다. 박근혜 정부의 부동산 규제완화 정책으로 서울 집값이 치솟은 가운데 전셋값도 만만치 않게 올랐습니다. 부동산 114랩스 자료를 살펴보면 서울 아파트 평균 전세가는 8월 현재 전용 3.3㎡당 1362만원으로 2년 전보다 172만원 올랐습니다. 통상 전세 계약 기간이 2년인 점을 감안하고 현재 전셋집(전용 84㎡)을 그대로 계약한다고 하면 단순 계산해도 5848만원 올려줘야 합니다.



| 올해 하반기 전세난 더욱 가중 전망



올해 하반기 서울 전세난은 더욱 가중될 것이란 전망이 나오는데요. 여전히 저금리로 집주인들이 전세보다는 월세를 선호합니다. 하지만 수요자들은 8.2 부동산 대책으로 매매보다는 전세를 고집하고 있어 임대차 시장에서 전세 물건을 찾기가 힘든 실정인데요. 무엇보다 올해 하반기 이주를 건축 단지도 꽤 많아 전세수요가 급증, '제 2의 전세대란'이 발생할 가능성이 높기 때문입니다. 



| 올 하반기 서울 재건축 이주물량 5만 가구 추정



올해 하반기 서울에서 재건축과 재개발로 이주해야 하는 수요는 5만가구에 육박할 것으로 추산됩니다. 부동산114에 따르면 이미 대규모 단지의 재건축이 진행되고 있는 강남 4구(강남•서초•송파•강동구)에 전체 이주 물량의 42%에 육박하는 2만 462가구가 몰려 있고요. 강북은 서대문구(5440가구), 동대문구(4552가구), 성북구(4151가구), 은평구(2920가구), 양천구(2064가구), 동작구(2003가구) 등의 순으로 이주 수요가 예정돼 있습니다. 더욱이 내년, 한시적으로 유예된 ‘초과이익환수제’가 부활하는 만큼 이를 피하기 위해 속도를 내는 사업들이 있어 이주 물량은 더욱 늘어날 수도 있습니다.



| 서울 지역 입주 물량 3100 가구뿐



서울 재건축 단지의 이주 일정이 줄줄이 잡혀 있지만 여기서 나오는 이주민을 받아줄 입주 물량은 5016가구 뿐 입니다. 부동산114에 따르면 올해 연말까지 입주가 예정인 곳은 송파구(2469가구), 강동구(687가구), 서대문구(552가구), 성북구(513가구), 금천구(292가구), 광진구(264가구), 동대문구(99가구), 강서구(90가구), 중랑구(50가구)입니다. 특히 이 중에서도 서울주택도시공사가 송파구 장지동과 오금동 일대에 공급하는 국민임대와 장기전세 물량(1916가구)을 제외하면 순수한 입주 물량은 3100가구밖에 되지 않습니다. 



| 서울 재건축發 '전세대란' 조짐



결국 재건축 예정 단지의 대규모 멸실 및 이주가 서울 전세난을 부추길 수 밖에 없는데요. 특히, 재건축 예정 단지의 경우 세입자 비율이 평균 60~80%로 높은 편이지만, 상대적으로 싼 임대료 때문에 주변 지역에서 전셋집을 구하는 것은 사실상 어렵습니다. 결국 이들은 전세를 빼 같은 지역으로 가려면 대출을 받아야만 합니다. 하지만 대출 규제로 대출도 쉽지 않은 상황인데요. 이들이 서울을 떠나 수도권으로 발길을 돌리는 이유입니다.


부동산 전문가의 말을 들어보시죠. "재건축 예정 아파트의 경우 지어진 지 오래됐지만, 보수 및 관리가 제대로 이뤄지지 않는 경우가 많아 인근 지역에 비해 임대료가 싼 편입니다. 따라서 이들 세입자가 인근 동일한 평수대의 아파트로 전셋집을 구하는 데 경제적 부담이 클 수 밖에 없습니다”



| 28년만에 막내린 ‘인구 1000만 서울’



실제로도 전세난이 심각했던 지난해 서울 사람들의 ‘엑소더스’는 수치상으로도 증명됐는데요. 통계청 자료에 따르면 지난해 서울을 떠나 순이동한 인구는 14만 257명으로 그 중 97.2%에 해당하는 13만 6403명이 경기도로 전입했습니다. 탈서울 인구의 대부분이 경기도로 이동한 셈이죠. 전세난을 피해 경기도로 이사한 사람이 급증하면서 지난해 5월 서울 인구가 28년만에 처음으로 1000만명 밑으로 떨어지기도 했습니다. 이후로도 사람들이 서울을 더 떠나면서 올해 8월말 기준 서울의 주민등록인구는 990만 2072명으로 감소했습니다. 



​| 지난해 서울 사람들이 많이 간 곳은?



그럼 지난해 서울을 떠난 사람들의 발길이 닿은 곳은 어디일까요? 전세민들은 직장 출퇴근과 자녀 교육 문제 등으로 멀리 이사하지 않으려는 경향이 강한데요. 이들은 전셋집을 구할 때 기존 생활권에서 크게 벗어나지 않으면서 동시에 전셋값이 저렴한 곳을 알아보죠. 강동에 살던 수요자가 강서 쪽으로 눈을 돌리지 않는 겁니다. 


실제로 지난해 서울에서 인구가 가장 많이 빠져 나간 지역은 서울 강동으로 1만 6673명이었습니다. 이 중 1만 6393명이 경기도로 이동했는데요. 강동과 가까운 하남으로 1만 1147명이 빠져나가면서 생활권이 같은 곳으로 이동하는 것을 알 수 있습니다. 지난해 서울 강남에서 전출한 사람은 1만 3591명입니다. 이중 경기로는 8130명이 떠나갔는데요. 경기 성남으로 2827명, 경기 하남으로 2193명, 경기 용인으로 1024명이 이동했습니다. 또한 서울 강남에서 서울로 이동한 사람은 5949명인데 이들은 송파(3037명), 성동(1153명)으로 기존 생활권과 가까운 지역으로 이동했습니다. 



| 올해 마음 급한 서울 세입자들 갈 만한 곳은?



지난해 먼저 서울을 떠난 선배들을 보면 올해 이주가 몰려 있는 지역의 세입자들이 갈 만한 곳을 알아볼 수 있는데요. 먼저 지난해 서울시 각 자치구에서 빠져 나간 지역을 보면 동일 생활권이 어딘지 알 수 있는데요. 여기에 올해 입주가 예정돼 있는 곳으로 눈을 돌린다면 저렴하게 전셋집을 구할 수 있습니다. 신규 입주아파트가 많은 곳은 일단 전세 물량이 많아 전셋집을 구하기 수월하고 역전세난 일어나 전셋값이 싼데요. 집주인이 아파트 잔금을 확보하기 위해 전세로 물건을 내놓는 경우가 많기 때문입니다. 수도권에서 올해 연말까지 입주가 예정돼 있는 곳은 인천(4856가구), 광주(4322가구), 용인(3538가구), 화성(3036가구), 오산(2232가구), 수원(2151가구), 하남(1,241가구), 파주(1076가구) 구리(1018가구), 김포(777가구), 의정부(939), 안양(348가구) 입니다. 이주 물량이 가장 많은 강남 4구에서는 현실적으로 성남, 하남으로 서대문구는 인천이나 김포로 눈을 돌리는 것이죠.



| 새로 입주하는 아파트로 갈 때 주의할 점은



다만 새로 입주하는 아파트로 전세를 계약할 때는 신중할 필요가 있는데요. 새로 입주하는 아파트는 미등기된 상태가 많습니다. 분양을 받은 사람이 전세금을 받아서 마지막 잔금을 치르려는 것이기 때문이죠. 문제는 사고 위험성이 있다는 것인데, 대표적인 게 잔금을 내지 않아 경매로 넘어가거나 분양 계약자가 분양 계약 자체를 해지하는 경우입니다. 따라서 어쩔 수 없이 미등기 전세 계약을 선택한다면 적어도 준공 전이라 하더라도 사용승인이 났는지는 확인해야 합니다. 분양 계약자가 임대인 본인이 맞는지도 확인하고요. 만약 그 집을 담보로 받은 대출금이 있다면 합이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 좋습니다. 그리고 계약서에 특약을 달아서 문제가 발생하면 계약을 무효 처리하고 위약금을 지급한다는 조항을 넣을 수 있다면 더더욱 좋습니다.




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