부동산 경매 알아둬야 하는 10가지
◆ 권리분석을 철저히 하라
경매의 기본은 권리분석이다. 권리분석이란 등기부에 설정된 근저당권, 전세권, 가압류, 압류 등의 소멸과 임차인의 보증금 인수 여부를 분석하는 것을 말한다. 한때 경매사고의 대부분이 권리분석의 잘못에서 기인하였다. 유찰이 잦은 물건은 반드시 그럴만한 이유가 있다. 싸다고 무턱대고 결정하기 전에 한번 더 살펴보아야 한다.
◆ 발품을 팔고 또 팔아라
경매사고의 두 번째 유형은 시세 오판이다. 상가, 공장, 토지 등은 현장답사를 하지 않으면 물건의 진면목을 알 수 없다. 종종 매각 후 현장조사를 하는 경우를 보는데 경매는 결코 요행의 산물이 아니다. 오죽하면 '발테크' 라는 말이 생겼을까?
◆ 인도 없는 경매는 없다.
경매에서 토지 외에는 어느 누구도 피해 갈 수 없는 부분이 바로 인도(집 비우기)이다. 점유자를 내보내는 인도 절차가 간소화된 것은 사실이다. 그렇다고 인도 문제가 완전히 해결되는 것은 아니다. 인도엔 왕도란 없다. 당근(인도비)과 시간을 적절히 활용하면 당신도 인도 전문가가 될 수 있다.
◆ 특별매각조건을 확인하라
농지취득자격증명, 보증금 20%, 대지권없음, 유치권 성립 여지 있음 등 사건마다 부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 어렵게 낙찰받아 놓고 매각조건을 지키지 못해서 매각이 불허가 되거나 인수 금액을 뒤늦게 알아 보증금을 날리는 경우가 있다. 따라서 매각물건명세서란의 비고란을 반드시 확인해야 한다. 이 비고란이 '공란' 인 것이 가장 좋다.
◆ 시장흐름에 귀를 기울여라
경매는 일반 부동산 시장의 일부이다. 어렵게 낙찰받아 놓고 제때 처분하지 못해 발을 동동 구르는 경우가 있는데 정부 정책이 경매시장에 미치는 효과를 주시해야 한다.
◆ 시간을 넉넉히 가져라
과거처럼 시간을 끄는 사례는 거의 사라졌다. 경매에 있어 조바심은 가장 큰 적이다. 특히 인도에서 조급함을 보이면 상대방에게 끌려갈 수 있다. 경매에서도 여유를 잃지 않는 자가 최후의 승리를 거둘 수 있다.
◆ 법원감정가를 감정하라
많은 사람들이 법원 감정가를 시세와 같다고 생각한다. 감정가는 감정평가기관과 시기에 따라 차이가 나며 법원 감정가는 특별한 경우를 제외하면 시세보다 높다. 아파트 외에는 정형화된 가격이 없다는 점을 기억하고 오로지 실사를 통하여 법원감정가를 재감정해야 한다. 법원감정가는 참고 가격으로만 이용하고 이용하고 입찰 당시의 시세는 따로 조사해야 한다.
◆ 자금계획을 구체적으로 세워라
매각 후 40일 내외면 잔금을 내야 한다. 지분경매, 법정지상권, 선순위 임차인 물건 등은 아예 대출이 되지 않거나 대출을 받더라도 기대에 훨씬 미치지 못하는 경우가 많다. 단순히 잘될 거라는 막연한 생각에 덜컥 낙찰을 받았다가 잔금을 마련하지 못해 소중한 보증금을 날리는 사례들이 종종 있으므로 자금 계획은 구체적으로 세워놓자.
◆ 법정 분위기에 휩쓸리지 마라
입찰법정은 언제나 투자자들로 넘쳐나는데, 문제는 법정에 모인 모든 사람이 진성 투자자가 아니라는 것이다. 실제 유효 참여자는 30~40%에 불과하다는 점을 유념해야 한다. 예상가보다 가격을 낮출 때는 고민을 하지 않아도 되지만 가격을 높일 때는 진지하게 고민해야 한다. 낙찰에 대한 조급함이 애써 분석한 수익률을 한순간에 물거품으로 만들 수 있다.
◆ 일반물건을 먼저, 특수물건은 나중에
경매시장은 경매전문가와 비전문가의 경계가 사실상 사라져 오히려 전문가가 아닌 사람을 찾기가 힘든 상황이다. 사정이 이렇다 보니 모두 특수건물에 관심이 많다. 그러나 당신이 하찮게 여기는 그 일반물건이더 먹을 것이 많다는 사실을 명심해야 한다.
