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국내 재개발•재건축의 두 얼굴 과연 웃을 수만 있을까?

리얼투데이 입력 2019.02.14 09:29 수정 2019.02.14 09:37
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서울이나 부산, 대구, 광주 등에서 주로 이뤄지고 있는 재건축•재개발 등 정비사업(이하 정비사업)이 노후되고 열악한 주거환경을 개선하는 데 큰 도움을 주고 있습니다. 


정비사업은 독자적인 개발을 지양하고 토지 등 소유자가 공동으로 개발에 참여하므로 난개발이 방지되며 효율적인 토지이용도 가능해집니다. 또, 조합원들의 자산가치도 증대되고 대도시의 주택부족 문제도 어느 정도 해결됩니다.


 

[장위뉴타운 전경]


이처럼, 국내 정비사업은 긍정적인 면만 존재할까요? 국내 정비사업에도 어두운 민낯이 가려져 있습니다. 정비사업으로 인해 부동산시장이 투기열풍에 휩싸이기도 합니다. 또, 복잡한 대도시의 근본적 문제해결을 외면한 채 주택공급에만 몰두함에 따라 교통•교육 대난이 발생하기도 합니다.


이번 포스트에서는 국내 정비사업의 문제점에 대해 적어 보겠습니다.


1) 재개발•재건축 등 정비사업이 교통지옥 만든다? 



우리나라 대도시들은 수십년 전부터 문제점이 감지되기 시작했습니다. 1970년 대 들어 대한민국 산업구조가 빠른 속도로 바뀌면서 대도시로 이주하려는 주택수요가 크게 늘었습니다. 서울이나 부산, 대구, 광주 등에 일자리를 찾아 주택수요가 몰리고 있지만 이들을 수용할 수 있는 주택수는 턱없이 부족했습니다.  


이 당시에는 체계적인 도시계획보다 부족한 주택문제 해결이 급선무였습니다. 주택공급을 늘리기위해 정부가 무분별한 난개발을 방치하기도 했습니다. 


서민들은 산비탈에 집을 짓기도 하고 심지어 공동묘지 주변에도 건물을 올렸습니다. 또, 국유지나 시유지 등에 국가(지자체) 동의 없이 집을 짓기도 했습니다. 이 때 지어진 주택들은 너무 더덕더덕 붙어있어 골목길로 행인 두 명 이상 지나다닐 수 없을 정도였습니다. 무허가주택이나 건물의 불법 증•개축도 난무했습니다.


 


결국, 이런 난개발이 후세에 들어 골칫거리가 됐습니다. 현재 대도시에서 거주하는 시민들에게 ‘현(現) 거주지’의 가장 큰 문제점을 꼽으라고 하면 대다수 교통문제를 꼽을 것 같습니다. 경제발전에 따라 자동차수가 기하급수적으로 늘고 있지만 도로망 확충 속도는 더디기만 합니다. 특히, 대도시는 이미 건물이나 시설물로 가득 메워져 있는 만큼 도로 신설이나 증설도 쉽지 않은 상황입니다. 


정부가 이런 문제를 해결하기 위해 도시계획선을 마련했습니다. 토지이용계획원 등을 살펴보면 도시계획선을 쉽게 목격할 수가 있습니다. 도시계획선은 정부나 지자체에서 미래의 인구증가나 교통량 등을 예측해서 미리 건축이나 다른 행위를 금지시키기 위해 그어 놓은 선을 뜻합니다. 주로 도로 확장이나 신설 등을 이유로 도시계획선이 많이 활용되고 있습니다. 하지만, 도시계획선은 20년 이상 장기적인 관점으로 봐야 하므로 지금 당장 활용하기란 무리입니다.


따라서, 대도시에서 빈번하게 개발이 이뤄지는 정비사업을 주목해야 할 필요가 있습니다. 재건축이나 재개발사업 등도 도시문제 해결을 위해 ‘교통환경평가’와 ‘환경영향평가’ 등을 받습니다. 또, 학교설치나 소방도로 신설 등 일부 제약이 따르기도 합니다.


하지만, 근본적인 해결책은 아닌 듯싶습니다. 도시전체의 큰 모습으로 봤을 때 일부 정비사업 부지만을 개발시키면 당연히 한계가 올 수 밖에 없기 때문입니다. 이런 문제 해결을 위해 등장했던 뉴타운도 실효성에 의문이 제기된 상태입니다. 실제, 은평뉴타운이나 가재울뉴타운 등이 개발된 이후 교통체증은 더욱 심화됐기 때문입니다.


 


2) 정비사업이 교통체증 심화시킨 주요요인은?



정비사업을 통해 일부 도로망을 확충하거나 시설물을 설치해 교통체증을 완화하려는 움직임은 여전히 보이고 있습니다. 지구단위계획은 물론 이미 구획된 도시계획선을 무시할 수 없기 때문입니다.


다만, 교통문제 해결방안보다 인구유입이 훨씬 많다는 점이 근본 문제입니다. 아직 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 과거의 굴레에서 벗어나지 못하고 있기 때문입니다. 


우리나라는 주택공급을 늘리기 위해 종(용도지역)상향, 과도한 용적률 완화 등 다양한 인센티브 제공 요건 까지 법제화 해둔 상태 입니다. 일반분양분으로 사업비를 충당하고 조합원들의 수익창출을 가능케 하기 위해서입니다. 결국, 이 법이 정비사업을 부동산투기의 장으로 활용할 수 있는 발판을 마련해 준 셈입니다.


종상향과 용적률 완화되면 세대수가 늘고 인구유입도 더욱 많아질 수 밖에 없습니다. 서울이나 부산, 대구 등 대도시들이 아파트공화국으로 불리는 이유이기도 합니다. 아파트가 많아지면 당연히 주변 교통량도 많아질 수 밖에 없습니다. 아파트가 오히려 도시의 교통체증을 심화요인이 되고 있습니다.


 


3) 해외 정비사업에는 마이너스 인센티브가 있다?



해외 주요국가의 정비사업은 국내 정비사업과 개발 방식과 약간 다른 점이 있습니다. 그들은 주택을 투자의 수단으로 보지 않고 안락한 주거생활을 목적으로 하고 있기 때문입니다. 


우리나라처럼 과도하게 인센티브를 제공하지 않고 정비사업이 이뤄지는 경우가 비일비재 합니다. 과거, 지인을 통해 영국 주택 정비사업 사례를 듣고 약간 놀란 적이 있었습니다. 




단독주택을 재건축해 새로운 단독주택으로 재탄생 했다는 이야기였습니다. 국내에서는 분명 종상향과 용적률 완화를 통해 분명 아파트를 지었을 텐데 말입니다. 단독주택촌 내에 소규모 공원과 놀이터, 도로 등도 함께 조성해 주거선호도가 훨씬 높아졌다고 합니다. 물론, 주거환경이 크게 바뀌면서 주택가격도 크게 올랐다고 합니다. 높은 희소성도 주택가격 상승에 한몫 했다고 합니다. 


이런, 내용의 보도들을 언론사 등을 통해 접하기도 했습니다. 이하 내용은 주간경향 기사 내용 일부를 발췌해봤습니다.

1960~70년대 프랑스와 독일•영국 등 유럽에서는 도시화의 진행에 따라 인구가 집중되고, 주택 부족 문제가 심각해지자 이를 쉽고, 빠르고 저렴하게 해결하기 위해 고층 아파트를 건설했다. 그러나 안전사고에 따른 위험성 문제, 과도한 에너지 소비에 따른 환경 문제, 행동제약에 따른 정신질환 등 행동학적•사회병리학적 문제 등 부작용이 드러나면서 고층•고밀의 아파트 공급정책에서 저층•고밀 주거의 공급으로 주택정책을 전환했다.   [주간경향 기사 내용 일부 발췌]

4) 무분별한 대도시 정비사업이 주변 도시도 망가뜨린다?



무분별한 대도시 정비사업이 주변 도시에도 악영향을 미치는 사례도 있습니다. 우선, 일본의 사례를 설명 드리겠습니다. 

과거, 고이즈미 전 총리는 경제활성화라는 명목 하에 도쿄 도심재생사업을 적극적으로 추진해나갔습니다. 선진국형 도시계획 모델인 콤팩트시티를 내세우며 도심재생사업을 장려하기도 했습니다. 


콤팩트시티는 한정된 부지에 고밀도로 개발하는 압축도시를 의미합니다. 콤택트시티 내에는 주거시설뿐만 아니라 상업•업무•문화•여가•교육시설 등이 모두 복합적으로 갖춰지므로 자동차를 이용하지 않고도 모든 서비스를 제공받을 수 있어 매력적입니다.


일본의 최고 부촌 ‘롯본기힐스’도 콤팩트시티의 개념이 도입됐습니다. 특히, 일본정부는 콤팩트시티를 더욱 확산시키기 위해 지자체가 콤팩트시티 건설 계획을 내놓는 경우 도시 정비 관련 비용 중 일부를 보조해 주기도 했습니다.


결과적으로 베드타운 기능만 하던 신도시의 핵심 인력 청장년층을 다시 도쿄로 끌어들이는 효과를 발휘했습니다. 출퇴근 비용과 주거 비용, 기회 비용 등을 모두 합산해보니 도쿄에 주택을 얻어 생활하는 것이 훨씬 이득이기 때문입니다


젊은 인구가 도쿄로 유입되면서 일본 신도시들은 더욱 빠른 속도로 몰락하기 시작했습니다. 소비 주체였던 청장년층의 도쿄로 떠나가면서 신도시에는 노인들만 남겨 졌습니다. 도시의 성장동력이 사실상 없어진 셈이죠. 자연스럽게 도시에 활력이 사라져 갔고 ‘꿈의 도시’라 불리던 신도시는 이제 ‘유령도시’ 취급을 받고 있습니다. 


 


도쿄의 개발로 인해 수도권에 위치한 다마신도시와 지바신도시 모두 몰락하게 됐습니다. 현재 다마신도시에 거주하는 인구는 약 14만명입니다. 이는 계획인구(34만명)보다 약 20만명 줄어든 수치입니다. 지바신도시의 상황도 크게 다르지 않습니다. 계획인구(15만3000명)보다 훨씬 못미치는 8만2000여명이 이곳에 거주하고 있습니다. 이 지역의 주택들은 과거 분양가의 절반 수준까지 가격을 낮춰 내놔도 쉽게 팔리지 않는다고 합니다. 결국, 이 두 지역 모두 고령화 비중이 높아지고 있으며 고독사도 빈번하게 발생한다고 하네요.


이런 사례를 보듯 무분별한 재건축•재개발 사업이 근본적인 도시 문제를 해결하지 못하고 있습니다. 국토의 균형개발을 염두에 두고 안정적인 부동산시장 형성을 위해 정비사업 정책에 대한 변화가 절실해 보입니다.  




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