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다시 고개드는 '역전세난' 부동산시장 이대로 괜찮을까?

리얼투데이 입력 2019.02.15 09:57 수정 2019.02.15 10:01
조회 127추천 0

‘입주폭탄’ ‘역전세난’ 부동산 시장에서 오래간만에 등장한 용어이다. 십여 년 전인 2008년 잠실발 대규모 입주 쇼크로 수도권 전세시장이 혼돈에 빠진 이후 보이지 않았던 역전세난이 최근 들어 조심스레 고개를 드는 분위기이다. 과거와 현재 모두 송파권역의 대단위 아파트 입주라는 점이 같고 부동산 시장 호황기를 거쳤다는 점도 비슷하다. 다른 것은 십년 전에는 금융위기가 맞물리면서 이후 매매가에도 영향을 줬지만 현재 시장은 서울 아파트값 하락이 크게 체감하기 힘들다는 정도이다.




 


아파트 매매가격 대비 전세가격의 비율인 전세가율도 점차 낮아지고 있다. 한국감정원 시계열자료를 살펴보면 서울 아파트 중위가격 기준으로 전세가율을 작년 12월 67.4%로 한 해 전인 2017년 12월(73.4%)에 비해 낮게 형성되어 있다. 매매가가 비슷한 수준에서 유지되고 있는 것을 고려하면 전세가 하락폭이 크다는 의미이다. 


앞으로도 전세가격은 오를 가능성보다 내릴 가능성이 더 커 보인다. 서울 재건축, 재개발 사업을 중심으로 한 대단위 입주가 이어지고 있어서다. 


일반적으로 새 아파트는 잔금을 치르기 위해 상대적으로 저렴한 가격에 전세를 내놓는 집주인들이 많은 편이고 최근처럼 매매와 전세 모두 거래가 부진할 경우 살던 집 처리가 원만하지 않아 급하게 새 아파트 전세를 내놓기 케이스가 종종 있기 때문이다.




9.13부동산 대책 이후 부동산 시장의 분위기는 이전과 달라졌다. 거래량이 줄어들고 호가 상승세도 주춤하다. 13일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매량(신고건수 기준)은 1,879건으로 2018년 1월 1만198건과 비교하면 급격히 줄어든 양상이다. 지난해 가을 성수기였던 9월 1만2,235건으로 피크를 찍고 내림세를 보인 것이다.


다시 말해, 최근 수년간 매도 중심의 부동산 시장이 매수자 중심으로 축이 약간 기울었다고 해석할 수 있다. 대출이 꽉 막힌 다주택자와 달리 수도권 규제지역 거주 무주택자는 주택담보대출이 가능하고 분양시장에서도 당첨확률이 더 높아져 관망세를 보일 가능성이 높아 보인다. 


 


무주택자들이 내집마련을 미루고 전세를 유지할 가능성이 높은 가운데 이사를 앞 둔 경우라면 평소에 눈 여겨 본 관심지역의 새 아파트가 전셋집으로 적격이라고 할 수 있다.


여전히 ‘핫’한 청약시장에서 거주자 우선당첨의 유리한 고지를 선점하기 위해 서울이나 경기도 지역별로 거주기간이 필요하다. 즉 앞으로 나올 아파트 공급물량을 고려한 전략적 이사라고 할 수 있다. 또 새 아파트 입주가 집중된 곳은 전세가가 저렴해 만약 신규 분양으로 당첨될 경우 계약금에 필요한 실탄을 장전할 수 있다는 점도 메리트이다.




먼저 가장 눈길을 끄는 입주 단지는 단연 ‘헬리오시티’이다. 옛 가락시영을 허물고 지은 이 아파트는 총 9510가구로 단일 아파트로 가장 큰 규모라 할 수 있다. 현재 입주기간이며 전세가격은 서울부동산정보광장 1월 실거래 가격정보를 참고해 전용면적 84㎡은 5억~6억대에 거래되고 있다.


강북권역의 대규모 아파트도 세입자들이 노려볼 만한 곳이다. 성북구에서는 브랜드 있는 대단위 아파트가 입주를 앞두고 있다. 장위뉴타운의 ‘래미안 장위 퍼스트하이’(장위5구역), ‘래미안장위 포레카운티’(장위1구역)를 비롯해 길음동의 ‘래미안 길음 센터피스’도 물량이 많다. 서울 뉴타운 개발의 성공작으로 꼽히는 마포구에서도 ‘신촌숲 IPARK’의 입주가 예정되어 있으며 상암동과 가까운 ‘DMC에코자이’도 입주가 있다.


강동구 고덕동 일대의 재건축 아파트도 입주물량이 적지 않다. 고덕지구의 낡은 아파트가 연이어 공사를 진행한 까닭에 릴레이식 입주가 내년에도 이어질 것으로 보인다. 올해에는 ‘래미안 명일역  솔베뉴(1900가구)’, ‘고덕 그라시움(4932가구)’, ‘고덕 롯데캐슬 베네루체(1859가구)’, ‘고덕 센트럴 IPARK(1745가구)’ 등 총 1만436가구 입주가 예정돼 있다. 






새 아파트를 계약하기 위해서는 특별히 주의해야 할 것들이 있다. 일반적인 전세계약은 등기부등본을 보면서 집의 권리관계를 확인하지만 입주를 시작한 아파트는 소유권 이전등기가 아직 완료되지 않아 분양계약서를 참고해 명의자와 계약자가 동일인물인지 확인해야 한다.


집주인이 분양대금 잔금납부를 마무리하는 것도 확인 사항이다. 이 때 전세보증금으로 받은 돈이 잔금으로 납부될 수 있도록, 완납하지 않을 경우 계약 해지 등의 문구도 계약서에 넣는 편이 안전하다.


아파트를 담보로 대출금이 있을 경우 금액을 확인해야 한다. 대출금과 전세보증금을 합한 금액이 분양가의 70%를 넘지 않아야 하며 은행의 근저당 설정을 위해 소유권 이전등기 후 세입자가 잠깐 주소를 이전해야 할 상황이 생긴다. 이 때 나중에라도 등기부등본을 통해 집주인이 밝힌 대출금 금액이 같은지를 확인해야 한다. 일반적으로 등기부등본 상 채권 최고액은 대출금액의 120% 내외인 경우가 많다.


세입자는 입주하는 날 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받아둬야 한다. 대항력과 우선변제권을 취득하게 돼 임차권을 보호받을 수 있기 때문이다. 


반대로 집주인 입장에서 새 아파트 하자보수 점검에 세입자가 성실히 임해야 하는 특약사항이 있을 수 있다. 새 아파트는 입주 후 2년 동안 건설사에서 하자보수를 진행하기 때문에 세입자가 거주하며 알게 된 하자를 집주인에게 알려야 한다.


이밖에 입주 아파트는 어김없이 2년, 4년이 지날 때 전세가 있다. 따라서 지금 당장은 전세금액이 저렴하지만 재계약 시 오를 수 있다는 점도 인지를 해야 한다.




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