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토지 빼고 건물만 매각? 상가 경매 투자 시 유의점

리얼캐스트 입력 2019.02.20 09:09 수정 2019.02.20 09:15
조회 211추천 0





┃경매시장에서 높아진 상가의 몸값



주택시장이 본격 침체기에 접어들면서 올해 경매시장에서는 상가 등 수익형부동산에 입찰자들의 관심이 이어질 전망입니다. 상승세인 서울의 상가 낙찰가율이 이 사실을 방증하는데요. 법원경매정보의 용도별 매각통계에 따르면 최근 1년간 서울지역 상가 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 78.2%로, 1년 전(2017.2~2018.1) 낙찰가율 47.3%에 비하면 꽤 높게 나타났습니다.


상승한 낙찰가율과는 달리 상가 낙찰률(경매건수 대비 낙찰건수)은 20%대에 그쳤습니다. 최근 1년 아파트 낙찰률이 50%라는 점을 감안하면, 상가 낙찰률은 매우 저조한 편이죠. 수익형 부동산 특성상 환금성이 떨어지는데다 물건분석과 명도가 아파트에 비해 까다로워 투자선호도가 떨어진 탓이 큽니다.



┃입찰을 피해야 할 상가 1) 상권이 죽은 상가


까다로운 물건분석을 거쳐 상가 투자에 성공하려면 몇 가지 주의할 점들이 있는데요. 여러 번 유찰된 사례를 통해 입찰을 피해야 하는 상가의 조건들을 살펴보겠습니다.


<사례 1> 서울 구로구의 A복합쇼핑몰 1층 구분상가가 감정가 2억400만원에 경매물건으로 나왔습니다. 현재 17번 유찰된 후 18번째 입찰을 기다리는 상황으로, 최저매각가격은 897만2000원으로 떨어졌습니다. 현재 임차인이 없는 공실 상태이며, 말소기준등기 이후 모든 권리는 소멸될 예정입니다.


입지로만 보면, 해당 상가는 더블 역세권에 위치한데다 1층이라 접근성이 좋습니다. 하지만 맞은편에 백화점, 극장, 대형서점 등이 함께 들어선 복합 문화공간으로 수요가 대거 이탈했고, 온라인쇼핑이 대세가 되면서 공실 점포가 늘고 있죠. 이처럼 상권이 죽은 상가는 매각가격이 아무리 낮아도 낙찰 받으면 손해입니다. 언제 구해질 지 모를 임차인을 기다리며 관리비와 세금을 내야 하니 말이죠. 



┃입찰을 피해야 할 상가 2) 장기간 공실 상태, 관리비 폭탄 위험


최근에는 유동인구가 풍부한 업무지구의 복합쇼핑몰에서도 구분상가가 경매물건으로 나오는 경우가 허다합니다. 하지만 장기간 공실 상태인 점포가 많아 낙찰 후 미납관리비 폭탄을 맞을 우려가 있다는 점을 명심해야 하는데요. 17번 유찰된 사례를 볼까요?


<사례 2> 서울 중구의 B대형소핑몰 내 구분상가가 최근 18번째 입찰을 준비하고 있습니다. 경매신청자는 해당 건물 관리단이며, 18차 최저매각가격은 감정가 8400만원의 35%에 불과한 236만4000원입니다. 현재 공실 상태로 현장조사 결과 1년 전부터 영업을 하지 않았다고 합니다.


이 점포가 유찰을 거듭한 데에는 관리비폭탄 영향이 커 보이는데요. 1년전부터 공실이라는 점을 감안하면 미납관리비는 낙찰가에 비해 터무니없이 많을 수 있습니다.


참고로 상가 낙찰자는 미납관리비 전액을 부담할 필요는 없고, 최근 3년치 공용부분 관리비만 내면 되기 때문에 관리비 액수도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.  



┃입찰을 피해야 할 상가 3) 승계 받아야 하는 권리 유무


공실이 아니라 영업 중인 상가라면 임차인이 등기사항증명서 상 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 ‘선순위 임차인’인지 여부를 확인해야 합니다.


‘선순위 임차인’이 있는 경매물건을 낙찰 받을 경우, 낙찰자가 선순위 임차인의 임차보증금을 인수해야 하고 임차인의 권리금 회수에도 협조해야 하는 등 제약을 받게 됩니다. 때문에 이런 물건은 여러 번 유찰될 가능성이 높습니다. 간혹 임차인 정보 칸에 '미상'으로 기록될 경우가 있는데요. 이 때에는 실제 현장조사 등을 통해 임차인 여부를 파악한 후, 입찰에 나서야 합니다.



┃입찰을 피해야 할 상가 4) 토지와 건물 중 건물만 매각하는 경우
 


집합건물 내 구분상가의 경매이지만 ‘건물만 매각’으로 나온 물건들도 더러 있습니다. 당초 건물 건립 시, 부속토지를 매입하지 않고 토지소유자와 사용계약을 맺은 경우인데요. 이런 물건들은 토지 사용에 제한이 있어서 여러 번 유찰되는 것이 보통입니다.


따라서 건물만 경매가 진행되는 상가를 낙찰 받기 전에는 토지소유자와 이용료를 정확히 파악해야 합니다. 건물을 저렴하게 매입했다 해도 토지이용료가 비싸면 수익률이 하락하니 말이죠. ‘토지 별도등기 인수조건’으로 나온 상가건물은 권리분석에 더욱 주의해야 합니다. 토지등기부에 근저당권이나 압류 등이 설정돼 있다면 소유권 이전 시 추가비용이 늘어나기 때문입니다.



┃비우량 경매물건 속 ‘옥석’ 고르는 안목이 필요
 


한편 경매로 나오는 상가 중 상권과 입지가 좋은 상가를 구하기란 ‘하늘에서 별 따기’만큼 어려운 일입니다. 이런 물건은 경매로 나오기 전에 매매되는 경우가 대부분이고, 경매 시 경쟁이 치열해 유찰 없이 고가 낙찰이 이뤄지기 마련입니다.


비우량 상가가 더 많은 경매시장에서 입찰자들은 신중해져야 합니다. 만약 상권도 양호한데다 선순위 임차인도 없어 낙찰로 권리관계가 깨끗하게 정리될 수 있는 물건이 계속 유찰되고 있다면 건물 자체의 심각한 문제를 의심해 봐야 합니다. 건물에 심각한 누수가 있는지 위반건축물인지 여부를 확인해야 하고요. 또 되팔기 쉬운 물건인지, 시세차익을 얻을 수 있는지도 현장 답사를 통해 확인해야 한다는 점에도 유의하시기 바랍니다. 





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