명도소송이란
부동산 경매에서 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내의 부동산 인도명령 신청기간이 지나거나 소유자, 점유자 또는 채무자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라고 제기하는 소송을 말한다.
명도소송의 제기권 자는 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반 승계인이며 명도소송의 제기기간은 인도명령과 다르게 기간 제한이 없다. 명도소송 판결이 나고 집행문이 발효되면 강제집행하여 해당 부동산을 점유할 수 있게 된다.
명도소송의 유형 및 주의사항
명도소송은 임대차 계약기간의 종료, 권한 없이 토지, 건물을 점유하는 불법점유자, 임차인의 무단전대, 차임 연체 등의 사유로 인한 임대차 계약의 해지, 경매로 부동산을 낙찰받았으나 인도명령 신청이 기각된 경우 등이 있다.
주거용 명도소송은 월세가 2기 이상 연체될 경우 진행이 가능하며, 임대차 계약의 갱신계약에 있어 2년 미만의 갱신계약을 체결하더라도 임차인은 2년간 임대차기간을 주장할 수 있고 상업용 임대차는 3기 이상의 월세가 연체할 경우 명도소송 진행이 가능하다.
임차인이 월세를 3기 이상 연체했을 경우엔 권리금 및 계약갱신 요구도 할 수 없기 때문에 월세의 연체 여부가 상업용 명도소송의 핵심적인 부분이라고 할 수 있다.
명도소송을 진행할 때는 특히 점유권과 목적물을 정확하게 파악하는 것이 중요하다. 예를 들어 임대차계약서에 기재된 임차인과 건물 내역만 확인하고 소송을 진행해도 실제 점유자가 법인의 대표이사나 건물 내역이 계약서와 다른 경우 승소 판결을 받아내도 강제집행을 진행할 수 없게 된다.
우리나라 사람들이 가장 많이 제기하는 소송
2018년 대법원이 발표한 자료에 따르면, 2017년도 1심 법원이 처리한 민사 본안 사건 중 철거 소송과 건물명도가 가장 많았던 것으로 나타났다. 이 명도소송은 원고가 명확한 권리를 가지고 있는 경우가 대부분이기 때문에 1심에서 끝나는 경우가 많다.
명도소송의 문제는 소송 시작 후 1심 판결문이 나올 때까지 보통은 1년 이상의 기간이 소요된다는 점과 판결문을 받고도 임차인이 건물을 인도하지 않으면 임대인은 강제집행절차를 진행해야 한다는 점이다.
이 과정이 임대인의 입장에서는 굉장히 번거롭고 강제집행을 통해 건물을 인도받을 때까지 새로운 임차인을 구할 수 없어 금전적인 손해를 보게 되는 것이 명도소송의 큰 문제점이다.
