서울 강남권, 경기도 과천시 등 수도권 주요 지역에서 아파트를 짓기 전에 입주자를 모집하는 '선분양'이 아닌 일정 부분을 짓고 나서 공급하는 '후 분양' 단지가 나오고 있습니다. 현행법상 선분양 방식에 입주자를 모집하기 위해서 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받도록 의무화해 이 과정에서 정부의 분양가 통제가 이루어졌지만 후분양은 이를 피할 수 있기 때문입니다.
작년까지만 해도 정부의 분양가 규제를 피하기 위해서 후분양을 고민했었지만 올해 들어 시장 분위기도 변수라 아파트값이 계속 하락세를 보이고 있고 더 시장이 악화되기 전에 선분양을 하는 목소리도 있고, 반대의 의견으로 좀 더 시장이 좋아질 때까지 지켜보다가 후분양을 하는 것이 좋다는 의견이 갈려서 고민이 생겨나고 있습니다.
과천시 중앙동에서 공급하는 '과천 더 퍼스트 푸르지오 써밋(과천주공 1단지 재건축 아파트)' 은 지난달 조합 총회를 통해서 올해 하반기에 일반분양에 나섰습니다. 지난해 조합 측과 HUG 간 분양가 책정을 놓고 의견이 좁혀지지 않아 분양 시기를 끌다가 결국 선분양을 포기하고 후분양을 선택한 것인데요. 앞서 HUG는 조합이 제시한 3.3㎡당 3313만원의 분양가가 비싸다는 이유로 분양 보증 발급을 거부했습니다.
이미 작년 9월부터 공사를 진행하고 있는 해당 단지는 전체 공정률 80%를 넘어서 올 하반기에 일반분양을 할 예정으로 현재 주변 단지 시세가 3.3㎡당 3000만원 중반 후반을 넘는데 분양할 즘에는 4000만원 안팎까지도 고려해볼 만하지 않겠냐는 말도 나오고 있습니다.
현재 주택사업자가 아파트를 선분양하기 위해서 HUG로부터 반드시 분양 보증을 받아야 합니다. 분양 보증을 받지 못할 경우에는 아예 분양을 할 수 없게 되지요. 이와 같은 경우에는 주택사업자가 아파트를 짓는 도중에 유동성 위기 등으로 부도가 나도 HUG가 시공 및 분양 대금 환급을 책 입지는 등 소비자 피해를 줄이기 위해서 마련된 제도입니다. HUG는 이처럼 분양 보중을 통해서 서울과 과천 등 고분양가 관리지역에서는 사실상의 분양가 통제를 하고 있는 것입니다.
하지만 전체 공정의 3분의 2 이상이 지난 후 분양 같은 경우에는 HUG의 보증 없이 시공사 연대보증만 있어도 입주자를 모집할 수 있어 정부의 분양가 규제를 벗어날 수 있습니다. 즉 분양가 책정에서 자유롭다는 설명이지요.
아파트를 100% 다 지어 팔기 전까지는 주택 공급자는 반드시 분양보증이 필요합니다, 그러나 전체 공정률이 60%를 넘어서면 시공사 연대보증도 가능하고, 이러한 경우엔 HUG 분양보증 심사는 이뤄지지 않는다고 HUG 관계자는 말했습니다.
서울 한강변의 알짜 땅으로 평가받고 있는 서초구 반포동 '신반포3차, 경남아파트'도 최근 후분양을 선택했습니다. 이 단지는 신반포3차, 신반포 23차, 반포경남, 우정에쉐르, 경남상가 등 총 5개 단지를 통합하여 재건축해 기존의 2433가구를 허물고 총 2971가구로 지을 예정입니다.
이미 지난해 11월 말 이주를 100% 마쳤고, 오는 9월쯤 착공에 나설 예정입니다. 지난 1월에 열린 조합 총회에서 후분양 방식을 공식화했다면서 이르면 연말에 조합원 동, 호수 추첨을 진행하여 후분양 방식에 대한 조합원 의결을 받아 확정할 방침이라고 조합 관계자는 말했습니다.
신반포3차, 경남아파트가 후분양을 선택할 경우에는 주변 재건축 단지들도 선분양 대신 후분양으로 사업 방식을 바꿀 가능성이 큽니다. 현재 서초구에서는 방배 13구역, 반포주공1단지, 신반포4지구 등의 재건축 단지들이 후분양을 검토하고 있습니다.
하지만 최근 서울 아파트값 하락세가 계속 이어지면서 시공사와 건설사 입장이 양분화되고 있습니다. 후분양에 대해서 긍정적인 검토는 하고 있지만 시공사와의 조율도 필요해 당장 확답을 할 수 없어, HUG의 분양보증을 대신할 경우엔 반드시 시공사의 연대보증이 있어야 하는데, 시공사가 이를 응하지 않을 경우엔 후분양은 어려울 것으로 보여집니다.
원칙적으로 아파트값 하락기에는 선분양이 유리하고, 가격 상승기에는 후분양할 때 수익을 더 극대화할 수 있습니다. 그러나 시장 침체기에 선분양 결과가 좋지 않아 미분양으로 이어지는 리스크도 발생할 수 있을 만큼 시공사와 조합간 셈법도 복잡해 질 것으로 전망됩니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.
