빠숑의 입지 분석 레시피 #75
중동신도시, 정확히 중동 상동 신도시는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 중에서 가장 가격적으로 부담이 낮은 신도시였습니다. 입지적인 가치와 가격을 고려했을 때, 가장 대중적이고 가장 많은 사람이 거주를 검토해 보는 곳이 바로 중동 상동 신도시였던 것이지요.
그만큼 이곳에는 실거주 수요가 많습니다. 이것이 중동 상동 신도시의 최대 강점이겠지요. 오늘은 부천 중동 상동 신도시에 관해 이야기해보겠습니다.
직방에서 본 부천시 중동과 상동의 평당가입니다.
부동산에 있어 수요만큼 중요한 것은 없습니다. 중동 상동 신도시는 기본적인 수요층이 탄탄하게 뒷받침된 전형적인 아파트 단지 택지 개발 지역이라고 할 수 있습니다.
중동 상동 신도시는 기존 부천시와 다른 입지입니다. 중동 상동 신도시가 개발되기 전의 부천시는 인천시 부평구, 계양구와 유사한 생활권이었습니다. 아파트 밀집 지역이 아닌 단독, 다세대 위주의 도시 공간이었지요.
하지만, 중동 상동 신도시 개발 이후 이 3개 시군구 지역 내에서 지역 주민들을 위한 대규모 도시 기반 환경을 구축한 곳은 중동 상동 신도시가 유일하게 되었습니다. 인천광역시, 부천시 권역을 통틀어서 최고의 택지개발 신도시가 된 것이죠.
이런 이유로 서울시에서 밀려오는 수요층, 그리고 인천시, 부천시 수요층까지 주변의 많은 지역에서 중동 상동 신도시로의 이주를 희망했습니다. 김포 등 새로운 신도시가 등장하기 전까지는 말이죠.
지난 1년간 부천에서 시흥으로 1,429세대, 김포로 969세대, 인천 서구로 869세대가 유출되었습니다.
2000년대 중반까지 부동산 시장은 양적인 시장이었습니다. 양이 절대적으로 부족했던 시장이었던 것이지요. 이렇게 양적인 부동산 시장에서는 1기 신도시의 인기가 서울 이상이었습니다. 중동 상동 신도시도 예외가 아니었죠. 매년 아파트 시세가 상승했었습니다. 투자 가치로도, 실거주 가치로도 양호한 지역이었기 때문입니다.
하지만 수요가 고정된 상태에서 주변에 신규 공급이 많아지면서 중동 상동 신도시의 인기가 조금씩 줄어들기 시작했습니다. 양적인 공급 물량만으로는 한계가 있었던 것이죠. 기존 중동 상동 거주민에게도 새로운 수요가 발생하기 시작하였습니다. 바로 질적인 수요죠. 더 좋은 상품을 찾기 시작한 것입니다.
이제는 중동 상동 신도시도 질적인 수요가 커진 시장이 된 상황이죠. 결국 질적인 경쟁력에서 2기 신도시와 재개발, 재건축 물량들에 그 주도권을 조금씩 양보하게 됩니다. 양적인 시장에서 질적인 부동산 시장으로 서서히 변화가 찾아오면서 입지나 상품에 대한 중동, 상동 지역민의 기대 수준이 높아지기 시작했기 때문이죠.
상동, 중동 일대에서 입주 10년 이내 아파트를 검색한 모습입니다. 많지 않습니다.
중동 상동 신도시는 특히 강남권으로의 출퇴근이 매우 불편한 지역이었습니다. 7호선 개통 전에는 1호선 이외에 서울로의 출퇴근 전철 노선이 없었으니까요.
게다가 교육환경의 프리미엄이 다른 1기 신도시보다 낮았습니다. 물론 부천권에서는 가장 좋은 학군이지만 서울이나 그 외의 지역에서 교육 환경 때문에 굳이 이사를 선택하게 되는 지역은 아니었죠.
상권은 어떨까요? 2개의 백화점을 제외하면 먹자 상권만 발달한 곳입니다. 특히 술집, 노래방 등 뒷골목 상권이 많아 교육환경에는 좋지 않다는 평가를 받았습니다.
또한, 대외적으로 자랑할 만한 자연환경 요소가 없습니다. 천연 산도, 강도, 호수도 없습니다.
상품적인 측면에서도 새 아파트가 없다는 것이 가장 큰 단점입니다. 2015년에 래미안 부천 중동이 입주한 이후로 신규 입주 아파트가 없었죠.
이런 이유로, 90년대에서 00년대에 부천에 입주한 거주민은 부족함을 느끼고 질적인 수요를 맞출 새로운 입지를 검토하게 된 것입니다.
7호선 개통으로 부천-강남 접근성이 개선되었습니다.
‘질적 프리미엄’ 충족, 이것이 중동 상동 신도시의 가장 중요한 과제가 되었습니다. 질적 수요를 맞추지 못하는 이러한 문제에 대한 불만이 쌓여가게 되면, 중동, 상동 신도시는 경쟁력을 조금씩 잃어갈 것입니다. 일산신도시가 그랬던 것처럼 말이죠.
물론, 경쟁력이 이전보다 낮아진다고 하더라도 이탈자가 많이 증가한다는 의미는 아닙니다. 일부 이탈한다고 하더라도 그 외의 지역에서 중동 상동 지역을 채울 것이기 때문입니다. 그만큼 수요는 탄탄한 지역입니다.
하지만, 부동산 가치의 측면에서 보면, 서울은 평당 2천 7백만 원 시장인데, 중동, 상동 신도시는 현재의 조건이라면 1,500만 원 이하의 가격에서 꽤 오랫동안 정체되어 있을 것입니다. 따라서, 지역 전체의 가치를 높이려면 중동, 상동신도시의 질적 상승을 위한 변화가 필요합니다.
중동 상동신도시를 위한 제언
무엇보다 신규 아파트 공급이 필요하겠지요. 재건축 연한은 되지 않았지만, 리모델링을 추진할 수 있고요. 아직 남은 빈 곳을 주상복합 형태로 공급할 수도 있을 겁니다. 2020년에 입주하는 중동 센트럴 푸르지오나 2022년 입주할 부천 힐스테이트 중동의 시세를 주목해야 할 이유가 여기에 있습니다.
중동 센트럴 푸르지오와 부천 힐스테이트 중동은 오랜만에 부천에 들어서는 신축 단지입니다.
또한 교통망의 확대가 있습니다. 부평구청역까지만 연결된 7호선이 2020년 인천 서구 석남역까지 연결됩니다. 더 나아가 청라지구까지 가게 되면, 중동은 청라신도시와도 연결되는 도시가 되는 것이죠. 이렇게 살고 싶은 주거시설이 들어서고, 찾아갈 수 있게 하는 교통망이 더 활성화되는 것만큼 지역에 큰 호재는 없을 겁니다.
아울러 중동, 상동신도시의 상권도 정비가 되어야 합니다. 술집이 학원으로 바뀌고, 노래방이 도서관으로 바뀔 때마다 교육 환경은 더 좋아질 것입니다. 이러한 기피시설을 선호시설로 바꾸는 노력도 지역민과 지자체가 함께 펼쳐 나가야 합니다. 이런 노력이 이루어진다면, 중동, 상동 일대의 변화를 즐거운 마음으로 지켜볼 일만 남을 것입니다.
글. 빠숑(김학렬)
더리서치그룹 부동산조사연구소 소장
'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자
블로그 '빠숑의 세상 답사기'
