철옹성처럼 절대 무너지지 않을 것만 같았던 서울 강남권 부동산시장이 끊임없이 흔들리고 있다. 부동산시장이 수년 동안 치솟은 집값을 버티고 서있기 조차 버거울 정도다.
분주하게 움직이던 아파트거래가 마비됐으며 일부 랜드마크 아파트들의 가격은 지난 해 정점을 찍고 곤두박질 치고 있다.
매수 희망자들은 아파트가격이 더 떨어질 것이라는 기대 하에 부동산 시장을 지켜보고만 있다. 집주인은 한달 전보다 가격을 수천만원 낮춰 매수자를 찾아보려 하지만 역부족이다. 부동산에선 연락조차 없다. 심지어, 전셋집을 구하기 위해 대기하던 세입자들도 찾아보기 힘들다.
마이다스산업 중심지로 개발을 앞두고 있는 강남구 부동산시장도 분위기가 심상치 않다. '글로벌비즈니스센터(GBC)’ 착공이 눈 앞으로 다가왔지만 부동산시장을 지탱하기 조차 어렵다. 코엑스와 잠실 일대 대규모 '국제교류 복합지구' 개발사업도 먼 미래 이야기다. 개발에 대한 기대감은 더 이상 강남권 부동산시장에서 약발이 먹히지 않고 있다. 이미, 가격에 모두 반영됐기 때문이다.
또, 정부가 강남권을 부동산투기의 온상으로 지목하고 핀셋규제를 계속해오면서 강남구 부동산도 점점 힘을 잃어가고 있다.
▒ 올해 1월, 강남구 아파트 매매 거래량 2006년 이후 최저치 기록
이런 현상은 부동산경기 지표에서 확연하게 보여주고 있다. 부동산전문 리서치업체 리얼투데이가 국토부 자료(부동산거래현황 통계)를 분석해본 결과, 올해 1월 강남구 아파트 매매 거래량이 2006년 이후 최저치를 기록한 것으로 나타났다.
부동산시장이 절정에 올랐던 시기인 지난해 1월, 강남구 아파트 매매 거래량은 역대 최고인 777건(2006년 이후)을 기록했다. 그토록 뜨거웠던 부동산열기를 지금은 찾아 볼 수 없다. 올해 1월, 거래량은 89건에 그쳤다. 전년 대비 무려 88.5% 줄어든 수치다.
강남 재건축의 '꽃' 은마아파트...거래절벽 시작, 급매 아니면 안팔려!!
이처럼, 매수세가 실종되면서 아파트가격도 곤두박질 치고 있다. 오랜 기간 강남재건축 시장의 ‘꽃’으로 불려왔던 ‘은마아파트’ 집값도 내리막길을 걷고 있다.
2018년 1월, 강남 개건축 열풍이 불면서 은마아파트 전용 76㎡형 실거래가격(중위값 기준)이 15억6000만원 선까지 뛰었다. 이후에도 집값은 가파르게 올랐다. 지난해 4월부터 다주택자들에게 양도세를 중과하기 시작하면서 ‘똘똘한 한채’ 열풍이 불기 시작하면서다. 결국, 과열된 강남권 부동산시장에 더욱 불을 지피면서 9월 실거래가도 18억원을 넘어섰다.
강남권의 부동산시장의 흥행은 여기까지였다. 정부가 지난 해 8.27 부동산 대책과 9.13대책, 9.21대책까지 잇따라 발표하면서 강남권 부동산시장에 균열이 생기기 시작했다. 특히, 고가1주택에 대한 규제강화(종부세, 주택담보대출 등)는 강남권 부동산시장에 직격탄을 날렸다.
18억원을 호가하던 전용 76㎡형은 올해 15억6000만~15억7000만원 선에 거래되고 있다. 지난 해 1월 거래량(실거래 기준)도 18건에 달했으나 올해(1월)에는 단 한 채만 팔렸다. 거래절벽이 현실화되고 있는 셈이다.
올해도 보유세 강화와 공시가격 현실화 등 정부의 각종 규제가 계속되고 있는 만큼 강남구 부동산시장의 침체도 당분간 이어질 전망이다.
강남구 부동산시장 나홀로 강세! 새아파트는 날았다?
강남구의 기존 부동산시장은 힘을 못쓰고 있지만 신축아파트들의 힘은 여전하다. 강남구 새아파트들은 기존처럼 거래가 활발하지 않아도 아파트가격은 여전히 오름세다. 재건축초과이익환수제의 부활에 따라 강남 재건축사업이 힘들어지면서 새아파트의 희소성이 더욱 높아지면서다.
최근, 입주를 시작한 개포동의 ‘래미안 블레스티지’가 대표적인 예다. 현 시세가 분양가 대비 최소 4억원에서 최고 9억원 가량 올랐다. KB국민은행 시세(2월22일 기준)에 따르면 전용 59㎡형은 분양가 보다 53.7% 올라 16억1250만원의 시세를 형성하고 있다. 전용 84B㎡형은 분양가보다 7억원 이상 올라 20억원 대(20억7500만원)를 돌파했다.
분양권도 만만치 않은 가격에 거래되고 있다. 본래, 서울시 전역은 조정대상지역으로 분류돼 소유권 이전 등기까지 전매가 금지된다. 다만, 해외이주나 상속, 학업, 결혼, 직업 등으로 부득이하게 전매가 필요한 경우는 예외적으로 인정해주고 있다.
일원동에 위치한 ‘디에이치 자이 개포’에도 이러한 분양권 거래가 최근 이뤄졌다. 국토부 실거래가에 따르면 올해 2월, 84㎡형이 17만2117만원(10층)에 팔려나갔다. 이 주택형의 분양가가 13억8950만원 이었던 점을 감안하면 분양 이후 약 1년 만에 무려 3억3167만원(23.9%) 오른 셈이다.
강남구 부동산시장 향배는?…강남에 아직도 로또아파트가 있다!?
과거 정권에서 4.1대책 발표 이후 정부가 재건축초과이익환수제를 유예하고 전매제한 기간도 크게 완화하는 모습을 보여주면서 유독 강남권의 집값이 크게 뛰었다. 강남권은 재건축기간이 도래한 아파트들이 대거 밀집해 있는데다가 입지적 우위에 있어 미래가치가 뛰어나기 때문이다. 이러한 이유로, 투자수요가 강남재건축 아파트에 대거 유입되면서 집값도 껑충 뛰었다.
하지만, 문재인 정부 들어 재건축초과익환수제를 다시 도입하고 전매기간도 늘리면서 강남권 재건축 시장에 위기가 다가왔다.
새로 지어진 아파트의 입장은 사뭇 다르다. 대대적인 재건축사업이 이뤄지면서 발생할 수 있는 일시적 공급과잉현상의 우려가 사라졌기 때문이다. 송파구에선 헬리오시티(9510가구)가 지난해 12월 입주를 시작하면서 주변 부동산시장이 위축된 사례도 있다.
재건축사업이 서서히 진행되면서 새아파트의 가치는 더욱 상승할 전망이다. 신규주택수요가 꾸준하지만 공급이 뒷받침되지 못하기 때문이다. 특히, 재건축단지는 일반분양물량이 많지 않아 주택수요를 충당하기가 쉽지 않다.
위에서 살펴봤듯이 기존 부동산시장은 약세를 면하기 어려운 반면 새 아파트의 주택수요는 꾸준할 것으로 보여진다.
주택도시공사(HUG)가 강남권이나 용산, 과천시 등에 위치한 고가 공공주택에 대해서는 ‘분양보증승인’을 무기로 분양가 상승을 억제한 점도 분양시장의 흥행요인이다.
강남구를 포함한 서울 전지역은 고분양가 관리지역에 포함된다. 고분양가 관리지역에서는 3.3㎡당 아파트 분양가가 인근 아파트 평균 분양가 또는 평균 매매가의 110%를 초과하면 HUG가 분양보증을 못 받을 수도 있다. 또, 사업장의 평균 분양가 또는 최고 분양가가 지역 내 최근 1년간 분양한 아파트의 최고 평균가 또는 최고 분양가를 넘는 경우 HUG가 분양보증을 거절할 수 있다.
지난 2016년에 분양했던 ‘디에이치아너힐즈(개포주공3단지)’도 HUG와의 줄다리 끝에 분양가를 대폭 인하(4400만→4137만원)하며 분양승인을 겨우 득한 바 있다. 이 외에도 성복구나 용산구 일대에서도 HUG와의 분쟁 끝에 결국 분양가를 인하하거나 분양을 포기한 사례도 있다. 강남권 등 주요분양시장에서 여전히 로또아파트가 기대되는 이유이기도 하다.
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