민간임대 특별법 시행규칙 개정… 임차인 동의 필수
임대보증금 환산 시 최대 5%로 상한 규제
#. 지방이 고향인 A 씨는 서울에서 취업 후 작은 원룸 전세를 얻어 생활해 왔다. 보증금 8000만 원 중 일부는 대출로 마련해 매달 이자부담도 적지 않았던 가운데, 얼마 전 집주인이 전세에서 일부를 월세로 전환, 반전세로 바꿔달라고 요구해 부담이 훨씬 늘게 됐다. 새로 이사를 하기엔 이사비용도 만만치 않은 데다, 마땅한 집을 찾는 것도 쉽지 않으니 울며 겨자 먹기 식으로 바뀌는 조건을 수용해야만 했다.
앞으로 A 씨와 같이 집주인의 일방적 계약 조건 변경이 쉽지 않을 전망이다. 이번 달부터 임대사업자가 세입자의 뜻을 묻지도 않고 일방적으로 전세를 월세로 전환하는 것이 금지되기 때문이다.
지난 3일 국토교통부는 이 같은 내용을 골자로 개정된 '민간임대주택에 관한 특별법' 시행규칙이 지난달 27일 공포•시행됐다고 밝혔다.
이 법령은 임대사업자가 계약 갱신 때 임대보증금을 월 임대료로 바꾸려 할 경우 임차인의 동의를 받도록 명확하게 규정했다.
과거에는 임대사업자가 전세를 월세로 전환하는 등 임대 조건을 바꿀 때 임차인에게 잘 설명하게 하는 내용만 있었다.
집주인이 국가에 신고한 등록 임대든 주택 기업이 운영하는 임대아파트든 이 법의 규정을 따르게 돼 있고, 법으로 보장된 기간 내에서는 세입자와 임대차 계약을 마음대로 끝내지 못하게 된다.
그동안 임대인이 마음대로 전세를 반전세나 월세로 바꿀 수 있었기 때문에 세입자는 갑자기 불어난 월세 부담을 감당하지 못하고 스스로 임대주택을 포기하고 나올 수밖에 없었다.
일례로 보증금 5천만 원에 월세 20만 원인 임대주택에 대해 집주인이 3% 증액하는 것으로 계약을 갱신하면서 전세로 전환하면 보증금은 1억 190만 원으로 두배 이상 뛰고, 보증금 없는 월세로 바꿔도 월 임대료는 두배가 넘는 42만 원으로 늘어나 세입자 부담이 커지게 된다.
개정된 시행규칙은 이와 같은 전월세 전환을 임차인의 동의를 받도록 함에 따라 세입자가 거부하는 경우 임대인 마음대로 전환을 하지 못한다.
임대보증금과 월 임대료를 상호 전환할 때에도 기존과 같이 임대보증금으로 환산한 금액을 기준으로 연 5% 이상 올리지 못하는 규제를 따라야 한다.
국토부 관계자는 "임대사업자의 임의 결정에 따른 급격한 전월세 변환을 방지해 임차인의 주거안정성을 높이게 될 것으로 기대된다"고 말했다.
◈ 묵시적 갱신 변경신고의무 및 표준임대차계약서 사본 제출 생략 등도 개정
이와 함께 개정된 시행 규으로는 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 임대사업자가 계약의 변경신고를 하도록 명확하게 규정하되, 표준임대차계약서 사본은 다시 제출하지 않아도 되도록 했다.
이는 지자체가 임대료 증액 기준 이행 여부를 확인하는 데 어려움이 있어 묵시적 갱신도 신고 의무를 이행하도록 하기 위한 조치다.
묵시적 계약 갱신은 임대차 계약을 새롭게 체결한 것이 아니어서 임대차 계약 변경 신고가 필요하지 않은 것으로 유권해석이 돼 왔다.
이와 함께 시행규칙은 2개의 표준임대차계약서 양식을 일원화하고, 임대료 증액 기준과 임차인 요청에 따른 임대차 계약 해제 관련 내용 등 법령 개정사항을 표준임대차계약서 내용에 반영했다.
