빠숑의 입지 분석 레시피 #76
3개 시범 뉴타운 사업이 마무리되어 가고 있습니다. 특히 가장 먼저 착공했던 길음뉴타운은 이제 곧 완성을 눈앞에 두고 있습니다. 기존 길음뉴타운에는 총 9개 단지가 있었습니다.
길음뉴타운은 가장 먼저 착공한 시범 뉴타운 사업지입니다.
2003년 1단지를 시작으로 2010년 9단지까지 차례로 입주했습니다. 래미안이 5개 단지, 푸르지오가 2개 단지, e편한세상, 위브가 각 1개 단지로 구성되어 있습니다.
시세는 평당 2,500만 원 전후로 형성되어 있습니다. 가장 먼저 분양했던 1단지의 분양가가 평당 600만 원 전후였고, 가장 후에 분양했던 9단지가 평당 1,300만 원 전후였던 것과 비교하면 지난 10년간 시세도 크게 올랐지요.
하지만 착공은 길음뉴타운에 비해 늦었지만 가장 먼저 완성된 왕십리뉴타운과 비교하면 시세 상승이 그리 커 보이지 만은 않습니다. 미분양 천국이었던 텐즈힐이나 센트라스의 경우, 지금은 평당 4천만 원에 육박하는 놀라운 상승을 보여주고 있으니까요.
직방에서 본 길음동 일대의 아파트 매매 시세입니다.
입지 경쟁력이야 논외로 하더라도, 왕십리 뉴타운은 3개 단지 모두 2015년 이후 입주한 말 그대로 새 아파트였기 때문에 상품경쟁력도 있었다고 볼 수 있습니다.
길음뉴타운에는 2010년 이후 새로운 아파트가 없었습니다. 결국, 길음뉴타운이 왕십리뉴타운보다 시세가 많이 오르지 않은 것처럼 보이는 데는 상품경쟁력이라는 요인도 크게 작용한 것입니다. 길음뉴타운의 최초 입주가 어느덧 14년차가 되다 보니 새 아파트와 단순 비교하기엔 무리가 있는 것입니다.
2019년 2월부터 길음뉴타운에서 입주를 시작한 래미안길음센터피스의 거래가를 보면 알 수 있습니다. 평당 1,600만 원 대로 분양되었지만, 현재 거래되는 가격은 평당 3,000만 원 중반대입니다. 34평형 기준으로 10억 클럽에 가입한 것이죠. 이런 가격을 형성하게 된 것은 길음뉴타운의 뛰어난 입지와 새 아파트 상품경쟁력의 시너지로 설명할 수 있습니다.
길음뉴타운 인근 새 아파트는 기존 길음뉴타운 내 단지보다 높은 시세를 형성하고 있습니다.
길음뉴타운은 이제 완성단계라고 말씀드렸습니다. 통상적으로 신도시는 완성되기까지 약 10년 정도의 시간이 소요됩니다. 길음뉴타운은 2003년부터 입주를 시작했으니 지역 내 필요한 기반시설 중 공급할 수 있는 것은 모두 공급된 것이죠. 길음뉴타운의 입지 조건을 하나씩 따져보겠습니다.
먼저 교육환경입니다. 초, 중, 고등학교도 모두 들어와 있습니다. 입주 초기에 없었던 고등학교 역시 명동에 있던 계성여고가 이전되어 계성고등학교로 오면서 해결되었고, 지역 내 학원도 꽤 많이 생겼습니다. 교육환경도 어느 정도 자리를 잡아가는 것이지요.
다음은 생활편의시설 이용 편리성입니다. 4호선 길음역과 미아삼거리역 사이가 메인 상권 지역일 것입니다. 현대백화점, 롯데백화점, 이마트, CGV 등 필요한 대형 쇼핑시설이 갖춰져 있습니다. 일부 노후시설까지 정비되고 나면 상권 이용 입지로서도 길음뉴타운 내 아파트들의 가치는 더 높아질 것입니다.
다음으로 교통 편리성입니다. 성북구, 특히 길음뉴타운의 가장 큰 장점 중 하나는 도심 접근성입니다. 4호선을 이용하여 종로구, 중구의 핵심 지역까지 이동할 수 있고, 버스나 자가용으로의 접근성도 매우 좋습니다. 교통망도 지난 10여 년 동안 많이 보완되었습니다. 마을버스도 확충되었고, 환승해야 하지만 우이신설경전철이 인근에 개통되기도 했지요.
대중교통을 이용한 서울 도심 접근성은 길음뉴타운의 장점 중 하나입니다.
길음동 지명에도 이제 프리미엄이 반영되기 시작했는데요. 단적인 예가 있습니다. 2019년 1월부터 입주를 시작한 길음뉴타운 롯데캐슬 골든힐스가 그 예입니다. 평당 2,400만 원 전후로 거래되고 있는 단지지요.
길음뉴타운 롯데캐슬 골든힐스의 행정구역은 사실 길음동이 아니라 정릉동입니다. 길음뉴타운 8단지와 붙어 있는 입지이긴 하지만 정릉동입니다. 그래서 정릉동에서는 가장 비싸고 길음뉴타운 내 구축 아파트 시세 정도의 시세를 가지게 된 것이죠. 상품경쟁력은 길음뉴타운 구축 아파트보다 뛰어나지만, 입지 경쟁력은 지명 프리미엄이 다소 낮기 때문입니다.
정리해 보겠습니다.
길음동 내 신규 아파트는 평당 3,500만 원, 길음동 내 구축 아파트는 평당 2,500만 원 전후, 길음동 인근 지역 신규 아파트는 평당 2,500만 원 전후 위상을 가지고 있다고 판단하시면 됩니다.
길음뉴타운의 중심에 들어서는 대단지
‘롯데캐슬 클라시아’
직방에서 본 롯데캐슬 클라시아 단지 정보입니다.
롯데캐슬 클라시아의 가치는 어떨까요? 비슷한 조건의 인근 단지와 비교해 볼 수 있습니다.
먼저 입지 가치입니다. 롯데캐슬 클라시아와 가장 유사한 수준의 입지 조건을 갖춘 단지는 래미안 길음센터피스입니다. 물론 래미안 길음 센터피스는 미아사거리역 초역세권, 롯데캐슬 클라시아는 길음역 초역세권이라는 점은 다르지만, 교통, 교육, 상권의 이용 편리성 측면에서 거의 유사한 수준이라고 봐도 무방한 정도입니다.
다음은 상품경쟁력입니다. 단지 규모나 브랜드나 상품 수준으로 봐도 래미안 길음 센터피스와 유사한 수준으로 예상됩니다. 예상 이주 시기가 2022년 초이므로 새 상품이라는 경쟁력만 놓고 보면, 더 우수한 상품이라고 할 수 있습니다.
가격 경쟁력은 아직 분양가가 미정인 상태여서 판단하기 이릅니다. 다만, 근처 비슷한 조건의 새 아파트 단지인 래미안 길음 센터피스의 시세 추이로 앞으로의 가치를 가늠해 볼 수는 있겠지요.
기반시설이 갖춰진 입지 내에 새 아파트라는 사실 하나만으로도, 롯데캐슬 클라시아의 경쟁력은 매우 높을 것입니다. 래미안 길음 센터피스와 함께 길음동의 앞으로 10년을 이끌고 갈 대장 단지가 될 가능성이 큽니다. 청약 조건이 되는 분들은 꼭 청약에 도전하시길 추천해 드립니다. 실거주용으로도, 투자용으로도 매우 좋은 단지니까요.
글. 빠숑(김학렬)
더리서치그룹 부동산조사연구소 소장
'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자
블로그 '빠숑의 세상 답사기'
