제네시스박의 친절한 부동산 절세 #24
다주택자라면 보유 중인 주택을 임대주택으로 등록할지 고민이 많으실 겁니다. 임대주택 등록은 간단한 문제가 아닙니다. 분명 세제 혜택만 놓고 본다면 등록하는 게 유리합니다. 하지만 세상 모든 일이 그렇듯, 권리나 혜택이 주어지면 의무와 책임이 따르는 것이 당연하죠.
임대주택 등록, 간단한 문제가 아닙니다.
임대주택 등록에는 각종 신고 의무가 따릅니다. 거주지 관할 지자체(시군구청) 등록은 물론 세무서에도 등록해서 모든 정보를 제공해야 합니다. 여기에 계약 조건이 변경된다든지, 사업자 주소지를 변경하는 상황이 발생하면 정해진 기간 내에 변경 신고도 해야 합니다.
그뿐 만이 아닙니다. 매년 정기적으로 사업장 현황 신고는 물론, 앞으로는 수입 금액 2천만 원 이하라 하더라도 비과세가 아닌 분리과세로 신고해야 합니다. 2천만 원을 초과하면 다른 소득(이자· 배당·사업·근로·연금·기타소득)과 합산하여 종합소득 신고도 해야 합니다.
임대료 연 5% 인상 제한이나 임대 기간도 매우 중요한 의무사항이 되었습니다. 만약 연 5% 이상 임대료를 올리거나 의무 임대 기간을 어기면 과태료가 부과됨은 물론 관련 세제 혜택도 받지 못하기 때문입니다.
자, 이렇게 장단점이 명확히 구분되는 임대주택입니다만, 더 중요한 건 ‘과연 내가 등록하려는 집이 이러한 혜택을 받을 수 있는가?’ 하는 점을 잘 알아야 한다는 것입니다.
임대주택 등록 기준시가 요건은?
임대주택등록에 따른 혜택은 ‘취득, 보유, 양도’ 전 단계에 걸쳐 가능합니다. 이와 관련한 구체적인 세제 혜택은 따로 다뤄 보겠습니다.
임대주택등록에 따르는 대표적인 혜택을 간략하게만 말씀드리면, 크게 두 가지입니다.
1. 종합부동산 합산 배제: 종합부동산 과세 대상에서 아예 제외합니다.
2. 양도소득세 중과 배제: 양도세 중과가 아닌 일반과세 기준으로 과세합니다.
이 두 가지만 놓고 볼 때 반드시 체크해야 하는 건 해당 임대주택의 ‘등록 당시 기준시가’ 입니다. 반드시 꼭 체크해야 하는 사항으로 이미 임대주택 등록을 하셨다면, 등록 당시 기준시가를 체크해 보셔야 하고, 앞으로 등록 예정인 분은 현재 기준시가를 꼭 살펴보셔야 합니다. 임대주택 등록 당시의 기준시가가 수도권은 6억 원 이하, 수도권 외 지역은 3억 원 이하여야 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
보유 주택이 기준시가를 초과했는데요?
결론부터 말씀드리자면, 기준시가를 초과한 경우는 제아무리 다른 요건을 갖춘다 한들 위에서 말씀드린 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제와 같은 혜택을 받을 수가 없습니다. 면적이 전용 85㎡ 이하 혹은 그보다 더 작은 면적이라도 상관없습니다. 10년 아니, 그 이상을 보유한다고 해도 마찬가지입니다.
왜 그럴까요? 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제 혜택을 받으려면 세법에서 규정하고 있는 ‘장기임대주택’ 요건을 갖춰야 하기 때문입니다. 그 요건 중 하나가 바로 등록 당시의 주택 기준시가입니다.
이는 등록 당시에만 요건을 갖추면 됩니다. 등록 이후 기준시가가 6억 원 또는 3억 원을 초과했다 하더라도 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 반대로 등록 당시 이미 기준 금액을 초과했다면 혜택을 받을 수 없습니다.
임대주택 등록, 아직 고민하고 계신가요?
임대주택 등록, 3월 중에는 결정하는 것이 좋습니다.
임대주택 등록은 3월 중에는 할지 말지 결정해야 합니다. 정부가 공시하는 기준시가 발표가 4월로 예정되어 있기 때문입니다. 기준시가가 발표되고 나면, 새롭게 발표된 기준시가를 기준으로 세제 혜택 여부가 결정됩니다.
가령, A 아파트가 기준시가가 지금은 5.9억 원인데, 이번 발표로 6.1억 원이 되었다고 합시다. 이 경우에는 나중 발표된 가격이 등록 당시 기준시가가 되기 때문에 임대주택 세제 혜택 중 ‘장기임대주택’ 관련 혜택은 하나도 받을 수 없습니다. 대표적으로 앞서 말씀드린 종부세 합산배제, 양도세 중과배제와 같은 혜택들이 여기에 포함됩니다.
더구나 올해 발표되는 공동주택 기준시가는 오를 가능성이 매우 높습니다. 최근 발표한 표준지 공시지가도 지역에 따라 크게 올라 쟁점이 되었는데요. 작년 수도권의 공동주택, 아파트 가격 상승의 영향이 큽니다. 만약 수도권 소재 공동주택인데, 기준시가가 6억 원에 살짝 못 미친다면 신중하게 고민하되, 시간을 더 지체하면 안 되겠죠?
이미 등록한 임대주택이라면, 등록 당시 기준시가가 위 요건을 갖추었는지 확인해 보시기 바랍니다. 만약 임대주택 등록을 고민 중인 주택이라면 지금 바로 해당 주택의 기준시가가 얼마인지 체크해야 합니다. 확인은 국토교통부 ‘공동주택가격열람' 사이트(https://www.realtyprice.kr:447)에서 할 수 있습니다.
직방에서 본 지난 1년간 아파트 매매 시세 변동률입니다.
작년 9·13 부동산 대책에서 나온 내용으로, 1주택 이상 보유자가 조정대상지역 내에서 대책 발표 이후 취득한 주택은 제아무리 기준시가 요건을 갖추더라도 장기임대주택으로 받을 수 있는 혜택을 받을 수 없으니 유의하셔야 합니다.
그 결과, 현재 조정대상지역 내에 있는 주택은 거래가 더욱 안 되는 상황입니다. 부득이한 경우로 등록한 임대주택을 사업자가 매도할 경우, 그동안 받았던 세제 혜택을 토해내야 함은 물론, 의무임대 기간을 어겨서 발생하는 과태료(현재 1채당 1천만 원)까지 부담해야 합니다.
일각에서는 같은 주택임대사업자에게 양도하면 과태료는 면할 수 있지 않으냐 하겠지만, 해당 물건을 인수하는 사업자 입장에서는 신규 취득에 해당하므로 종부세 합산배제와 같은 세제 혜택은 받을 수 없습니다. 그러니 어떤 사업자가 이를 받으려고 할까요?
임대주택 등록에 따른 세제 혜택은 위와 같습니다.
주택임대사업자, 아는 것이 힘이다!
주택임대사업자가 어려운 이유는 관련법이 주택법, 세법 등 여러 분야에 산재해 있고, 정책이 너무나도 자주 바뀌기 때문입니다.
전문가조차 자칫 헷갈리고 실수할 수 있기에 정부에서는 주택임대사업자와 관련한 문의를 처리하는 통합 채널 마련이 필요하겠습니다.
가령, 위에서 사례로 든 기준시가 초과 주택의 경우 적어도 종부세 합산 배제 및 양도세 중과 배제가 되지 않는다는 것 정도는 사전에 안내가 필요하지 않을까요?
‘아는 것이 힘이다.’라는 말이 있죠. 특히, 부동산 세법 및 주택임대사업자 운영에서는 더욱 명심해야 할 격언이라는 생각이 드네요. 제네시스였습니다.
글. 제네시스박
주식회사 엠제이원 대표
<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자
<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자
블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’
