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너무 비싸다! 분양전환 공공임대주택 갈등, 원인은?

직방 입력 2019.04.19 10:27 수정 2019.04.19 11:32
조회 1689추천 2

김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #82


국토교통부가 5·10년 분양전환 공공임대주택 신규 공급을 잠정 중단하기로 했다. 분양전환 가격 산정을 두고 임차인들과 갈등을 빚었기 때문이다. 분양전환 임대주택은 5년이나 10년을 임대로 살다가 거주하던 집을 주변 시세보다 저렴한 가격에 우선 분양받을 수 있는 제도다.


당장 분양받기에는 목돈이 부족한 서민이 시세보다 저렴한 보증금과 월세를 내고 10년 동안 살면서 종잣돈을 만들어 10년 후 시세 대비 90% 수준으로 분양받아 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있게 해주겠다는 취지였다. 이론적으로는 참 좋은 분양전환 공공임대주택은 충분히 예상 가능했던 집값 상승 변수에 발목을 잡히면서 종말을 고하게 되었다.


분양전환 임대주택 제도가 시세 급등으로 인해 갈등을 빚고 있다.

출처 : 직방
분양전환 공공임대주택, 갈등의 핵심은?

강원, 경남, 경북, 전남 등 시세가 많이 오르지 않은 지방은 문제가 없지만 판교 등 10년 동안 집값이 많이 오른 지역은 주변 시세의 90% 수준으로 낮게 책정된 분양전환 가격도 높은 수준이 되면서 논란이 커졌다.


판교의 경우 2009년 분양가가 3.3㎡당 1,600만 원 수준이었지만 최근 3,300만 원을 넘어서면서 10년 동안 2배 넘게 올랐다. 2009년부터 내 집 마련의 꿈을 꾸면서 판교에서 10년을 살아온 5,644세대 분양전환 공공임대아파트 거주자들은 집값이 급등하면서 감정가격이 높아지자 서민 주거 안정을 위해 도입한 공공임대주택의 취지에 맞지 않는다며 항의했다. 물론 의도하지는 않았겠지만, 서민을 위한다는 공공임대 아파트에서 발생한 10년간의 시세차익을 LH가 가져가게 된 것이다.


국토교통부는 분양전환가 산정기준을 변경하는 것은 불가하다는 입장이다. 임차인들의 입장을 이해하지 못하는 것은 아니지만 이미 계약조건대로 분양전환을 종료한 33,000여 세대와의 형평성도 문제가 된다. 또, 분양전환 시점이 아닌 계약 당시 시세 기준으로 변경하게 되면 10년 동안 2배 이상 오른 시세차익을 계약자들이 가져가면서 때 아닌 투기논란이 발생할 수 있다. 이러나 저러나 마찬가지 문제다.



직방에서 본 분당구 일대의 5년간 아파트 매매 시세 변동률이다.

출처 : 직방
분양전환 공공임대주택, 해결책은?

원칙적으로는 10년 전 계약조건을 이행하는 것이 맞다. 계약은 계약이고, 10년 동안 많이 오르긴 했지만 현재 시세와 비교하면 급매물 수준의 가격이다.


하지만 현실적으로는 10년 간 살아온 임차인들이 감당하기에는 벅찬 가격이기도 하다. 더 큰 문제는 분양전환만 믿고 기다리다 내 집 마련 기회도 놓쳐버렸고, 이제 와서 이사하려고 해도 10년 동안 올라 버린 집값과 전세가격 때문에 이사 갈 곳도 만만하지 않다는 것이다.


집값 상승으로 인한 분양전환가격 논란에 대한 정부가 선택한 방법은 분양전환 공공임대아파트의 신규공급 중단이다. 또 다른 논란이 생기는 것을 막을 수는 있겠지만, 근본적인 해결책은 아니다. 집값이 많이 오르지 않은 지역에서는 현실적으로도 유용한 제도인데 중단은 성급한 판단이라는 생각도 든다.


아무튼 분양전환 공공임대주택의 신규 공급은 잠정 중단하고, 이미 계획되었던 분양전환 공공임대주택은 다른 공공임대주택으로 전환할 계획이라고 한다.


분양전환 공공임대주택, 현황은?


5년 분양전환 공공임대주택은 임차 기간 동안 돈을 모으기에는 너무 기간이 짧다는 이유로 이미 공급계획을 접었다. LH(한국토지주택공사)는 2015년부터 신규사업지구에 5년 공공임대주택을 짓지 않았고, 최근 공급된 5년 분양전환 공공임대주택은 2014년까지 승인된 물량이다.


10년 공공임대주택도 2016년까지는 늘어나다가 2017년 13,728가구, 2018년 13,358가구로 점점 줄어들고 있었다.



분양전환 공공임대주택은 최근까지도 연간 1만 세대 이상 공급되었다.

출처 : 직방
현재 10년 공공임대주택 분양전환 예정 물량은 전국적으로 12만 가구(LH 66,000가구, 민간 54,000가구)로 전체 공공임대주택 중 6.7% 수준에서 9%로 늘릴 계획이었다.

분양전환 갈등, 예측할 순 없었나?

사실 판교 등 인기 지역은 분양 당시부터 워낙 입지가 우수해 강남 대체 신도시로 인기를 끌었던 지역으로 집값 상승이 충분히 예상되었던 곳이다. 분양가구와 임대 가구를 한데 섞겠다는 소셜믹스(Social Mix, 계층 혼화) 정책은 이상과 현실의 괴리로 논란만 남기는 결과를 낳았다. 결과론적인 얘기지만 정책을 시행하기 전에 집값 상승을 예상하고 임대료 상한 금액을 정해 두었다면 논란을 어느 정도는 막을 수 있었을 것이다.


아쉽지만 이왕 분양전환임대를 중단하기로 했다면 저소득층을 위한 영구임대와 더불어 저렴한 임대료로 살면서 10년 내 종자돈을 모아 내 집 마련의 꿈을 키울 수 있는 10년 임대 아파트를 많이 공급해 주었으면 좋겠다. 현실적으로 정부가 주거문제를 완벽히 해결해줄 수는 없지만 적어도 신혼부부 등 내 집 마련의 꿈을 꾸는 분들을 위해 10년 정도의 기회는 만들어줄 필요가 있을 것 같다.


글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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