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재건축·재개발 규제로 사업 중단 속출, 공급 축소로 이어질까?

직방 입력 2019.04.22 10:15 수정 2019.04.22 10:15
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시네케라의 팩트로 보는 부동산 #16


연이어 발표된 재건축 및 재개발 규제로 사업이 중단되는 사례가 속출하고 있습니다. 대치쌍용 1차 및 2차의 경우, 수억 원대의 재건축 부담금 때문에 사업이 중단되었습니다. 압구정 3구역의 경우도 추진위원회에서 재건축 사업 중단 의사를 묻기 시작했습니다.


재건축 사업이 중단된 대치쌍용 1차의 모습입니다.

출처 : 직방
점점 무거워지는 규제

여러 규제 중 재건축 의지를 꺾는 가장 중요한 요인은 초과이익환수제일 것입니다. 하지만 이외에도 크고 작은 규제가 연달아 발표되며 재건축 및 재개발 사업은 점점 더 어려워지고 있습니다.


2019년 들어서도 각종 재건축·재개발 규제가 발표되었습니다.

출처 : 직방

올해만 해도 1월에는 건축물 환경영향평가를 받아야 하는 아파트 단지 규모 기준을 대폭 낮춰버렸습니다.


같은 달에는 세운3구역 재개발 사업 또한 을지면옥 등 오래된 점포 보존을 이유로 중단되었습니다.


3월에는 재건축 정비 구역 수립 이전 단계에서 단지 정비계획과 디자인 등을 서울시와 사전 협의하도록 한 도시건축 혁신안을 내놓았습니다.


4월에는 현행 재개발 사업을 전면 철거 방식이 아니라 보존 및 재생을 병행하도록 변경하는 내용을 골자로 한 ‘2030 서울시 주거환경정비기본계획’ 수립 계획을 발표했습니다.


그뿐만 아니라 현 서울 시장은 재건축, 특히 강남의 재건축 승인에 대해 연일 부정적인 의사를 표명하고 있습니다.



재개발 및 재건축 추진과정은 위와 같습니다.

출처 : 직방
주택시장 내 수요와 공급의 불균형

통계청에 따르면 2017년 말 기준으로, 2010년 이후에 준공된 신축 주택의 비율은 전국 주택의 경우 20.1%, 전국 아파트의 경우는 21.4%, 서울 주택의 경우 18.9%, 서울 아파트의 경우 15.4%입니다. 서울 아파트 15.4%라는 것은 256,674채입니다. 정리해서 다시 설명하면, 준공한지 8년이 안 된 신축 아파트는 겨우 256,674채라는 것입니다.


서울 아파트 중 2010년 이후 준공된 아파트는 전체의 15.4%에 불과합니다.

출처 : 직방

반면, 국민건강보험공단에 따르면 연봉 1억 원이 넘는 근로소득자의 숫자만 700,000명이 넘는다고 합니다. 사업소득자까지 합치면 그 숫자는 훨씬 높을 것입니다. 또한, 2018년 KB 한국 부자보고서에 따르면 금융 자산 10억 원 이상인 부자(평균 추정 자산 약 54.9억원)가 전국에 278,000명이나 있다고 합니다.


물론 부자들 중에는 아파트가 아닌 주택에 거주하는 사람도 있을 것이며, 해외에 거주하는 사람도 있을 것이며, 아파트에 관심이 전혀 없는 사람도 있을 것입니다. 하지만 278,000명의 부자에는 못 들었지만 서울의 신축 아파트 256,674채 중 한 채를 살 수 있는 사람도 많을 것입니다.


우리나라는 경제 규모 면에서만 봤을 때 12위입니다. 외제 차 판매량 증차 추이, 명품의 매출 증가 속도, 해외 여행자 수 증가 추이 등을 보면 쉽게 알 수 있듯이 개인들의 자산 규모는 어마어마합니다. 이에 걸맞게 국민들의 눈높이는 자연스럽게 올라가고 있습니다.


하지만 유독 주택의 경우는 소비자의 눈높이에 비해 공급이 제대로 이루어지지 못하고 있다고 생각합니다.


신축 아파트 공급이 줄어들면…?


정부의 규제로 신축 아파트, 특히 서울의 신축 아파트 공급이 줄어들고 있습니다. 주택산업연구원에 따르면 2005~2011년 서울 아파트 공급 대비 2012~2018년 서울 아파트 공급이 무려 16%나 감소했다고 합니다.


아파트의 경우, 착공 후 준공까지만 해도 2~3년이나 걸립니다. 정부는 시장의 니즈(needs)를 언제까지 막을 수만은 없을 것입니다. 수요와 공급의 법칙에 의해서 신축 아파트의 숫자가 줄어들 경우, 다른 변수들의 변화가 없다면 그 가격은 올라갈 것입니다.



직방에서는 원하는 지역의 아파트 분양 일정을 확인할 수 있습니다.

출처 : 직방

글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

한국자산관리공사 공공개발 자문위원

전직 부동산 펀드매니저

<지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다>

<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’




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