코픽스 0.2%포인트 하락, 16일부터 시중은행 주택담보대출금리도 낮아진다
높게 받은 내 대출, 갈아타야 할까 고민 중이라면?
주택담보대출을 받아 집을 마련한 수요자들에게 새로운 고민이 생겼다. 바로 ‘대출 갈아타기’다. 기존 변동금리보다 금리 수준을 낮춘 새로운 코픽스(COFIX•자금조달비용 지수) 금리가 출시됨에 따라서다.
은행연합회는 15일, 6월 기준 신(新) 잔액 기준 코픽스가 1.68%로 기존 잔액 기준 코픽스 1.98%보다 0.30% 포인트 낮게 나왔다고 밝혔다. 기존 잔액 기준 코픽스는 전달보다 0.02%포인트 떨어져 3개월 연속 하락세를 이어갔다. 신규 취급액 기준 코픽스는 1.78%로 역시 전달보다 0.07%포인트 내렸다.
은행 변동금리 주택담보대출 금리를 산정하는 기준 지표인 코픽스는 국내 8개 은행의 정기 예•적금, 상호부금, 주택부금, 양도성 예금증서(CD) 등 수신금리를 잔액 비중에 따라 가중 평균한 값이다. 은행이 실제 취급한 예•적금, 은행채 등 수신 상품 금리가 인상 또는 인하될 때 이를 반영해 상승 또는 하락한다.
이에 따라 그동안 상대적으로 높은 금리로 대출을 받던 기존 대출자들은 이자부담을 줄일 수 있는 기회를 맞았다. 다만 신 잔액기준 코픽스가 도입됐다고 해서 기존 잔액기준 코픽스를 적용해 받은 기존 상품의 금리가 자동으로 낮아지는 것이 아니라, 새 기준을 적용한 코픽스를 기반으로 한 새로운 대출상품에 가입, 다른 대출로 대환 해야만 낮은 금리를 적용받을 수 있다.
은행연합회에 따르면 기존 잔액기준 코픽스 대출 상품을 판매해 온 은행들은 이달 중 신 잔액기준 코픽스 적용 대출을 출시할 예정인 만큼 결정 후 선택하면 된다.
게다가 대출 갈아타기 과정에서 대출한도가 줄어들지 않을까 걱정할 필요도 없다. 금융당국이 이전 대출을 새 코픽스 기준 대출로 갈아탈 때는 2017년 이후 강화된 부동산 대출 규제를 적용하지 않기로 결정했기 때문이다.
서울 등 투기지역 및 투기과열지구의 주택담보인정비율(LTV)은 종전에는 60%였지만 2017년 8•2 대책 이후엔 40%까지 줄어들었다. 이에 따라 2017년 상반기 LTV 60%를 꽉 채워 대출을 받았던 금융 소비자는 대출 갈아타기를 할 경우 LTV가 40%로 줄어들어 원금 일부를 한꺼번에 상환해야 하는 문제가 있었다. 원금 상환이 불가능한 대출자에겐 낮아진 대출금리가 ‘그림의 떡’이 될 수 있었던 것이다.
이에 대해 금융당국은 시중은행과 협의해 새 코픽스 대환 대출의 경우 변경된 대출 규제 적용을 면제해 주기로 한 것.
◈ 대출 갈아타면 무조건 좋다? NO! 중도상환 수수료 등 꼼꼼히 살펴야 해!
다만 모든 수요자들에게 대출 갈아타기가 유리한 것은 아니다. 바로 중도상환 수수료 때문이다. 주택담보대출의 중도상환 수수료는 최대 1.2%로 통상 대출 시행일로부터 3년까지 적용된다.
따라서 기존 대출 후 3년이 넘어 중도상환 수수료가 없다면 갈아타는 것이 대체로 유리한 반면, 대출받은 지 3년이 지나지 않은 수요자라면 자신이 내야 하는 중도상환 수수료와 갈아탈 경우의 ‘금리 혜택’을 꼼꼼히 비교해 보고, 다른 대출 조건에 변동이 없는지도 따져봐야 한다.
또한 3년 이내라도 중도상환 수수료 수준이 낮다면 중장기적으로 금리 인하에 따른 이자 납부 절감액이 중도상환 수수료보다 많을 수 있어 명확한 계산이 필요하다.
◈ 신규 대출자라면, ‘새 코픽스 따른 변동금리 대출 VS 고정금리 대출‘ 무엇이 유리?
기존에 대출받은 수요자 외 신규 대출을 준비 중인 수요자들에게도 고민은 있다. 바로 금리 변동 가능성 때문이다. 새 코픽스에 따른 고정금리 대출상품의 이자가 낮다고 하지만, 최근 고정금리가 변동금리보다 낮은 ‘금리 역전’ 현상이 이어지고 있는 만큼 변동금리와 고정금리 중 어떤 것을 택할지를 정해야 한다.
현재 시중은행들의 혼합형(고정금리) 대출 최저금리가 2.40% 수준인 점을 감안하면 새 코픽스가 나온다고 해도 고정금리 대출 금리가 더 낮을 수 있다.
게다가 지금이 금리 인하 기라는 점도 유념해야 한다. 금리가 한창 낮은 시기인 만큼 당장은 고정금리가 이자 부담이 낮아 보여도 장기 대출자의 경우에는 향후 시장 상황 변화에 따라 변동금리형 대출상품이 유리해질 수도 있기 때문.
한 업계 전문가는 “기존 변동금리를 선택했던 수요자들에게는 이자부담을 낮출 수 있는 기회로 보이는 것이 사실”이라며, 다만 "고정•변동금리 간 역전현상이 다시 반전될 가능성이 없지 않기에 본인의 대출 기한과 중도상환 수수료, 상환 계획 등을 두루 고민한 뒤 대환 여부를 결정해야 한다"말했다.
