부동산

6월에 들어서며 서울 아파트 가격의 변화가 일어났습니다. 강남을 중심으로 아파트 가격이 반등한 것인데요. 강남3구가 먼저 상승으로 전환하고 마용성 등 나머지 지역들이 쫓아가면서, 6월 24일 한국감정원 집계 기준으로 서울 평균 아파트 매매가격이 하락을 멈추고 0%를 기록했습니다.

이러한 변화를 놓칠 리 없는 정부가 강남3구의 반등이 시작된 6월 첫째주 HUG(주택도시보증공사)를 통해 고분양가 사업장 심사 기준을 개선했습니다. 그럼에도 불구하고 집값 상승이 멈추지 않자 민간택지에 대한 분양가 상한제를 도입하겠다고 경고를 한 상황이고요. 최근에는 구체적인 수치까지 들어가며 서울 집값이 0.3% 이상 오를 시 추가대책을 발표하겠다고 이야기했습니다. 만약 이러한 추가대책이 적용된다면 시장은 어떠한 영향을 받을까요? 대표적인 분양가 억제정책 2가지를 살펴보고 과연 이 정책들이 아파트 가격을 잡을 수 있을지 알아보겠습니다.

분양가를 규제하는 첫번째 방법인 고분양가 사업장 선정입니다. HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 사업장 기준은 선분양 단지에만 적용되는데요. 따라서 사업성이 우수한 단지, 즉 강남과 같이 일반분양 시 분양가가 높게 형성될 것으로 예측되는 단지의 조합은 사업비용 및 금융비용 부담을 감수하고 서라도 후분양제로 전환하고 있습니다. 래미안원베일리(신반포3차)나, 래미안라클래시(상아2차), 브라이튼여의도, 둔촌주공재건축, 개포주공1단지 등이 후분양제를 검토 중입니다. 하지만 만약 민간택지 분양가 상한제가 시행된다면 후분양제로 전환해 HUG의 선분양가 규제를 빠져나가려는 노력은 물거품이 됩니다.

분양가를 억제하는 정책 두번째에 해당하는 분양가 상한제는 원래 공공택지에 적용되는 제도입니다. 국토부가 택지비와 건축비를 계산하고 분양가 심사위원회 등을 통해 분양가의 적정성을 보는 것으로, 선분양이나 후분양에 관계없이 모든 공공택지 분양 단지들은 분양가 심사를 받아야 합니다. 이때 택지비는 감정평가액에 기타비용을 합산한 가액으로 정하고, 건축비는 국토부장관이 매년 2회 고시하는 기본형 건축비를 따르기 때문에 건축비 상한선은 평당 644만원(2019.03 기준)입니다. 공공택지 분양가가 민간분양보다 훨씬 싼 이유가 여기에 있습니다.

앞서 말씀드린 분양가 상한제가 실시되기 위해서는 3가지의 요건 중 하나를 만족하여야 합니다. 첫째, 최근 12개월간 해당 지역의 분양가 상승율이 물가상승률의 2배 또는 최근 3개월간 매매가격 상승율이 10% 이상인 지역이어야 합니다. 또는 3개월간 주택 매매거래량이 전년 동기 대비 200% 이상 상승한 지역이거나 평균 청약경쟁율이 5:1 또는 10:1 (국민주택 규모: 84m2)을 초과한 지역입니다. 두번째 요건은 최근 거래량이 낮은 수준을 보였기 때문에 적용할 수 없을 것이지만, 세번째 요건은 고려 가능합니다. 첫번째 역시 연간 물가상승율이 1~2% 미만임을 감안하면 충분히 분양가 상한제 시행 여부를 판단하는 기준으로 작용할 수 있습니다.

하지만 이보다 중요한 것은 위 요건들이 전부 해당이 되지 않아도 분양가 상한제 시행은 가능하다는 점입니다. 주택법에 따르면 ‘지역 주택시장 여건 등을 고려하여 주택가격 급등할 우려’만 있다면 국토부장관이 주거정책심의위원회를 거쳐 분양가 상한제 적용 지역을 지정할 수 있습니다. 즉 우려만 있다면 국토교통부 자체적으로 언제든지 시행할 수 있는 정책이라는 겁니다. 또한 입주자 모집공고 이전이라면 자동으로 소급 적용되기 때문에 후분양으로 돌아선 단지들도 안심할 수 없습니다.

이러저러한 사유로 결국 분양가 상한제가 시행된다면 집값은 폭락할까요? 답은 NO입니다. 분양가 상한제는 이미 2007년에 한번 시행된 적이 있습니다. 이때도 집값의 급등을 막기 위해 실시되었는데 2007년 1.11 대책을 통해 예고가 된 후 해당 년도 9월 전면 확대되었습니다.

당시 강남구의 아파트 가격이 하락하기는 했지만 2% 떨어지는데 그쳤고 2008년 초 다시 원래 가격으로 회복했습니다. 이후 2008년 하반기 글로벌 금융위기가 터지면서 부동산 가격은 폭락했지만요.

여기서 알 수 있는 건 ‘분양가 상한제의 효력은 제한적이었다’는 것입니다. 재건축 투자하려는 사람들에게 몇 개월 동안 심리적으로 영향을 주었지만 결국에는 매수심리가 금세 회복했습니다. 

실제로 은마아파트의 경우, 84m2형이 2007년 1월 13.85억이었다가 규제의 영향으로 5월에는 11.4억까지 떨어지게 되지만, 7월에는 다시 12.8억을 기록했습니다. 이후 12억 중반까지의 가격을 줄곧 유지하다가 2008년 4분기부터 시작된 글로벌 금융위기에 의해 2008년 12월 9.2억까지 떨어졌습니다. 집값을 진짜 떨어뜨린 것은 규제가 아니라 경기였습니다.

에너지 보존 법칙과 같이 부동산도 총량의 법칙이 있다고 생각합니다. 어느 한순간 공급을 억제하거나 늘리면 다른 시점에 그 반대 작용이 나타난다고 저는 믿고 있습니다. 분양가 상한제를 시행하게 되면 실시 전에 일시적으로 분양 물량이 몰리고 이후에 물량공급이 끊길 것입니다. 이렇듯 아파트 공급량이 쏠리도록 영향을 줄 수도 있으나, 5년 혹은 10년 단위 중장기 관점에서 보면 풍선을 한번 눌러서 다른 곳이 튀어나온 것에 지나지 않습니다. 매수자든 매도자든 정말로 신경 써야 하는 부분은 정부의 정책 보다는 경기의 흐름입니다.

부동산을 구입할 화폐가 동이 날지, 아니면 저금리와 함께 유동성이 더욱 증가되어 부동산의 액면가치를 증가시킬지 등이 아파트 가격에 더 큰 영향을 주는 요소입니다. 물론 앞으로 경기가 어떻게 될지는 신도 알 수 없지만, 현재가 과거부터 30년 동안 우리나라 경제의 주축이었던 전자/자동차/철강/조선 등 제조업 산업들의 패러다임 변화가 일어나고 있는 시점임은 확실합니다. 

아파트 가격이 오를까? 내릴까? 때문에 머리가 아프시다구요? 그럼 20년 뒤 우리나라 국민들이 지금보다 더 먹고 살기 편해질까?를 생각해보십시오. 현재 대기업들이 체질 개선을 통해 글로벌 시장을 장악할 것인가? 를 예측해 보면 의외로 답이 나올 수도 있습니다. 그걸 어떻게 아냐구요? 주변에서 대표 산업군에 종사하고 있는 지인을 만나 회사 이야기를 들으면서 담소를 나누다 보면 앞으로 경기가 좋아져 돈이 더 들어올지 말지 정답을 찾는데 더 근접할 수 있으리라 생각합니다.

글. 부동산 스나이퍼

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