서울의 경우 청약가점이 높지 않은 이상 일반분양분에 당첨되기는 매우 어렵다. 최근 인기 재건축ㆍ재개발 아파트 청약가점은 평균 50~60점대다. 일반 소비자들이 분양권과 입주권에 눈을 돌리는 배경이다. 그렇다면 분양권과 입주권은 어떻게 다른 것일까?
입주권이란
입주권은 재개발, 재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리다. 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가되면 조합원에게 주는 것이다. 주택의 철거와는 상관없다. 이 입주권이 있으면 주택이 완공 후에 주택에 입주할 수 있다.
이 입주권은 조합원 소유이기 때문에 먼저 선점하는 경우가 많아 일반 분양권보다는 층이나 향, 동 등 위치가 좋은 조건의 매물을 선택할 수 있는 장점이 있다. 그중 가장 큰 장점은 저렴한 비용이다. 보통 분양권에 비해 10~20%가량 저렴하게 입주할 수 있다. 여기에 발코니 확장 등 옵션 비용도 절감할 수 있는 혜택이 있다.
그러나 주의할 점도 있다. 입주권은 입주시기 지연, 미분양 등이 발생 시 추가 분담금이 발생할 수 있다. 관리처분계획인가 전에 입주권을 구매하면 주택으로 적용되기 때문에 취득세가 1~3.5% 부과된다. 그러나 철거 이후에는 토지에 대한 취득세(4.6%)를 내야 한다.
초기 들어가는 투자금도 부담이다. 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠내는 분양권과 달리 입주권은 초기 매입자금이 많이 필요하다.
입주권 거래
거래 시 유의할 점도 있다. 입주권 거래의 경우 투기과열지구에서 진행 중인 주택 재개발 사업은 관리처분계획 인가를 반은 시기부터 소유권 이전등기 때까지 조합원(입주권) 지위양도가 금지된다. 서울은 전 지역이 투기과열지구 및 투기지역으로 묶였기 때문에 모든 재개발 구역의 입주권 거래가 올해부터 안된다. 다만 올해 1월 24일까지 사업시행인가를 신청한 사업구역에는 적용되지 않는 예외가 있다.
분양권
분양권은 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양받은 사람이 갖는 권리다. 분양권은 일반인이 청약통장을 사용해 당첨되면 받을 수 있다. 계약 시 평형과 동, 호수가 확정된다. 분양권의 장점은 초기 투자금이 적고 취득세가 낮은 장점이 있다. 분양권은 입주 시점에 취득세를 한 번만 납부하면 된다. 취득세는 주택의 경우 면적에 따라 1.1~3.5%의 세율이 적용된다.
분양권 양도세는 1년 이내 전매 시 양도차익의 50%를 납부하도록 규정하고 있다. 1년 이상~2년 미만에 전매하면 40%, 2년 이상 보유한 뒤 전매하면 6~40%를 부과한다. 그러나 ‘8•2 부동산 대책’ 이후부터는 서울, 과천 등 조정대상지역에서 분양권을 전매하면 보유 기간과 상관없이 양도차익의 50% 세율을 일괄적으로 적용된다.
분양권 거래
분양권 거래 시에도 유의할 점이 있다. 분양권을 구입한 사람은 입주할 때까지 전매가 제한된다. 중도금 대출을 승계받을 수 있는지도 확인해야 한다. 집단 대출이 있으면 기존 거주지가 투기지역인 청약과열지구인지 등에 따라 중도금 대출 규모가 달라질 수 있다.
