상가주택이란 점포 겸용 주택으로 주택지 안에 소규모 점포가 있는 주택으로 베이비부머들에게 높은 인기를 끌고 있는 상품이다.
보통 수도권 신도시 지역의 점포겸용 단독주택 용지를 분양받아 3~4층 상가주택을 지어 본인은 꼭대기층에 거주하고, 나머지층은 임대를 주어 전원생활도 하고 임대수익을 얻는다. 필요하면 1층을 상가로 운영해 수익을 낼 수도 있다. 저금리 상황에서 상가주택은 은행금리보다 3배 정도 높은 4~5%의 임대수익을 기대할 수 있어 젊은 층의 투자상품으로도 관심이 높다.
이러한 이유로 최근 4~5년간 상가주택 인기는 매우 높았다. 한국 토지주택공사(LH)에 따르면 LH가 지난해 상반기 점포 겸용 단독주택용지 총 6개 지구 207필지(총면적 5만 7016㎡)의 평균 경쟁률은 11.3대 1, 평균 낙찰가율은 136%로 나타났다. 토지공급 방식이 추첨방식에서 입찰방식으로 변경되면서 경쟁률이 낮아졌지만, 그 전에는 수백 대 1의 경쟁률을 기록하는가 하면 수억 원 웃돈이 붙어 거래돼 로또로 불렸다.
그런데 이런 상가주택이 요즘 애물단지 취급을 당하고 있다. 시장에는 거래가 안돼 찬바람이 불고 있고, 앞으로 세부담도 커지게 될 것 이기 때문이다.
▣ 앞으로 가 더 문제다! 상가주택, 양도세 인상으로 세부담 ↑
지난 25일 기획재정부가 발표한 올해 세법 개정안에 따르면 9억 원 이상인 겸용 주택을 주택과 주택 이외 부분으로 나눠서 주택 부분에만 1가구 1 주택 비과세 또는 장기보유공제 80%를 적용하겠다고 밝혔다. 상가 부분은 장기보유 특별공제 최대 30%까지만 적용된다.
기존에는 주택면적이 상가면적보다 더 넓으면 겸용 주택 전체를 주택으로 간주하고 9억 원 이하일 경우 1 주택 비과세를 9억 원 이상일 때는 장기보유 특별공제 80%를 적용했다. 즉 상가가 있긴 하지만 주택으로 간주돼 주택 양도세 비과세 요건이 충족되면 팔았을 때 양도세를 내지 않아도 됐었다.
하지만 이제는 상가와 주택을 따로 구분해 양도소득세를 계산한다. 상가의 경우 그동안 9억 원까지 받던 비과세 혜택이 없어지는 셈이다. 이렇게 되면 4억 원에 산 상가주택을 17억 6000만 원에 팔 경우 양도세가 3500여만 원에서 1억 7500여만 원으로 세부담이 4배 이상 뛸 것으로 예상된다.
공시지가 상승으로 보유세 부담이 높아진 상황에서 양도소득세 부담까지 커지면서 상가주택 소유자들의 세부담은 점점 커지는 상황인 것이다.
▣ 상가주택시장 전체 침체 아닌 양극화 예상
그렇다면 향후 상가주택시장은 어떻게 될까? 전문가들은 전체 시장 침체가 아닌 양극화가 될 것으로 예상한다. 개발이 집중된 지역은 가격 상승에 대한 기대감이 커져 시장에 영향이 없을 것으로 예상된다. 반면 서울 외곽과 수도권 신도시 등 임대 수익도 걱정되고 향후 시세차익도 크지 않을 것으로 예상되는 지역서 2021년까지 매물이 쏟아질 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
업계 관계자는 “상가주택을 고를 때는 주변에 배후세대가 많고 중심 상업지역이나 근린 상업지역과 가까운 상가주택을 선택해야 한다. 지하철 역세권 등 임차수요가 풍부한 곳, 가까운 거리에 초등학교가 있다면 3~4인 가족에게 임대하기도 수월하다” 며 “최근 자영업 경기 불황과 공급 과잉 여파로 상가주택 공실 위험이 커진 만큼 신중한 조사가 필요하다”라고 말했다.
