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2019년 부동산 폭등은 없다

직방 입력 2019.07.31 11:43 수정 2019.07.31 11:43
조회 964추천 0
부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격#11

최근 부동산 기사들을 보시는 분들은 매도자 우위 시장으로 시장흐름이 변하고 있다고 얘기하는 정보들을 많이 접하실 것 같습니다. 서울에 집을 마련하시고 싶어하시는 무주택자 분들은 처음에는 조급한 생각이 없으셨겠지요. 단편적인 기사를 보고 조급해하지 않으며, 광고성 글인가? 하면서 서울 집값 상승에 대해 반신반의하셨을 것으로 생각됩니다.

지난 3개월간 서울 아파트값 변동률은 위와 같다.

출처 직방

하지만 국토부가 서울 집값이 상승세로 돌아선다고 판단하고 0.3% 이상 오른다면 추가대책을 발표한다는 입장을 밝히자, 초조한 마음이 드셨을 겁니다. 이러한 정부의 추가 대책 예고는 다시 서울이 폭등하니 폭등하기 전에 무리해서라도 집을 마련해야 되나? 라는 생각을 부추깁니다. 현재 매도자 우위 시장이라는 기사들까지 쏟아지니까요. 그럼 정말 시장이 매도자 우위라고 부를 만큼 매수세가 살아났을까요? 이번 칼럼에서는 매수우위지수 및 거래량을 바탕으로 매수, 매도 어느 쪽이 우위인지 판단해 보도록 하겠습니다.

매도자에게도 매수자에게도 일방적이지 않은 시장 상황이 지속되고 있다.

출처 직방
강남에 집을 구매하려는 사람이 얼마나 될까?

KB에서는 친절하게 몇 천군데의 표본 중개소를 대상으로 매도자가 많은지, 매수자가 많은지에 대한 조사를 하고 이를 바탕으로 ‘매수우위지수’라는 것을 발표하고 있습니다.

현재 매수 우위지수는 56으로 아직까지 매도자 우위라고 보기는 어렵다.

출처 직방

그래프에서 보시듯 강남의 매수 우위지수는 현재 56입니다. 물론 4, 5월 이후 급격하게 매수문의가 늘고 있는 상태는 맞습니다만, 보통 100이 넘어야 매수자가 매도자보다 많다고 보기 때문에 아직 매수세가 많다고는 얘기하기 어려워 보입니다.


물론 100 아래에서도 아파트 값은 상승할 수 있습니다. 2016년과 2017년, 2018년도에 이루어진 3번의 폭등 사이클 상에서도 100 아래이지만, 매수지수가 상승하는 흐름 속에서 가격의 폭등이 이루어졌습니다. 저는 예전부터 거래량의 중요성을 몇 번이고 말씀드리고 있는데요. 부동산은 손바뀜이 되지 않으면 가격이 올라가든 떨어지든 변화가 이루어지기 어렵습니다. 매수심리가 살아나도 거래량이 뒷받침되지 않으면 가격상승폭은 제한적일 수밖에 없기 때문입니다.

강남 거래량은 뒷받침되고 있는가?

그렇다면 현재 강남 아파트의 거래량은 어떨까요? 최근 부동산 시장에는 총 3차례의 가격 상승이 있었습니다. 1차인 2016, 2차인 2017, 3차인 2018년의 거래량을 보시면 대체적으로 3달 안에 거래량이 폭발적으로 상승했습니다. 이를 통해 우리는 알 수 있습니다. 서울 아파트 가격이 폭발하기 위해서는 첫째 심리가 살아나는 흐름이 있어야 하고, 둘째 거래량의 폭발적인 급증이 있어야 한다는 것입니다. 집 주인이 계속 바뀌어야 주택의 가격이 오른다는 것이죠. 


자, 여기서 질문 드리겠습니다. 2019년에 매수심리가 살아나고 있으니 4차 폭등이 올까요?

집값 폭등은 항상 거래량 급증 뒤에 따라온다.

출처 직방

현재는 매수심리가 살아나고 있지만, 거래량이 뒷받침되지 않는다는 사실을 알 수 있습니다. 물론 부동산 거래신고기간인 60일 때문에 5월의 382건만 실제 거래량이고 6월과 7월은 시간이 더 지나야 알 수 있습니다. 하지만 6월의 256건이라는 숫자는 8월에 2배가 된다 해도 5월 대비 폭발적인 거래량 증가를 이루기는 힘든 수치입니다. 이제 앞의 물음에 대한 답변을 하실 수 있겠죠? 2019년 하반기에 4차 폭등이 오기는 거래량이 너무 저조합니다. 부동산 손바뀜 되는 횟수가 적은 만큼 상승폭도 제한적이라고 생각됩니다. 많은 전문가들이 하반기에 강보합이나 약보합을 점치는 이유도 여기에 있습니다.

강북은 상황이 다를까?

강북의 매수우위지수는 82로 강남보다는 높지만 역시 100 아래이다.

출처 직방

이번에는 강북의 매수우위지수를 살펴보겠습니다. 강북의 매수우위지수는 현재 82로 강남보다 높으며 16년 폭등기가 시작될 즈음의 수치임을 알 수 있습니다. 이러한 수치는 강남에 비해 아파트 값이 저렴해 매수 심리가 더 움직였다고 보시면 됩니다. 강남보다 매수심리가 높으니 2016년처럼 다시 집값이 폭등할까요?

강북 대표 구인 마포구 거래량을 보면 오히려 2분기에 하락하는 모습이다.

출처 직방

강북의 대표, 마용성 중 하나인 마포구 거래량을 보겠습니다. 앞선 강남구의 거래량과 유사합니다. 역시 4차 폭등이 오기 위해서는 거래량이 너무 부족합니다. 떄문에 강남과 마찬가지로 마포구 등 강북 주요지역 역시 상승폭은 제한적일 수밖에 없다고 생각됩니다.

매도자 우위? 매수자 우위?

3월 이후 매수자가 유리한 상황에서 매도자가 유리한 상황으로 가고 있습니다. 물론 심리면에서요. 매수 문의는 많지만 거래건수가 적다는 얘기는 2016년, 2017년, 2018년에 비해 아직도 아파트 값이 비싸다고 느끼는 사람들이 많다는 얘기입니다. 이렇게 거래량이 지속적으로 저조하다 보면 2가지 방향으로 전개될 수 있습니다. 거래량 저조로 심리 역시 가라앉거나, 아니면 심리가 계속 살아나 거래량을 끌어 올리거나입니다.


요새 같은 상황은 전문가도 예측하기 어렵습니다. 매도자, 매수자 어느 한쪽에 일방적이라고 판단하기 어렵기 때문입니다. 현 시점에는 매도하시는 분도 매수하시는 분도 엄청나게 잘 샀거나 또는 엄청나게 잘 팔았다고 얘기듣기는 힘들겠지요. 이럴 때는 투자 목적이 아닌 아파트 본연의 주거 기능에 충실한 단지를 선택하는 것이 좋습니다. 본인이 살기 편한 지역의 실거주용 아파트(물론 입지가 나쁘지 않은)를 무리하지 않는 금액선에서 매입하시고, 투자는 잠시 쉬어 가는 것도 한 방법일 수 있지 않을까요?

글. 부동산 스나이퍼

<유튜브 쪽쪽부동산> 운영




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