재개발과 재건축을 같다고 생각하는 사람들이 많다. 어찌 보면 비슷하다고 보일 수 있지만 차이점은 분명히 있다. 만약에 재개발과 재건축에 투자하려고 한다면 차이점을 아는 것부터가 중요할 것이다.
그다음 과정으로는 각각의 단계를 잘 이해하는 것이 중요하다. 단계마다 투자의 포인트가 조금씩 다르기 때문이다.
재건축
재건축은 존재하는 건물 건축 당시에 만든 도로나 상하수도, 공원, 공용주차장, 녹지, 하천, 공동구, 가스공급시설 등 정비기반시설이 심하게 노후되지 않아 그 토지에 집이나 아파트, 빌라 등 지은 지 30~40년 정도 된 건물을 허물고 다시 짓는 것이다.
그렇다 보니 재건축은 기반시설을 위한 비용의 부담이 적게 들어가면서 안전진단이 무조건 필요해서 안전 진단하는데 적지 않은 비용이 들어가기도 한다. 보통의 과정은 추진위 구성을 시작으로 허가와 조합설립인가 등 절차를 거치고 사업승인을 하게 되며 이후에는 이주와 철거, 공사, 분양 등의 과정을 거치게 된다.
재개발
재건축과는 비슷한 개념을 가지고 있지만, 재건축과 달리 지은 지 50년 이상 지나 아주 오래된 동네로 주택은 물론 정비기반시설이 낡아서 새로 만들어야 한다. 재개발은 안전진단 과정이 따로 없기 때문에 안전진단에 드는 비용을 아낄 수 있다.
쉽게 말해 건물만 낡았다면 재건축이고 동네 전체가 노후화되어 전체 정비가 들어가면 재개발이 되는 것이다.
재건축 시 들어가는 안전진단이란?
주택의 노후나 불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 주변여건 및 보수비용 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업으로 재건축 추진 조합 측이 해당 시장이나 군수, 자치구청장 등에게 신청하며 신청을 받은 자치단체장은 안전진단을 실시할 기관을 지정해야 한다.
예비 안전진단과 정밀 안전진단의 평가항목은 지반상태를 비롯해 노후화, 균열, 건물 마감, 주차, 일조나 소음환경, 도시의 미관 등이다. 예비진단을 통과할 경우 정밀 안전진단을 실시할 수 있다.
정밀 안전진단은 구조안전, 설비성능, 주거환경, 경제성 등 항목별로 나뉘어 구체적인 평가가 진행된다. 정밀 안전진단을 실시한 이후, 대상 건축물은 A등급부터 E등급까지 평가 결과가 세분화된다.
E급은 즉시 재건축이 승인되지만 A~D등급은 건물 마감 및 설비성능, 주거환경 평가 등을 거친 이후 다시 검토된다. 재건축 이전보다 경제성이 없다고 판단되면 D급은 리모델링이나 조건부 재건축, A~B급은 일상적 유지관리 등으로 분류돼 재건축 시행시기가 최종으로 조정된다.
