부동산

하반기의 첫 달 7월에 연일 하락하던 서울의 전세값 그래프가 방향을 바꿨습니다.

서초구가 재건축 이주 수요로 인해 전세가 상승이 눈에 띄었고, 강동구는 38주 연속 하락했지만 서초, 강남, 송파의 상승으로 강남4구 전세가는 서울 평균보다 높은 상승률을 보였습니다. 과연 7월 반등에 성공한 전세가는 계속 오르게 될까요?

먼저 공급을 체크해보겠습니다. 하반기 입주 물량을 살펴보면 서울에는 약 2만여 세대가 남아있는데, 그중 물량이 집중되어 있는 강동구를 제외하고는 시장에 크게 영향을 미칠 만한 입주량이 되질 않습니다. 뿐만 아니라 대체 주택의 공급물량도 눈에 띄게 감소해 공급 관점에서 본다면 전세가가 더 하락할 이유는 없어 보입니다. 오히려 상승에 무게를 두고 있죠. 강동구 또한 양질의 신축을 원하는 대기 수요로 인해 생각보다 빠르게 물량이 소화될 것이라고 봅니다.

다음으로는 시장 환경을 살펴보겠습니다. 전세 즉, 임대 시장에 물량이 공급이 되려면 입주물량도 많아야 하지만 입주물량을 가지고 있는 다주택 투자자들이 많아야 합니다. 

지난 전세시장의 하락장은 늘어난 다주택 투자자와 정부의 임대사업자 혜택 확대로 주택 임대 시장이 활발해지면서 일시에 많은 물량이 쏟아져 나온 결과입니다. 더불어 대체 주택 시장 또한 활기를 띄면서 신축물량 공급이 늘어나 전체 임대차 시장에서 수요보다 공급이 초과했고요.

이처럼 시장은 자연스럽게 수요와 공급에 영향을 받으며 스스로 조절합니다. 최근 신축 아파트의 분양가 상승도 마찬가지입니다. 분양가가 시장 참여자들이 받아들이기 어려운 수준을 넘어서면 이는 미분양으로 이어지고 공급은 감소할 텐데요. 이 과정에서 정부가 개입해 양도세 중과와 세제 개편 등으로 투자 수요를 차단하고 임대사업자 혜택을 대폭 축소했습니다.

서울 집값은 이미 많이 올라 일반 서민이 대출없이 구매하기 어려운 상황인데 여기에 대출 규제까지 가해지면서 매매를 포기하는 수요자가 늘고 있습니다. 즉, 매매 수요가 전세 수요로 전환되는 것입니다.  

이뿐만이 아닙니다. 최근 이슈가 된 분양가상한제도 사실상 아파트 가격을 정부가 통제하는 것이죠. 이미 상당 절차까지 진행된 단지는 조합원들의 피해는 불 보듯 뻔한 상황이고 나머지 단지들은 재건축 사업을 진행하지 않거나 못하게 될 겁니다. 앞으로 신규 단지 공급은 급감하겠지요. 

지금 당장은 분양가 상한제로 주변시세보다 월등히 저렴한 단지들이 등장하며 로또 분양으로 무주택자에게 큰 기회가 있을 것으로 기대감이 높겠지만 당첨된 소수를 제외하고는 추후의 공급 감소로 인한 전세난을 겪을 확률이 높습니다. 올 7월 기준금리가 인하되면서 전세자금대출 부담까지 상당히 낮아져 있는 상태기 때문에 전세수요가 증가할 요인은 굉장히 많은 상황입니다.

먼저, 주택 매수를 희망하는 수요는 올 하반기 분양단지를 적극적으로 노리세요! 무주택자 위주의 청약 시스템이 유리한 환경을 제공하고 있기 때문에 점수가 낮아도 당첨 가능성이 높은 단지 위주로 점검하면 좋을 것 같습니다. 향후 몇 년 동안은 아파트 공급 감소로 신축 단지가 대세로 작용할 것입니다.

전세를 택하신 분들은 임대사업자 물건을 공략하세요! 임대주택으로 등록된 물건은 전세금 인상에 상한이 정해져 있을 뿐만 아니라 의무 임대 기한 동안은 세입자가 갱신을 요구하면 받아줄 수밖에 없습니다. 따라서 다른 주택보다 경제적이고 안정된 임차를 유지할 수 있습니다. 

일반 시장 매매를 선택하신 분들은 업무지역과 거리가 가까운 완공 10년 이내의 준신축이면서 저평가된 단지를 추천 드립니다. 예를 들면, 마곡이나 신길 뉴타운 등에 위치한 중위 이상 단지가 있겠네요. 

오늘은 전세수요의 증가를 예측하고 앞으로 다가올 전세난 사이클에 대한 이야기를 했습니다. 더자세한 내용이 궁금하신 분들은 유튜브 직방 채널이나 놀라운 부동산 채널을 보면 더 쉽게 부동산 시장 상황을 이해하실 수 있습니다. 전세를 구하든, 매매를 하든 전세난에 대응할 수 있는 최선의 선택을 하시길 바라겠습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'