부동산

정부에서 계속 만지작거리던 민간 아파트 분양가상한제 카드를 드디어 꺼내 들었다. 지난 8월 12일 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진’, 일명 ‘8·12 대책’이 발표된 것이다. 작년 9·13대책 이후 숨죽이던 서울 아파트 가격이 6월 이후 다시 꿈틀대자 정부가 다시 규제의 칼을 뽑은 것이다.

분양가상한제는 분양가를 건축 원가(택지비+건축비) 이하의 가격으로 제한하는 제도다. 이번에 발표한 민간택지 분양가상한제 대책은 민간택지 분양가상한제 지정 요건을 투기과열지구로 변경하여 서울, 과천, 분당 등 투기과열지구 전지역이 분양가상한제 대상이 되도록 하였다.

정부의 타깃인 재건축, 재개발 사업의 경우에는 입주자모집승인 전 분양가상한제 적용 지역으로 지정되더라도 관리처분계획인가를 신청한 단지는 바뀐 규제가 적용되지 않는 점을 보완하여 재건축, 재개발 단지도 일반 주택 사업과 마찬가지로 최초 입주자모집 승인 신청한 단지부터로 적용 시점이 일원화된다.

여기에 그치지 않고 투기수요를 차단하기 위하여 3~4년에 불과한 민간택지 전매 제한 기간을 분양가 수준에 따라 5년에서 최대 10년까지 확대 적용한다.

이번에 개선된 민간택지 분양가상한제는 이르면 주택법 시행령이 개정되는 10월 초 공포 및 시행될 예정이라고 한다.

발표에 따른 의견은 크게 두 가지다. 민간택지 분양가상한제가 시행되면 집값 안정에 도움이 된다는 의견과 주변 새 아파트 가격을 자극하는 동시에 장기적으로 공급이 줄어들면서 오히려 집값을 더 불안하게 만들 수 있다는 반대 의견이 대립하고 있다.

국토연구원 조사에 따르면 민간택지 분양가상한제가 시행되면 서울 주택매매가격이 연간 1.1%P 정도 내려가는 효과가 있고, 수도권 집값은 1.2%~1.6% 떨어질 것이라고 한다.

분양가가 낮아지면 재건축 등 서울의 민간 아파트 개발 이익이 줄어들고 강남 집값 상승의 원인으로 지목되는 재건축 아파트에 대한 쏠림 현상도 완화되면서, 자연스레 투자 수요가 감소하고 분양가가 내려가면서 고분양가로 인한 주변 아파트의 가격상승도 차단되어 집값이 낮아지리라는 것이 정부의 생각이다.

주택 공급 감소 우려에 대해서도 이렇게 설명하고 있다. 지난해 주택 준공 실적이 62만7천 호로 6만 호 정도 늘어났고, 최근 3년간 주택 인허가 실적도 장기 평균치를 넘은 만큼 당분간 준공 물량은 높은 수준을 유지하리라 전망하고 있다.

주거복지 로드맵에서 밝혔듯이 2022년까지 100만 가구를 공급할 계획이고, 3기 신도시 개발을 통해 수도권에 30만 가구 공급 계획을 진행하고 있는 만큼 공급에도 문제가 없다는 것이다.

과연 정부의 바람처럼 민간택지 분양가상한제를 통해 서울 집값이 안정을 찾을 수 있을까?

2007년 참여정부 시절 분양가상한제를 도입하면서 시뮬레이션한 결과 서울은 25%가량 떨어지는 것으로 계산이 되었다고 하니, 한번 지켜볼 일이지만 당시에는 많은 규제 폭탄이 쏟아 부어졌던 상황이었고, 글로벌 금융위기와 같은 외부 요인도 있었기 때문에, 집값 하락이 순전히 분양가상한제 덕분이라고 단정 지을 수는 없다.

지금까지 많은 규제 대책을 쏟아부었음에도 부동산 시장이 안정되지 않고 있는데, 민간택지 분양가상한제 카드로 서울 집값이 마법처럼 잡히기를 기대한다면 너무 큰 욕심일 것이다.

단기적으로는 로또 아파트, 장기적으로는 주택 공급 감소라는 부작용이 우려된다는 것을 정부가 모를 리는 없다. 일단은 서울 집값이 다시 움직이려는 조짐을 보이니, 내년 총선까지 강남 집값을 최대한 누르고, 3기 신도시 분양 물량이 나오는 2022년까지 시간을 벌어보겠다는 계산일지도 모른다.

비싼 분양가로 인해 주변 집값이 따라 올라가는 현상은 막을 수 있으니 당장 급한 불은 끌 수 있지만 정상적인 거래량이 뒷받침이 되는 주택시장 안정이라기 보다는 로또 아파트 대기수요 증가에 따른 거래량 감소로 인한 착시현상이며 전세가격 상승과 주택공급 감소의 부작용은 피하기 어려울 것 같다.

비가 오는데 가만히 맞고 있을 사람은 없다. 이번 대책은 강남의 재건축 정비사업이 주 타깃이다.

인위적으로 분양 가격을 낮추면 재건축, 재개발 정비사업 조합의 부담은 늘어날 수밖에 없다. 몇몇 경쟁력 있는 조합의 경우, 정부의 고분양가 억제 정책에 맞서 후분양을 선택하기도 했는데, 정부는 관리처분계획 인가를 받은 재건축 단지에도 민간택지 분양가상한제를 소급 적용하겠다고 한다.

정부가 이렇게 후분양을 통해 고분양가 규제를 피하는 퇴로를 차단하자 이제는 임대 후 분양을 검토하는 단지들도 늘어나고 있다. 용산 외인아파트를 개발하는 나인원한남의 경우 고분양가 논란으로 HUG와 갈등을 빚자 선분양을 포기하고 4년 임대 후 분양으로 전환했다.

나인원한남의 임대 후 분양 전환 가격은 3.3㎡당 6,100만 원, 펜트하우스는 3.3㎡당 1억 원 안팎으로 분양가 규제와 4년간 보유세를 피하는 실익을 챙겼다는 평을 받고 있다. 정부와 사업자 간의 이런 밀고 당기는 줄다리기는 당분간 이어질 가능성이 높다.

또, 규제 대상인 일반 분양을 대폭 줄여 1:1 재건축을 추진한 후, 고급화된 새 아파트 프리미엄을 통해 향후 차익을 노리는 방법을 찾을 수도 있을 것이다.

정부의 규제를 받고도 큰 영향을 받지 않는 단지들은 정상적으로 사업을 추진하겠지만, 그렇지 않은 단지들은 어떤 식으로든 피해를 최소화할 수 있는 방법을 찾을 것이다. 이러한 움직임으로 인해 어떤 식으로든 주택 공급 물량은 줄어들고, 공급 속도는 느려질 것이다.

주변 시세보다 인위적으로 낮아진 분양 가격의 일반 분양 물량이 나온다고 생각해보자. 자금이 부족하거나 청약 자격이 되지 않아 할 수 없는 수요자들에게는 여전히 그림의 떡이겠지만 당첨 확률은 낮더라도 해볼 수 있는 수요자라면 청약에 적극적으로 도전하지 않을까?

최근 분양한 강남구 일원동 디에이치포레센트에 민간 아파트 분양가상한제를 적용하면 3.3㎡당 분양 가격이 4,536만 원에서 3.425만 원으로 크게 낮아진다고 한다. 주변 시세가 3.3㎡당 6,000만 원이 넘으니 안 그래도 남는 장사인데 분양가상한제로 당첨자가 가져가는 수익이 더 커지게 된다.

더구나 대출 규제가 강화된 만큼 현금 동원 능력이 되는 사람에게는 분명 기회가 될 것이다. 정부에서는 이런 로또 아파트를 막기 위하여 전매 제한 기간을 대폭 강화했지만, 당첨만 되면 수억 원을 벌 수 있는데 전매 제한이 무슨 큰 문제가 되겠는가? 결국 로또 아파트 대기수요가 늘어나면서 거래량은 줄어들고 전세가격은 올라갈 것이다.

정부는 당장 공급 물량에는 영향이 없다고 하지만 주택 공급 특성상 지금 문제가 시작되면 3~5년 후 공급 감소 현상이 시장에 나타난다. 3기 신도시 등 주거복지로드맵의 공급 물량은 대부분 서울이 아닌 수도권 지역이다.

거기에 새 아파트 선호도는 계속 높아지는 추세다. 최근 강남에서 입주한 새 아파트의 경우 분양 당시 가격보다 큰 폭으로 상승했다.

낮아진 분양 가격만큼 최대한 건축 원가를 낮추려고 노력할 것이기에 품질은 낮아질 공산이 크다. 그렇게 되면 최근 고급화를 컨셉으로 지어진 새 아파트 단지는 반사이익을 누릴 수 있다. 중장기적으로는 강남 새 아파트 공급 물량까지 더 줄어들 수밖에 없기 때문에, 이미 입주한 강남 새 아파트의 희소가치도 더 높아질 것이다.

민간택지 분양가상한제가 성공하려면 부동산 시장 분위기가 침체로 돌아서서 투자심리가 꺾여야 한다. 투자심리가 꺾인 상황에서 새 아파트 가격이 내려가면 같이 주변 아파트 가격도 하향 안정될 것이다.

하지만 지금처럼 투자심리는 살아있고, 주변 아파트 가격은 고공행진하고 있는데 당연히 기존 아파트보다 비싸야 할 새 아파트 분양 가격을 크게 낮춰버리면 당첨되는 사람에게 과도한 수혜가 돌아가고, 투자심리를 더 부추기게 된다.

설사 정부의 바람대로 강남 집값이 눌려 안정을 찾는 상황이 되면 반대로 전세 시장이 다시 불안해질 수 있다. 아무리 여유자금이 충분한 실수요자라고 해도 집값이 내려갈 것 같은 불안감을 느끼면 구매를 미루고 전세로 돌아선다. 더욱이 하반기 강남 재건축 이주 수요가 6,000가구가 넘는다고 하니 전세 시장이 불안해질 가능성도 있다.

물론 분양가 상승률이 집값 상승률보다 3.7배 높고, 서울 아파트 가격이 다시 상승할 기미가 보이는 상황에서 적절한 정책이 필요한 것은 맞지만, 이미 부동산 규제가 너무 많이 나와 규제에 대한 내성이 생긴 상태에서 장기적으로는 공급 감소, 단기적으로는 로또 아파트, 거래량 감소, 전세시장 불안이라는 부작용이 예상되는 민간택지 분양가상한제는 득보다 실이 더 많아 보인다.

이번 개정안은 입법 예고 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초에 공포 및 시행될 예정이다. 수요자 입장에서는 고민이 깊어질 것이다.

이번 민간택지 분양가상한제 시행으로 주변 시세보다 확실하게 낮아지는 분양가로 인한 시세 차익 실현이 가능한 단지의 청약 당첨 가능성이 높은 사람이라면 기다려보는 것이 좋다. 물론, 고가주택 중도금 대출 규제와 전매 제한 강화를 고려해 계약금 외 중도금까지 포함한 여유 있는 자금 계획과 장기 보유 가능성을 충분히 염두하고 판단해야 할 것이다.

당첨 가능성이 작고, 여유 자금이 있는 실수요자라면 내 집 마련을 고려하되, 향후 희소성이 커질 새 아파트 위주로 알아보는 것도 좋겠다. 다만, 경제 전반적인 불확실성이 커지는 상황인 만큼, 위험관리가 되지 않는 무리한 투자는 절대 금물이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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