8월 12일 국토부는 지난 9.13대책 이후 약 1년여 만에 강력한 부동산 정책을 내놓으며 집값 잡기에 나서는 모양세다. 기준금리 인하와 한,일관계 악화에 대한 이슈로 대책 발표가 다소 늦춰지긴 했지만 업계에서 예상한 대로 민간택지 분양가상한제에 대한 내용이 주요 골자를 이루고 있다.
먼저 8.12 대책의 도입배경, 추진내용, 추진일정을 살펴보고 향후 시장에 미칠 영향과 전망을 살펴보려 한다.
§도입배경
분양가 상승이 인근 기존주택 가격 상승을 견인, 집값 상승 우려
(목표) 분양가격을 적정한 수준으로 유지 → 실수요자의 내집 마련 부담 완화
→ 주택 시장 안정화
→ 투기수요 유입 방지 위해 전매제한기간 확대
§추진내용
§지정요건 개선
§적용시점 개선
▶ 현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용하는 반면, 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 되어 있음
(문제점) 재건축·재개발 사업의 경우 입주자모집승인 신청 전에 분양가상한제 적용지역으로 지정하더라도, 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용 불가, 최근 후분양 방식으로 고분양가 회피 사례 발생
(개선) 고분양가 관리 차원, 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화
§수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 개선
§택지비 산정기준 객관화
분양가상한제 주택의 분양가를 최종적으로 결정하는 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사 공개적, 투명하게 제도 개선, 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진
§아파트 후분양 건축공정 기준 변경
▶최근 후분양 검토 단지 증가
(문제점) 분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점이 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후로 소비자 보호에 미흡
(개선) 분양보증 없이 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정
§추진일정
개정안 10월 초 공포ㆍ시행될 예정
구체적인 상한제 지정 지역 및 시기는 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 이루어질 계획
[8.12 대책의 시장 영향과 전망은?]
서울 전역과 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성, 세종 등 전국 투기과열지구에 분양가상한제가 시행될 예정으로, 투기과열지구 추가 지정 시 분양가상한제 적용 지역 확대 가능성이 점쳐진다.
특히 재건축·재개발 등 민간택지의 경우 상한제 지정 요건이 까다로웠기 때문에 이를 대폭 완화한 것이 이번 정책의 주요 골자. 사업을 시작 단계인 관리처분계획인가 신청에서 입주자모집승인으로 시점이 늦춰지면서 재개발·재건축 사업을 진행중인 대부분의 단지들이 적용대상에 포함함에 따라 입주자모집공고 기준으로 적용 시점이 바뀌면서 아직 일반분양을 하지 않은 단지들이 소급적용을 받게 된다.
국민의 주거 안정이라는 공익을 우선 추구함에 따라 분양가상한제를 피해 후분양으로 공급을 준비하는 서울 강남권 주요 단지들은 재산권 침해 논란도 야기될 것으로 보인다.
여기에 민간택지 분양가상한제를 이슈로 서울 주요 재건축 단지 사업이 다소 위축되어 있어 서울 내 정비사업을 통한 공급은 다소 위축될 것으로 예상된다.
정부는 이번 정책으로 평균 분양가가 현재 시세의 70∼80% 수준으로 떨어질 것으로 보고 있으나, 분양가상한제 확대 실시로 낮아진 분양가는 일부 인기 지역에서는 과열된 관심으로 ‘로또청약’이라는 부작용도 나타날 가능성도 배제할 수 없다.
