부동산

한국은행이 7월달에 기준금리를 1.75%에서 1.5%로 인하한다는 소식이 전해지면서 마용성이나 강남4구 등 아파트 시장이 들썩인다는 기사가 쏟아지고 있습니다. 금리인하로 발생한 신규 대출 자금이 부동산 시장에 유입되어 주요지역 아파트값이 다시 폭등하지 않을까 하는 우려 때문인데요. 때마침 서울 주요지역 재건축 아파트들을 시작으로 반등세를 이루고 있는 현 시점과 맞물려 부동산 시장이 활성화가 될 것이라는 예측들이 나오고 있습니다. 과연 금리인하가 부동산 시장에 어떠한 영향이 있을지 알아보겠습니다.

한국은행이 금리인하를 단행한 데에는 1분기 역성장(-0.3%)이 가장 주요한 요인으로 작용했을 것으로 보입니다. 지난 칼럼에서 다루었듯이, 1분기 설비투자가 -10.8%, 건설 투자가 -0.1%로 감소하면서 경제성장에 급제동이 걸렸었습니다. 2분기에는 민간소비(+0.7%), 설비투자(+2.4%), 건설투자(+1.4%)가 회복하면서 +1.1%로 양호한 성장이 예상되지만, 이것 역시 민간이 아닌 정부의 추가 재정 지출에 따른 것으로 분석되고 있고요.

일본 수출규제 등의 여파로 KDI는 올해 경제 성장률을 기존 2.2%에서 2%로 하향 조정한 상황이고, 일각에서는 1%대 성장률을 전망하는 사람들도 적지 않습니다. 이러한 상황에서 한국은행 역시 소비/투자 등 경제활동 활성화를 위해 금리를 내릴 수밖에 없었고, 추가인하 가능성 역시 높다고 예측됩니다.

금리인하가 부동산을 구입하려는 수요자의 대출이자 부담을 줄여주고 부동산 매수 욕구를 불러일으키는 것은 맞지만, 금리가 상승한다고 해서 부동산 가격이 하락하고 금리가 하락한다고 해서 부동산 가격이 상승하지는 않습니다.

2016년부터 현재까지 서울 아파트 가격 상승지수를 보았을 때, 금리가 1.25%였던 2016.7월부터 2017.7월까지 1년간의 상승율은 +10.2% 상승에 그친데 반해 금리가 1.5%였던 2017.12월부터 2018.12월까지 서울 아파트 상승율은 +17.4%로, 금리가 올랐지만 아파트 값은 더욱 가파르게 상승했습니다.

금리는 아파트 가격 상승을 예측하는데 있어 하나의 영향인자에 불과합니다. 부동산 가격 상승과 하락에 결정적으로 영향을 주는 것은 아닙니다.

단순하게 생각해서 돈이 있으면 부동산을 사고, 부동산을 사면 호가가 올라가고, 또 돈이 있는 사람들이 생기면 올라간 호가에서 부동산이 거래됨으로써 가격은 계속 상승합니다. 결국 금리는 이러한 돈을 마련하기 위한 방안 중 하나인 대출금 이자에 영향을 주는 간접인자이고 직접적으로 영향을 주는 것은 바로 시중에 풀린 돈, 즉 ‘통화’ 입니다.

일반적으로 통화량은 경제규모가 커지면서 지속적으로 증가하고 있습니다만, 그 증가속도에 있어서는 시점마다 다른 양상을 띄고 있습니다. 시중에 당장 풀려서 아파트 계약금을 치룰 수 있는 현금성 자산을 협의 통화라고 하는데요. 협의통화(M1)의 전년 동기 대비 증감율을 확인해보겠습니다.

이 그래프에서 알 수 있는 것은 16년 서울 아파트가 본격적으로 폭등하기 시작하고 나서부터 현재까지 통화의 증가율(%)은 계속적으로 낮아졌다는 사실입니다. 2016년 1월에 20.7% 였던 것이 2019년 5월에는 3.2%로 낮아져 시중에 증가하는 돈의 양이 갈수록 적어지고 있습니다.

저는 현재까지 풀린 돈이 아파트에 상당량 묶여 있다고 보는데요. 1,600조가 넘는 가계부채 중 주택담보대출이 차지하는 비율이 70%가 넘기 때문에 당연히 가계의 돈이 아파트에 묶여 있다고 생각됩니다. 2018년까지는 돈이 묶여 가면서 아파트 가격 상승을 주도했는데, 갈수록 협의통화의 증가 비율이 작아지고 있기 때문에 부동산 시장에 유입될 돈이 씨가 말랐다고 볼 수 있겠습니다.

2019년 상반기 경제성장율이 0.7%에 그치며 올해 2%대 성장율에도 미달할 것이라는 견해가 확산되고 있습니다. 특히 일본의 수출 규제가 하반기 경제전망을 어렵게 하고 있는데요. 이렇듯 부동산 시장에 영향을 주는 경제상황이 그리 녹록하지 않습니다. 부동산 시장 내부적으로도 분양가 상한제 등 정부의 계속되는 재건축 규제와 풀릴 기미가 보이지 않는 대출규제들이 현재 시장이 지금 상태 그대로 멈춰 있는 것을 부채질하는 요인입니다.

다이어트 했다가 다시 살찌는 것을 요요현상이라고 하죠? 부동산 가격도 마찬가지로 폭등이 된 가격을 유지하기 위해서는 강한 경제 펀더멘탈이 필요합니다. 경제가 무너지면 오른 가격 역시 떨어질 수밖에 없습니다. 아직까지는 별 무리가 없지만, 2019년 1%대 성장율을 기록하고 2020년과 2021년에 3%대까지 올라갈 수 있는 해법을 마련하지 못한다면 부동산 시장에도 악영향을 줄 수 있습니다. 현재로서는 3%대로 올라설 방법이 보이지 않습니다. 일본의 수출규제에 대한 국산화 해법도 최소 6개월에서 1년 이상 소요될 것으로 예상됩니다. 

강한 경제 펀더멘탈을 만들 수 있느냐는 정부에 달렸습니다. 정부가 법인세 등 일시적 규제완화에 기대어 경제성장률을 끌어올릴 것이 아니라, 우리나라의 글로벌 기업들이 시장을 장악할 수 있게 진지하게 고민하고 적극적으로 지원해야합니다. 중국 정부가 전기자동차를 육성하기 위해 엄청난 정책적 지원금을 쓰고, 기술력이 없는 중국 자동차 업체와 유럽업체의 합병을 독려하는 것처럼 자동차/반도체/철강/조선 등 우리나라 주요 산업군의 글로벌 생존을 위한 적극적인 자금과 외교지원이 필요할 때입니다.

글. 부동산 스나이퍼

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