민간택지 분양가 상한제 발표 이후 부동산 시장에 대혼란이 가중되고 있다. 집값 안정에 긍정적인 영향을 줄 것이란 분석과 오히려 신규 공급을 위축시켜 집값 상승을 부축이는 격이 될 것이란 분석이 잇따라 나오며 수요자들을 어지럽게 하고 있는 것이다.
이 같은 상황에서 국토교통부가 ‘팩트체크’에 직접 나섰다. 잇따른 부정적인 여론을 잠재우기 위함과 동시에 취지와 효과 등 제도 전반에 대해 자세히 알리기 위함이다.
국토교통부가 설명하는 주요 ‘팩트’는 다음과 같다.
1. 투기과열지구는 모두 적용된다? No!
8월 12일 기준 투기열 지구로 지정된 전국 31개 지역 전부에 분양가 상한제 적용(연합뉴스, 동아일보, FN, MBC, KBS, YTN 등)된다는 보도에 대해 이번에 발표한 내용은 시행령 개정 등을 통해 제도적 장치를 보완하기 위한 것으로, 투기과열지구로 지정된 모든 지역에 분양가 상한제 적용을 의미하는 것이 아니라고 밝혔다.
선택 요건 중 하나 이상을 충족하고, 주거정책심의위원회에서 상한제 적용이 필요하다고 결정한 지역에 한하여 적용할 계획이며, 구체적인 지정 지역 및 시기는 이번 제도 개선 이후 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려하여 별도로 결정될 예정이다.
2. 신규 공급을 위축시킨다는 의혹은?
분양가 상한제로 인해 공급 위축 우려(한국경제, 매일경제, 머니투데이, FN, YTN 등)에 대해 ’ 07년 분양가 상한제는 전국을 대상으로 시행된 반면, 현행 제도 하에서는 시장 과열이 우려되는 일부 지역에 한정적으로 시행 예정이라는 점을 강조했다.
또한, 분양가 상한제는 분양 가격에 적정 이윤을 반영하고, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상에 소요되는 비용도 반영할 수 있도록 하여 사업 이윤 감소에 따른 공급 위축 우려도 적다. 서울의 경우 글로벌 금융위기를 극복한 ’ 10년부터는 상한제 시행 前인 ’ 07년 수준의 인•허가 물량을 회복한 점을 고려할 때, ’ 08~’ 09년 인허가 감소는 글로벌 금융위기의 영향이 크다는 것이다.
특히, ’ 08년 정비사업 인허가 물량 감소는 상한제 시행 前 규제 회피를 위한 인허가 증가의 기저효과로 볼 수 있으며, 상한제 시행 후인 ’ 08년 정비사업 인허가 물량(1.9만)은 상한제 시행 전인 ’ 06년(1.5만) 보다 많다는 점이 이를 입증한다고 밝혔다.
서울 내 추진 중인 381개 정비사업 중 추진이 본격화된 착공(85개), 관리처분 인가(66개) 단지는 151개(약 13.7만 세대)이며, 향후, 수도권 30만 호 공급 계획에 따라 서울 내 4만 호가 공급되고 기 조성 택지 활용과 도시 규제 개선을 통한 공급도 확대 예정으로 부담 가능한 수준으로 분양 가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급되어, 실수요자의 내 집 마련 부담 완화될 것이라고 내다봤다.
3. 기존 주택으로 수요가 집중(소위 ‘풍선효과’)되어 집값 상승 우려는?
8.2 대책, 9.13 대책으로 대출•세제•청약 등 규제가 갖추어져 풍선효과가 발생할 우려는 크지 않다는 입장을 고수했다. 최근 신축 상승세는 상한제에 따른 수요 쏠림보다는 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강하며 향후 신축 단지로 일부 수요가 이전될 수는 있으나, 신축은 주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축보다 크지 않아 가격 상승은 제한적으로 전망했다.
아울러 부담 가능한 수준의 가격으로 주택공급이 지속된다면 기존 주택 수요도 분산될 것으로 기대된다고 밝혔다.
4. 오히려 전셋값까지 뛴다?
청약 대기수요가 증가하여 전세 가격 상승(매일경제, 서울경제, 한국경제 등)한다는 보도에 대해서는 분양가 상한제에 따른 청약 대기 수요는 전세 가격 상승 요인으로 작용할 수 있으나, 금년 하반기 서울 지역의 입주물량은 약 2.4만 호로 풍부하며, 상대적으로 높은 임대등록 비율 등을 고려할 때, 전세 가격 급등 가능성은 제한적이라고 말했다.
5. 정비사업 올스톱?
분양가 상한제 시행 시 정비사업이 중단될 우려(한국경제, 매일경제, 머니투데이, FN, YTN 등)에 대해서는 현재 추진 중인 381개 사업 중 본격화된 착공(85개), 관리처분 인가 단지(66개)가 151개(13.7만 세대)에 달하는 상황으로, 분양가 심사 과정에서 다소 지연은 있을 수 있으나 사업 자체의 취소 등 물량 축소 우려는 낮다고 평가했다.
6. 로또 분양 키우기가 아니냐!
소위 ‘로또 분양’으로 최초 분양자의 과도한 시세차익 우려(매일경제, 서울경제, 한국경제 등) 에는 시세보다 저렴한 분양 가격 설정은 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회 확대에 도움이 될 것으로 생각하며, 분양가 상한제로 집값이 안정되면, 일부 당첨자의 이익에만 그치지 않고, 전체 실수요자의 내 집 마련 부담이 완화되는 효과를 기대했다.
다만, 민간택지 분양가 상한제 아파트의 경우 시세 대비 낮은 분양가로 인한 단기 차익을 향유할 수 없도록 전매제한 기간을 현행 3~4년 → 최대 10년으로 강화할 예정이며, 전매제한기간 내에 예외적인 사유로 매각하는 경우에는 LH가 매입하고, 매입 주택은 임대주택 등 공적 목적으로 사용하여 사회적으로 이익을 공유할 계획이라고 밝혔다.
향후 주택법 개정을 통해 거주의무기간을 부여하는 등 추가적으로 제도 개선을 추진할 계획도 밝혔다.
